Quản lý xen cấy công trình cao tầng hỗn hợp nội đô – Thực tiễn và kinh nghiệm

(Tạp chí KTVN) – Theo đánh giá khảo sát gần 100 công trình cao tầng đã đưa vào sử dụng và xây mới tại TPHCM thuộc các khu vực quận 1, quận 3, quận Bình Thạnh, quận Tân Bình, cũng như tại thành phố Hà Nội, Đà Nẵng, Hải Phòng, có một số lượng rất lớn các công trình cao tầng xây mới trong khu vực đô thị, đặc biệt là khu vực nội đô lịch sử đang được thiết kế và thi công theo loại hình công trình cao tầng hỗn hợp. Tuy nhiên, qua đánh giá cũng cho thấy hệ thống các quy định về thiết kế và quản lý cấp phép xây dựng loại hình công trình này còn nhiều khoảng trống. Điều này có thể được xem là một trong những nguyên nhân chính phát sinh hệ lụy tiêu cực của việc chất tải hạ tầng nội đô do tác động từ xen cấy các công trình cao tầng hỗn hợp. 

Vincom Bà Triệu Tower, một trong những công trình tổ hợp cao tầng hỗn hợp đầu tiên tại TP Hà Nội

Bùng nổ xen cấy công trình cao tầng hỗn hợp nội đô, một hiện tượng không thể bỏ qua

Theo đánh giá khảo sát năm 2018 với gần 100 dự án công trình cao tầng (trên 9 tầng) tại TPHCM thuộc các khu vực quận trung tâm nội đô, bên cạnh các loại hình nhà ở thông thường như khách sạn, căn hộ chung cư, văn phòng, thì có 90% công trình thuộc loại hình công trình cao tầng hỗn hợp trong đó là sự kết hợp nhiều chức năng trong cùng một tổ hợp công trình cùng với chức năng chính là văn phòng hay căn hộ chung cư, đặc biệt là việc bố trí các chức năng tập trung đông người như TTTM, rạp chiếu phim…

Rất nhiều các công trình cao tầng hỗn hợp trong số này có quy mô diện tích và chiều cao rất lớn, điển hình tại TPHCM có thể kể đến như Tổ hợp Kumho Asiana Plaza (quận 1 TPHCM, cao 21 tầng – 03 hầm gồm 300 phòng khách sạn 5 sao, 270 căn hộ chung cư cao cấp, 06 tầng đế là TTTM); Tổ hợp tháp cao tầng Bitextco Financial Tower (quận 1 TPHCM, tổng diện tích sàn 45.600m2 gồm: 37.000m2 văn phòng, 8.000m2 thương mại, 600m2 nhà hàng ẩm thực); Tổ hợp Kingston Residence và Orchard Parkview cùng tại quận Phú Nhuận do tập đoàn Novaland làm chủ đầu tư lần lượt có quy mô chiều cao 20 tầng – 02 tầng hầm bao gồm 12.059m2 diện tích dịch vụ và 24 tầng – 02 tầng hầm với 399 căn hộ và 123 Officetel. Tại quận Tân Bình, tổ hợp công trình Republic Plaza Cộng Hòa, bên cạnh diện tích căn hộ chung cư cũng dành gần 6.000m2 khối đế cho TTTM.

Tại các đô thị khác trên phạm vi cả nước, dù có chút khác biệt về quy mô diện tích, tính chất sử dụng tuy nhiên cũng cho thấy một hiện trạng tương tự khi ngày càng có nhiều các tòa nhà theo mô hình công trình hỗn hợp cao tầng xuất hiện tại các khu vực nội đô. Tại Hà Nội, các tổ hợp công trình tiểu biểu như Chung cư Pacific Place Hà Nội (83 Lý Thường Kiệt, quận Hoàn Kiếm, cao 18 tầng với 16.500m2 văn phòng hạng A, 179 căn hộ cao cấp, 64.000m2 dành cho các cửa hàng dịch vụ), Chung cư Kinh Đô Building (93 Lò Đúc, Quận Hai Bà Trưng, cao 29 tầng gồm văn phòng, cửa hàng và chung cư. Tổng diện tích 51.300m2 gồm 39.900m2 dành cho chung cư, 7.600m2 cho văn phòng và 3.800m2 cho cửa hàng), Tổ hợp Chung cư Royal City (Quận Thanh Xuân, tổng diện tích khu đất: 120.945m2, diện tích TTTM và siêu thị: 230.000m2), Tổ hợp Indochina Plaza Hà Nội (241 Xuân Thủy, Dịch Vọng Hậu, Cầu Giấy, Hà Nội, 2 tòa tháp 54-43 tầng với 386 căn hộ, 01 tháp văn phòng với 18.000m² diện tích văn phòng hạng A và 04 tầng TTTM có diện tích lên tới 14.000m²).

