Sẽ sửa luật để gỡ “nút thắt” cải tạo chung cư cũ

Bộ Xây dựng cho biết, trong việc sửa đổi các luật liên quan đến xây dựng, nhà ở thời gian tới, sẽ tìm cách gỡ các “nút thắt” này.

Lợi ích của chủ đầu tư và chính sách vênh nhau, quyền lợi của chục hộ dân tầng 1 khác biệt với cả trăm hộ dân khác, luật còn chỗ hổng khiến Nhà nước khó thể hiện quyền quản lý… khiến việc cải tạo chung cư cũ đang “dậm chân tại chỗ”.

Đang xin giải pháp tháo gỡ giới hạn chiều cao

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, hiện nay cả nước có hơn 2.500 nhà chung cư cũ, tương đương khoảng hơn 3 triệu mét vuông sàn được xây dựng từ trước năm 1994. Trong số này có hơn 600 nhà chung cư, tương đương khoảng 25%, thuộc diện hư hỏng, nguy hiểm (phân loại cấp C, D).

Ảnh minh họa.

Nhiều nhà chung cư cũ xuống cấp ở mức độ đặc biệt nguy hiểm, người dân đã được vận động di dời khẩn cấp để bảo đảm an toàn tính mạng, tài sản. Việc cải tạo, nâng cấp các khu chung cư đã được đặt ra từ lâu.

Thế nhưng, 10 năm qua số nhà chung cư đã được cải tạo, sửa chữa vẫn chưa chạm mốc 20 (dưới 3%). Thực tế, để cải tạo, xây dựng lại số lượng lớn chung cư cũ đang hư hỏng, xuống cấp hiện nay, ngân sách nhà nước không “kham nổi”.

Do đó, lâu nay ngành chức năng vẫn phải huy động nguồn lực xã hội, kêu gọi các doanh nghiệp tham gia.

Tuy nhiên, có nhiều nguyên nhân khiến công tác cải tạo, xây dựng chung cư cũ chậm chạp, trong đó trở ngại lớn nhất vẫn là các quy định, chính sách chưa khuyến khích nhà đầu tư, vì thế nhà đầu tư không mặn mà.

Vướng nhất trong việc cải tạo chung cư cũ, theo đại diện Vụ Pháp chế (Bộ Xây dựng), Thủ tướng đã ban hành quy định các khu vực nội đô, trung tâm ở 2 TP lớn Hà Nội và TPHCM không được tăng chiều cao dự án, không tăng dân số.

Ví dụ tại Hà Nội cho thấy, các chung cư cũ tập trung chủ yếu ở các quận Ba Đình, Đống Đa, Hai Bà Trưng – đây lại là những quận có mật độ dân số đông, thậm chí cao gấp đôi so với quy hoạch dân số được phê duyệt.

Trong khi đó, để bù đắp được vốn đã bỏ ra và có lãi, tòa nhà xây dựng mới phải có tổng diện tích xây dựng gấp tối thiểu 3 lần diện tích của các tòa nhà chung cư cũ, tương đương với chiều cao mới phải đạt từ 15 tầng đến 18 tầng – điều này lại vi phạm quy định khống chế quy hoạch chiều cao xây dựng của khu vực trung tâm.

“Không cho tăng chiều cao thì doanh nghiệp không có lợi nhuận, không thể đền bù giải phóng mặt bằng. Bộ Xây dựng đang báo cáo Thủ tướng xin giải pháp tháo gỡ vướng mắc này”, bà Tống Thị Hạnh — Vụ trưởng Vụ Pháp chế (Bộ Xây dựng) cho hay.

Về vấn đề này, trao đổi với báo chí trong cuộc họp báo định kì quý II/2018 vừa diễn ra, Thứ trưởng Xây dựng Lê Quang Hùng cũng cho rằng, cần phải xã hội hóa, nhà đầu tư thấy có lợi nhuận mới làm.

“Cần sớm ban hành quy chuẩn phân khu nội đô ra sao cho hợp lý với các vị trí, tạo điều kiện chỗ nào cho phép nâng chiều cao, thực hiện được thì cho thực hiện”, ông Hùng chia sẻ.

Dân không “tự” lo được, bao lâu thì Nhà nước chỉ định chủ đầu tư?

Theo quy định tại Nghị định 101/2015/NĐ-CP về cải tạo chung cư, trong quá trình thực hiện cải tạo chung cư cũ, các chủ sở hữu căn hộ thỏa thuận với nhà đầu tư để lựa chọn chủ đầu tư sửa chữa, nhưng việc này cũng khó vì hàng trăm hàng nghìn hộ trong một khu chung cư mà mỗi hộ lại một ý khác nhau, rất khó đồng thuận, nhất là các chủ hộ tầng 1 – những người trực tiếp kinh doanh ngay tại nhà của mình.

Thứ hai, pháp luật Nhà ở chỉ quy định nếu chủ sở hữu căn hộ không tìm được chủ đầu tư dự án cải tạo chung cư thì Nhà nước cưỡng chế di dời, chỉ định chủ đầu tư.

Tuy nhiên, trên thực tế, nếu muốn cưỡng chế, bắt buộc phải có vốn để thực hiện và có quỹ tái định cư trong khi các địa phương vẫn đang khó khăn về vấn đề này.

“Vụ Pháp chế đang nghiên cứu đề xuất cần có quy định cụ thể thời hạn giải quyết, xử lý khi chủ sở hữu không lựa chọn được nhà đầu tư thì Nhà nước cưỡng chế di dời và chỉ định chủ đầu tư vào cải tạo”, đại diện Vụ Pháp chế Bộ Xây dựng cho biết.

Được biết, cách đây chưa lâu, UBND TP Hà Nội đã kiến nghị Thủ tướng cho phép thành phố lập quy hoạch chi tiết cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ phù hợp quy hoạch chung xây dựng Thủ đô và quy hoạch phân khu đô thị trước khi phê duyệt kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trên địa bàn.

Trong đó, cho phép nghiên cứu về tầng cao, quy mô dân số phù hợp với hiện trạng dân số và bảo đảm khả thi khi thực hiện. Bên cạnh đó, căn cứ kế hoạch cải tạo, xây dựng nhà chung cư cũ, cho phép UBND TP lập và phê duyệt danh mục các khu chung cư cũ phải cải tạo, xây dựng lại hàng năm. UBND TP cũng kiến nghị được tổ chức lựa chọn chủ đầu tư thực hiện dự án.

Bách Nguyễn/Pháp luật plus