Sụt giảm mạnh nguồn cung mới tác động thế nào đến thị trường bất động sản?
Nguồn cung ra thị trường vẫn là câu chuyện được nhắc nhiều nhất ở thời điểm hiện tại. Tạo ra quỹ đất lớn, cơ chế kết nối hạ tầng, chính sách linh hoạt theo quy mô, khu vực, phân khúc…được xem là giải pháp mà nhiều doanh nghiệp đề xuất ở giai đoạn này nhằm khuyến khích các chủ đầu tư phát triển dự án, tạo nguồn cung bền vững trên thị trường.
Đi tìm giải pháp hiệu quả
Có lẽ đây là thời điểm mà những nhận định, đánh giá, dự báo về nguồn cung thị trường BĐS sôi động hơn bao giờ hết. Sự sụt giảm cung mới ở hầu hết các phân khúc đang gióng lên hồi chuông cảnh báo cho toàn thị trường BĐS. Trong đó, rõ ràng những người trong cuộc đã nhìn thấy tình hình chung, nhưng có lẽ chưa có lời giải ngay lập tức.
Theo các doanh nghiệp, BĐS không thuần túy phụ thuộc vào cung – cầu thị trường, mà còn phụ thuộc rất nhiều vào cơ chế chính sách của nhà nước; vào thị trường liên kết như tài chính BĐS…từ thị trường này mà ảnh hưởng đến thị trường kia.
Thời gian qua, các chuyên gia đều có những nhận định tích cực về kinh tế vĩ mô, tuy nhiên thực tế có những khó khăn về mặt thủ tục hành chính đã tác động rõ nét đến nguồn cung của thị trường BĐS.
Theo các doanh nghiệp, nên khuyến khích nguồn cung thị trường theo hướng đồng bộ, bài bản, quy mô đủ lớn và chọn chủ đầu tư có năng lực để triển khai dự án chất lượng, tạo môi trường sống đúng nghĩa cho người dân
Trao đổi về câu chuyện này, bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng Giám đốc Đại Phúc Land cho rằng, cân đối nguồn cung BĐS dựa vào đánh giá trên nhu cầu thực tế của thị trường chứ không nên thiên về một hướng nào cả. Làm ra sản phẩm trung cấp hay cao cấp đều phải dựa trên nhu cầu thực tế của người mua, phụ thuộc vào các yếu tố liên quan đến vị trí, quy mô, khu vực và chính sách đầu tư. Có những yếu tố mà bản thân chủ đầu tư không thể quyết định được mà phải có chiến lược tổng thể từ cơ chế, chính sách.
Tuy nhiên, theo bà Hương, hiện nay chính sách đang nhìn theo góc hẹp, chưa tác động đến toàn thị trường và có những cái chưa linh hoạt. “Các chính sách cho thị trường BĐS hiện nay đang áp dụng đồng đều, chưa có sự phân ra theo quy mô, khu vực, phân khúc. Nếu mỗi phân khúc có những cơ chế khác nhau thì các chủ đầu tư sẽ có sự lựa chọn và phát triển dự án hiệu quả”, bà Hương nhấn mạnh.
Giải pháp về nguồn cung hiệu quả, theo quan điểm của bà Hương là phải tạo ra quỹ đất lớn, có cơ chế linh hoạt để chủ đầu tư mạnh dạn đầu tư. Đặc biệt, nên có những cơ chế tốt hơn cho các chủ đầu tư phát triển dự án quy mô lớn, tránh tình trạng nguồn cung manh mún, nhỏ lẻ.
“Theo tôi, nên khuyến khích nguồn cung thị trường theo hướng đồng bộ, bài bản, quy mô đủ lớn và chọn chủ đầu tư có năng lực để triển khai sẽ có chất lượng về sản phẩm nhà ở ra thị trường, môi trường sống đúng nghĩa cho người dân. Từ đó, cũng góp phần thay đổi bộ mặt đô thị của khu vực đó”, bà Hương cho hay.
Chẳng hạn, muốn phát triển dòng sản phẩm trung cấp thì chính quyền tạo cơ chế do dòng sản phẩm này thuận lợi để CĐT họ mạnh dạn đầu tư. Hay nếu phát triển dự án KĐT quy mô, thay đổi được diện mạo cho một khu vực thì cần có cơ chế thoáng, hỗ trợ lâu dài để CĐT họ yên tâm phát triển dự án. Căn cứ vào tình hình thực tiễn, chẳng hạn dự án tầm bao nhiêu héc-ta trở lên có những cơ chế ưu đãi hơn, tốt hơn nhằm khuyến khích các CĐT phát triển các dự án quy mô, chất lượng.
“Hoặc thay vì làm dự án quy mô nhỏ, thủ tục chậm thì với những dự án quy mô lớn hơn thủ tục phải nhanh hơn, thuận lợi hơn. Phải dùng cơ chế linh hoạt, định hướng được cho CĐT và thị trường theo định hướng quy hoạch thì hiệu quả đầu tư dự án mới cao”, bà Hương cho hay.