Tại Đà Nẵng, cũng xuất hiện tình trạng bùng nổ xây dựng công trình cao tầng hỗn hợp như: Vĩnh Trung Plaza (255-257 Hùng Vương, quận Thanh Khê, với tháp văn phòng cao 13 tầng, tháp 17 tầng căn hộ – khách sạn, 02 tầng hầm, 99 căn hộ khách sạn, 108 căn hộ cho thuê, 14.700m2 trên 4 tầng TTTM); Indochina Riverside Towers (74 Bạch Đằng, quận Hải Châu, gồm 02 tháp, tháp văn phòng 13 tầng, tháp chung cư 25 tầng, 01 tầng hầm 3 tầng TTTM); Khu phức hợp khách sạn Bạch Đằng – Hilton Đà Nẵng (gồm tháp khách sạn 29 tầng – 226 phòng; tháp văn phòng 21 tầng – 3.000m2 văn phòng và 70 căn hộ cao cấp).

Sơ đồ một số các công trình cao tầng và phức hợp cao tầng tại quận Sơn Trà, TP Đà Nẵng
(nguồn ảnh: Internet)

Do nhu cầu khai thác triệt để các ưu thế về vị trí “vàng” phục vụ kinh doanh – sử dụng, thực tế cũng cho thấy xu thế phát triển các công trình cao tầng tại các khu vực nội đô lịch sử như trên đang có chiều hướng ngày càng phát triển về số lượng dự án cũng như các công trình phức hợp xây mới, có sự gia tăng về quy mô diện tích và khối tích. Việc chưa tính đúng các chỉ tiêu áp lực sử dụng của phần diện tích hỗn hợp với hệ thống hạ tầng đô thị (thường bỏ qua đối với diện tích TTTM – dịch vụ) về mặt cơ học có thể làm gia tăng các áp lực lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật – hạ tầng xã hội của khu vực nội đô lịch sử do tần suất đi lại và sử dụng trong các giờ cao điểm là khá lớn.

Cùng với đó, trong bối cảnh các hệ thống các tiêu chuẩn – quy chuẩn (TCVN – QCXD) quy định cho công tác thiết kế công trình hỗn hợp cao tầng còn chưa thống nhất và đồng bộ, thì việc “bùng nổ xen cấy” các dự án công trình hỗn hợp cao tầng trong khu vực nội đô lịch sử cũng trở thành rào cản cho công tác quản lý cấp phép cũng như thiết kế, làm trầm trọng thêm các tác động tiêu cực của việc phát triển nhà cao tầng với đô thị mà biểu hiện rõ nét nhất là các hiện tượng kẹt xe, ngập úng, quá tải hạ tầng thường xuyên xảy ra.

Kinh nghiệm thiết kế và quản lý từ Singapore

Công trình phức hợp cao tầng tuyến phố Orchard (Singapore)

Rất khó có thể tìm được một khái niệm chính xác về loại hình Nhà ở hỗn hợp cao tầng. Theo quy định tại Điều 4 của Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 quy định hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở có đề cập các dự án xây dựng loại hình nhà ở bao gồm cả công trình có mục đích sử dụng hỗn hợp làm nhà ở, văn phòng, TTTM, dịch vụ. Tuy nhiên, có thể hiểu loại hình công trình cao tầng hỗn hợp là công trình có thêm chức năng phụ (TTTM, rạp chiếu phim,…) bên cạnh một chức năng chính là văn phòng hay căn hộ chung cư. Như vậy, bên cạnh một số thể loại Chung cư hỗn hợp (chung cư, TTTM, dịch vụ); Văn phòng hỗn hợp (Văn phòng, TTTM, dịch vụ)… cũng còn nhiều một số loại hình tòa nhà cao tầng hỗn hợp khác như tổ hợp khách sạn hỗn hợp, Trung tâm dịch vụ hỗn hợp…

Trên thực tế các quy định hướng dẫn cho công tác thiết kế và thi công công trình hỗn hợp cao tầng còn chưa hoàn thiện và đồng bộ gây cản trở lớn cho công tác đầu tư – thiết kế – quản lý công trình, dẫn đến nhiều tác động bất lợi cho quá trình phát triển đô thị bởi sự lộn xộn – khó kiểm soát công trình cao tầng nội đô.

