Rủi ro khi mua nhà ở Mỹ
Không giống như nhiều quốc gia chỉ cho phép bán bất động sản cho cho công dân nước đó, Mỹ cho phép giao dịch bất động sản cho người nước ngoài. Tuy nhiên, để người nước ngoài có thể đầu tư bất động sản sinh lời tại Mỹ không hề đơn giản.
Gần đây, trên các trang mạng xã hội có rất nhiều lời chào bán mua nhà và quảng cáo thông qua các công ty đầu tư bất động sản sẽ không cần chứng minh nguồn tiền như: “Khi sở hữu một căn nhà (giá từ 1,5 tỷ VND đến 5 tỷ VND) ở Orlando ngoài việc có thu nhập từ tiền thuê nhà hàng tháng (12%/năm bằng USD cộng với giá nhà tăng bình quân mỗi năm 7%) bạn còn có lợi thế là dễ dàng lấy visa đi du lịch Mỹ, đặt nền móng vững chắc cho tương lai con của bạn và tìm hiểu đầu tư lấy thẻ xanh vĩnh viễn giúp con cái của bạn sống và làm việc tại Hoa Kỳ”, hay “Mỗi căn nhà có giá 90.000 – 100.000 USD, với 3 – 4 phòng ngủ, diện tích sử dụng hơn 120m2 trên tổng diện tích đất 400 m2” với lợi nhuận cũng không nhỏ nếu cho thuê một năm sẽ thu về 18.000 – 20.000 USD sau khi đã trừ thuế, bảo hiểm, phí quản lý”.
Theo lời quảng cáo này, chỉ cần có một passport, hoặc một bản sao hộ chiếu hợp pháp là đủ điều kiện pháp lý để đứng tên mua bán hoặc sở hữu bất động sản ở Mỹ. Người mua không nhất thiết phải sinh sống hoặc có mặt tại Mỹ.
Hình thức thanh toán được tư vấn đó là thanh toán thẳng qua Mỹ, bên môi giới sẽ tìm công ty xuất nhập khẩu còn hạn ngạch để chuyển ngoại tệ đi. Cách thức này cũng giống như chuyển tiền từ ngân hàng Việt Nam qua ngân hàng bên Mỹ chứ không phải chuyển lậu ngoại tệ. Mức phí cho dịch vụ này dao động 1 – 1,5%. Đối với cách thanh toán tại Việt Nam, tức là thanh toán bảo đảm qua ngân hàng tương tự như mở tín dụng thư L/C. Sau khi người mua chuyển tiền vào tài khoản, ngân hàng sẽ phong tỏa số tiền đó, công ty môi giới ở Việt Nam hỗ trợ khách hàng thanh toán với bên Mỹ; người mua không cần quan tâm bên môi giới chuyển tiền như thế nào, miễn sao toàn bộ chứng từ khi chuyển về Việt Nam đứng tên của khách hàng và hoàn toàn hợp lệ để ngân hàng tiến hành giải tỏa số tiền đó.
Tuy nhiên, để có thể sở hữu một căn hộ tại Mỹ và thu được lợi nhuận từ việc cho thuê hay bán lại không hề đơn giản như quảng cáo, bởi những vấn đề như thuế đất, các khoản bảo hiểm bắt buộc và quan trọng hơn là độ an toàn của hình thức thanh toán này.
Các hộ gia đình Mỹ trung bình dành 2.089 USD trả thuế đất mỗi năm. Bên cạnh đó nghĩa vụ về thuế đối với người mua nước ngoài có thể khác hơn với cư dân Mỹ phụ thuộc vào các hiệp ước thuế bất động sản giữa quốc gia của người mua với Mỹ, nếu có. Ví dụ, tỷ lệ tăng vốn đối với người dân Mỹ là 20% (nếu bất động sản được sở hữu hơn một năm), tuy nhiên đối với người nước ngoài, có thể được yêu cầu phải trả một tỷ lệ cao hơn. Về bảo hiểm, ở Mỹ các loại bảo hiểm về bất động sản ở các tiểu bang khác nhau, trong đó bảo hiểm quyền sở hữu bất động sản là loại cần thiết nhất.
Đối với hình thức thanh toán thẳng qua Mỹ, đến nay chưa có cơ chế chuyển ngoại tệ nhằm mục đích đầu tư bất động sản. Do đó, cá nhân chuyển tiền đầu tư trực tiếp ra nước ngoài chỉ có thể thực hiện được trong trường hợp có dự án đầu tư ở Mỹ. Bên cạnh đó, Luật Chống rửa tiền của Mỹ rất chặt chẽ, để đầu tư định cư tại Mỹ, khách hàng Việt Nam sẽ gặp rất nhiều khó khăn vì họ không có các bằng chứng để chứng minh tài sản của mình, họ không chứng minh được tài sản của họ được tích lũy qua thu nhập, lợi nhuận kinh doanh, hoặc những kênh chính thống khác vì họ đã không khai thuế trong quá trình nhận được số tiền này. Thậm chí ví dụ như khi nhà đầu tư kê khai rằng họ có được khoản tiền này là có nguồn gốc từ việc bán nhà thì họ phải chứng minh được nguồn gốc của khoản tiền mà họ dùng để mua căn nhà đó. Hoặc nếu số tiền đó xuất phát từ hoạt động kinh doanh thì họ phải chứng minh được nguồn gốc của số tiền gốc mà họ đầu tư vào kinh doanh để mang lại lợi nhuận này. Có nhiều trường hợp nhiều người có khả năng chi trả gấp nhiều lần khoản tiền 500.000 USD nhưng trên giấy tờ họ không thể nào chứng minh được điều đó hoặc một người kinh doanh mang lại doanh thu hàng chục triệu mỗi ngày nhưng lại không thể chứng minh đó là sự thật.
Chi phí chuyển tiền cao, rủi ro lớn, theo Nghị định 70/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Pháp lệnh Ngoại hối và Pháp lệnh sửa đổi, bổ sung một số điều Pháp lệnh Ngoại hối, công dân Việt Nam chỉ được mua, chuyển, mang ngoại tệ ra nước ngoài cho các mục đích: học tập, chữa bệnh ở nước ngoài, đi công tác, du lịch, thăm viếng ở nước ngoài, chuyển tiền trong trường hợp định cư ở nước ngoài…
Về đầu tư ra nước ngoài, theo Pháp luật TPHCM dẫn lời ông Nguyễn Hoàng Minh – Phó Giám đốc Ngân hàng Nhà nước TPHCM cho biết, muốn chuyển tiền đầu tư ra nước ngoài cần phải có giấy phép đầu tư ra nước ngoài của Bộ KH-ĐT, sau đó Ngân hàng Nhà nước sẽ xác nhận tiến độ chuyển tiền ra nước ngoài và ngân hàng thương mại căn cứ theo đó thực hiện. Chỉ qua con đường này cá nhân mới có thể chuyển tiền ra nước ngoài đầu tư bằng kênh chính thức là ngân hàng.