Cùng quan điểm về nguồn cung BĐS, ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group nhấn mạnh: Trong khi chính quyền muốn thị trường BĐS ổn định nhưng các thủ tục pháp lý lại khó khăn khiến nguồn cung giảm đi. Rõ ràng nếu cung không đáp ứng đủ nhu cầu thì bất ổn nhiều hơn ổn định. Bản chất của thị trường là cung – cầu phải tương đồng với nhau để tạo ra mức giá hợp lý. Khi cung nhiều, cầu ổn định, giá cả BĐS sẽ có xu hướng ổn định, thậm chí giảm giá, có lợi cho người tiêu dùng.
“Nhà nước muốn hạn chế/tăng nguồn cung để tránh tình trạng phát triển ồ ạt nhưng phải chỉ rõ là hạn chế/tăng ở loại hình nào, ở nhu cầu nào (ở thực hay đầu tư), phải có sự linh hoạt cho từng phân khúc, khu vực và dựa vào nhu cầu thực tế của thị trường”, ông Phúc nhấn mạnh.
Bên cạnh đó, theo ông Phúc, muốn tạo nguồn cung thì phải tạo quỹ đất lớn. Cái thiếu nhất của các doanh nghiệp BĐS hiện nay là đất và thủ tục pháp lý. Khi đã tạo ra quỹ nhà lớn, tức nguồn cung ổn định, người dân cũng được hưởng lợi, có nhiều sự lựa chọn. Họ chỉ lo làm ăn, tích lũy tiền đi mua nhà. Giá cả không tăng đột biến vì khan hiếm cung, thị trường sẽ ổn định.
“Làm sao để tạo ra nguồn cung đa dạng trên thị trường mà người có thu nhập 10-20 triệu đồng/tháng vẫn có nhà ở mức giá này để mua; người có thu nhập 100 triệu thì có nhà 10 tỉ đồng để mua”, ông Phúc cho hay.
“Dài hơi” nhưng phải làm!
Minh chứng về sự thành công của KĐT Phú Mỹ Hưng, bà Hương cho rằng, chỉ có phát triển các KĐT đủ lớn mới đạt sự đồng bộ về quy hoạch đô thị, hạ tầng chỉn chu. Nếu mình chủ đầu tư làm sẽ không đủ mà cần đi theo hệ thống, hậu thuẫn từ phía chính quyền, nhà nước.
Trước đây, TP quyết tâm để có một đô thị kiểu mẫu Phú Mỹ Hưng thì cả thành phố phải bắt tay vào làm; phải có cơ chế; có sự đồng hành thì NĐT mới vào làm. Thực tế hiện tại cũng vậy, câu chuyện các KĐT hiện hữu có nhiều vấn đề bất cập, quá tải về mặt giao thông, hạ tầng thì cần có những quy hoạch lớn có quy chuẩn thì ắt thị trường BĐS sẽ phát triển một cách bền vững.
Hay, ở khu vực Q.9, Tp.HCM nếu không có những chủ đầu tư lớn như Nam Long, Khang Điền, Novaland về đầu tư thì diện mạo khu vực này khó thể thay đổi được. Nếu để các CĐT làm vài ba héc-ta, tự phát, xen kẽ trong các KDC thì chắc chắn bộ mặt khu đô thị sẽ lụp xụp, trong khi các dự án quy mô hàng trăm héc-ta sẽ tạo ra sự đồng bộ về hạ tầng, đường xá, cây xanh….
Cơ chế, chính sách cần linh hoạt theo quy mô, khu vực, phân khúc… thì mới khuyến khích chủ đầu tư phát triển dự án hiệu quả
Rõ ràng, theo bà Hương, với những dự án quy mô thì sẽ làm được nhiều câu chuyện hay ho cho thị trường và người mua nhà hơn. Do đó, khuyến khích phát triển các KĐT lớn, quy mô để tránh tình trạng manh mún là việc nên làm cho nguồn cung thị trường, dù “dài hơi” nhưng phải quyết tâm làm thì mới thành hiện thực.
“Đây là thời điểm phát triển có chọn lọc. Không mang tính ồ ạt, nghĩa là khách hàng phải có cân nhắc lựa chọn đúng đắn, và CĐT có khuynh hướng đầu tư vào các dự án quy mô, đồng bộ thay vì đầu tư vào các dự án nhỏ lẻ. Từ đó, tạo ra chất lượng môi trường sống đúng nghĩa cho khách hàng”, bà Hương nhấn mạnh.
Theo nữ CEO này, hiện tại những ách tắc về mặt thủ tục cũng cần phải phân loại, phân nhóm ra để hỗ trợ theo thực tế thị trường. Bởi vì, câu chuyện cuối cùng là sản phẩm đưa ra thị trường, phải ưu tiên những người làm sản phẩm thật cho xã hội.
Còn theo ông Phúc, về lâu dài cần có giải pháp về nguồn cung đồng bộ, quyết tâm làm đến cùng với chính sách đường dài chứ không phải “ngày một ngày hai”. Việc tạo ra nguồn cung dồi dào cân xứng với nguồn cầu đang rất phát triển sẽ giúp thị trường đảm bảo được yếu tố cung – cầu hợp lý, từ đó tạo ra sự bền vững của thị trường BĐS nói chung.