Trong giai đoạn trước năm 2013, TCVN 323:2004 là bộ tiêu chuẩn về thiết kế nhà cao tầng dù có đề cập một cách hệ thống các quy định thiết kế nhưng còn thiếu các nội dung điều khoản với công trình cao tầng hỗn hợp. Chính vì vậy, trong các giai đoạn thiết kế, các đơn vị tư vấn – đầu tư – cấp phép quản lý phải “vận dụng linh hoạt” cùng lúc nhiều loại tiêu chuẩn khác nhau cho từng chức năng trong một tòa nhà (như sử dụng TCVN 9211:2012 về thiết kế chợ cho diện tích TTTM, TCVN 4451:2012 về thiết kế nhà ở cho khối căn hộ, TCVN 4319:2012 về nhà ở và công trình công cộng cho các diện tích công trình rạp chiếu phim…) với nhiều chi tiết còn nhiều độ vênh. Và khi tiêu chuẩn này chính thức bị hủy bỏ đầu năm 2013, thì việc thỏa thuận giữa tư vấn thiết kế – chủ đầu tư – cơ quan quản lý cấp phép thực sự là một cuộc “vật lộn”.

Rất nhiều các kiến trúc sư, các nhà quản lý đã cho rằng, để sớm khỏa lấp các chỗ trống pháp lý, nhằm loại bỏ những rào cản, tạo sự minh bạch trong đầu tư – thiết kế – cấp phép quản lý công trình cao tầng hỗn hợp tại các đô thị, hướng đến sự chuẩn mực và trật tự trong phát triển đô thị, cần sớm có các quy định cụ thể và thống nhất đối với công trình hỗn hợp cao tầng, đặc biệt trong các khu vực nội đô lịch sử.
Kinh nghiệm từ quốc gia phát triển trong khu vực là Singapore cho thấy, ngay từ những năm 1987, khi xuất hiện sự bùng nổ phát triển các công trình cao tầng trong khu vực các quận trung tâm nội đô, bên cạnh một quy hoạch đô thị bài bản có tính đến tổng thể khả năng chịu tải của hệ thống hạ tầng đô thị cho từng khu vực thì Chính phủ và Cơ quan phát triển tái thiết đô thị Singapore (Urban Redevelopment Authority) cũng nghiên cứu và công bố đồng bộ hệ thống các quy định về tiêu chí và chỉ tiêu đối với công tác thiết kế và quản lý cấp phép công trình cao tầng bao gồm các công trình cao tầng hỗn hợp. Điều này càng được xác định rõ trong tầm nhìn đồ án quy hoạch chung đô thị năm 2008.

Trước hết, việc phân loại công trình cao tầng hỗn hợp có định nghĩa với các tiêu chí rõ ràng được nghiên cứu và nêu rất rõ trong nhiều quy định một cách thống nhất. Theo điều 2 (khoản 1) trong Quy chế quản lý và vận hành công trình (Building Maintenance and Strata Management Regulation) Singapore định nghĩa công trình hỗn hợp (Mixed Use) là loại công trình có từ 2 chức năng trở lên trong đó có 1 chức năng chiếm đa số, và có thể tạm phân thành các dạng như: (1) Chung cư hỗn hợp, (2) Văn phòng hỗn hợp, (3) Thương mại hỗn hợp (gồm shop bán hàng, khu ăn uống và giải khát, rạp hát – rạp chiếu phim, Bar – hộp đêm và các chức năng giải trí khác), (4) Khách sạn hỗn hợp, (5) Công trình công nghiệp (chỉ gồm chức năng nhà kho và showroom). Tuy nhiên, tùy theo tỷ lệ chức năng phụ so với chức năng chính mà các quy định với các chỉ tiêu và tiêu chí khác nhau trong 2 nội dung là Công trình nhà ở (Residence) và công trình phi nhà ở (Non – Residence).

Tiếp đó, chính quyền đề xuất hàng loạt các tiêu chí và chỉ tiêu quản lý công trình cao tầng hỗn hợp trên toàn quốc, đặc biệt là với khu vực nội đô. Cụ thể, bên cạnh chỉ tiêu hệ số sử dụng đất, việc quản lý chiều cao công trình được quản lý thông qua 2 chỉ số chính là hệ số sử dụng đất (Plot Ratio hoặc Gross plot ratio control) và chiều cao công trình. Thông qua 2 chỉ số này mà chính quyền luôn tính toán trước và quản lý chặt chẽ trong quá trình triển khai quy hoạch phát triển đô thị. Thực tế cũng cho thấy, chính quyền cũng dùng rất nhiều các tiêu chí, chỉ tiêu, quy định phụ rất khắt khe cần có về hình dáng khu đất, các điều kiện về khoảng lùi, chiều cao tổng thể toàn khu, tổng diện tích khu đất, các yêu cầu về kỹ thuật hạ tầng ảnh hưởng đến khu đất để hạn chế các dự án xây dựng tối đa chỉ tiêu cho phép. Cụ thể:

Đối với dạng công trình nhà ở, diện tích khu vực TTTM trong các tòa nhà chung cư, chính quyền cho phép xem xét và tính toán thiết kế bố trí một số lượng diện tích sàn nhất định nhằm phục vụ cho sự phát triển nâng cao chất lượng sống của khu vực dân cư chung đô thị. Tuy nhiên, việc cho phép bố trí các diện tích TTTM trong khu chung cư (tương tự với mô hình nhà ở hỗn hợp tại Việt Nam) cần được tính toán đáp ứng các tiêu chí cụ thể sau:

(a) Mật độ tập trung người phù hợp;
(b) Quy mô diện tích phần TTTM có tỷ lệ tương quan phù hợp với tổng diện tích sàn;
(c) Đảm bảo khả năng thoát người an toàn;
(d) Có vị trí xây dựng tiếp cận gần với các tuyến giao thông chính đô thị;
(e) Có mối tương quan và hỗ trợ cho các công trình lân cận;
(f) Phù hợp với quy hoạch chung phân khu của khu vực.

Do vậy, số lượng diện tích dành cho TTTM cũng được ước tính trước tiên trong đồ án quy hoạch chung và quy hoạch phân khu đô thị. Nếu được chấp thuận, tổng diện tích phần TTTM phải được tính trong tổng diện tích sàn công trình để tính toán GPR – gross plot ratio (tương đương với chỉ tiêu hệ số sử dụng đất tại Việt Nam).

Chính quyền chỉ cho phép thiết kế các loại cửa hàng dịch vụ phục vụ nhu cầu dân sinh, các loại diện tích dịch vụ hoạt động kiểu văn phòng độc lập sẽ không được cấp phép.

Bảng quy định khoảng lùi và khoảng đệm trồng cây xanh với công trình hỗn hợp có mặt tiền dọc theo tuyến phố tại Singapore, một trong những chỉ tiêu khống chế các tác động tiêu cực đến kiến trúc cảnh quan và giao thông đô thị (Road Buffer: khoảng lùi, Green buffer: khoảng xanh; Residence/Educational: công trình nhà ở có kèm chức năng giáo dục, Comercial/ Industrial/ Institutional/ Multi-storeys carpark/ place of workshop: công trình có chức năng kết hợp thương mại/công nghiệp/ tầng để xe nổi/ xưởng chế tác)

Tại Singapore, tỷ lệ diện tích sàn TTTM trung bình cho phép là 3m2/1.000m2 diện tích sàn căn hộ. Ví dụ trường hợp tòa nhà có 20.000m2 diện tích căn hộ thì diện tích TTTM cho phép trong công trình là 60m2 (ít hơn đáng kể so với diện tích TTTM trong các khu vực nội đô hiện nay tại Việt Nam). Tuy nhiên, tổng diện tích sàn của khu vực thương mại trong tòa nhà không được vượt quá chỉ tiêu đã được tính toán.
Đối với dạng công trình phi nhà ở, thiết kế công trình cao tầng hỗn hợp chịu sự điều tiết của một loạt các quy hoạch như quy hoạch chung đô thị, quy hoạch thiết kế đô thị kiểm soát chiều cao, các quy định kiểm soát kiến trúc mặt ngoài công trình, quy hoạch quản lý cảnh quan tuyến phố, cũng như một số các quy hoạch kiểm soát khác.

Tỷ lệ diện tích công trình thương mại đối với loại công trình phi nhà ở nhưng có một số nhỏ căn hộ chung cư hoặc khách sạn thì cũng cho phép tối đa chiếm 40% trên tổng diện tích sàn (có thể cơ bản tương đồng với các công trình văn phòng hỗn hợp tại Việt Nam hiện nay).

Cùng với đó, các chỉ tiêu và tiêu chí quy định gián tiếp về chỗ để xe và khoảng lùi cũng được xem là cách để khống chế quản lý tốt tỷ lệ diện tích hỗn hợp, tránh làm gia tăng áp lực hạ tầng khi xây dựng công trình cao tầng hỗn hợp. Nhìn chung, các yêu cầu về diện tích chỗ đỗ xe được quy định bởi Cơ quan quản lý đất giao thông (Land Transport Authority). Yêu cầu diện tích chỗ đỗ xe tối thiểu với công trình nhà ở (bao gồm công trình nhà ở hỗn hợp và không bao gồm nhà ở xã hội) là 01 chỗ để xe cho 01 căn hộ cũng như phần dành cho chức năng thương mại, đặc biệt là tại các khu vực trung tâm đô thị. Chính quyền cho phép công trình được sử dụng hoán đổi giữa các chức năng khác nhau trong điều kiện tần suất sử dụng không bị xung đột. Tuy nhiên, diện tích tổng thể chỗ để xe đối với công trình hỗn hợp dịch vụ không được vượt quá 20% tổng diện tích sàn công trình (để tránh tác động lên hệ thống giao thông chung toàn khu vực).

Các công trình cao tầng hỗn hợp tại khu vực nội đô cũng cần tuân theo các quy định về khoảng đệm, khoảng lùi và khoảng đệm cây xanh cần thiết để làm đẹp cho kiến trúc cảnh quan khu vực và tránh xung đột về giao thông. Tùy theo các loại chức năng và vị trí khác nhau mà các công trình hỗn hợp có khoảng lùi từ 5-30m với khoảng đệm trồng cây xanh từ 3-5m (cao nhất với loại công trình nhà chung cư có trường học).

Kết luận

Như vậy, có thể thấy, trước thực tế bùng nổ xen cấy các công trình hỗn hợp cao tầng hiện nay, cần sớm xây dựng đồng bộ hệ thống các tiêu chí – chỉ tiêu là cơ sở để phục vụ công tác quản lý công trình cao tầng khu vực nội đô lịch sử bao gồm: mật độ dân số, hạ tầng giao thông, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, và khả năng đảm bảo an toàn thoát người.

Kinh nghiệm về quản lý chiều cao công trình cao tầng hỗn hợp tại Singapore cho thấy rõ, chỉ có thể thông qua các tiêu chí và chỉ tiêu trực tiếp cơ bản như tổng diện tính sàn, chiều cao công trình, cùng các tiêu chí gián tiếp khác như diện tích bãi đỗ xe, khoảng lùi, vị trí xây dựng… các cơ quan đã có thể cơ bản quản lý việc phát triển công trình cao tầng hỗn hợp trong khu vực nội đô, góp phần tạo dựng sự đồng bộ và hợp lý trong phát triển đô thị.

Một quy hoạch phân khu trong đó tính toán rõ các tầm nhìn phát triển và các chỉ tiêu – tiêu chí cho phát triển nhà cao tầng nói chung và công trình cao tầng hỗn hợp nói riêng có tính toán đến các hệ số dung nạp về giao thông, sử dụng đất, cân bằng với nhu cầu thương mại toàn khu là rất cần thiết.

Việc phát triển công trình cao tầng nội đô là xu thế tất yếu trên toàn cầu, trong đó các đô thị Việt Nam không phải là một loại trừ. Do vậy, những bài học trong quản lý chiều cao công trình cao tầng hỗn hợp khu vực nội đô Singapore có thể là những kinh nghiệm tốt áp dụng cho các điều kiện thực tiễn ở Việt Nam trong thời gian tới./.

Ths.KTS Đặng Tiên Phong – Ths.KTS Phạm Hoàng Phương/Viện Kiến trúc Quốc gia