Phát triển nhà ở xã hội cần sự vào cuộc đồng bộ
Việt Nam đã trải qua 10 năm triển khai Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, với mục tiêu chính đến năm 2020, xây dựng thêm ít nhất 12,5 triệu m2 sàn nhà ở xã hội tại khu vực đô thị. Hiện nay, công cuộc này đã bước sang một giai đoạn mới. Qua quá trình triển khai thực hiện các chính sách về nhà ở xã hội thời gian qua đã bộc lộ một số tồn tại, hạn chế cần được khắc phục nhằm thúc đẩy việc phát triển nhà ở xã hội hiệu quả, phù hợp hơn trong giai đoạn mới. Đồng thời, giải quyết tốt hơn nhu cầu cải thiện nhà ở của các đối tượng chính sách xã hội. Luận bàn xung quanh vấn đề này, Tạp chí Kiến trúc Việt Nam đã thực hiện cuộc phỏng vấn với KTS Nguyễn Phú Đức.
Hiện nay, giá vật liệu trên thị trường đang tăng cao dẫn đến chi phí xây dựng bị đẩy lên. Tuy nhiên, theo Thông tư 09/2021/TT-BXD quy định về phương pháp xác định giá bán nhà ở xã hội thì giá nhà ở xã hội chỉ hạn chế trong một mức nhất định. Điều này có ảnh hưởng như thế nào tới các doanh nghiệp khi đầu tư xây dựng nhà ở xã hội?
Nhà ở xã hội đã được áp dụng miễn tiền thuê đất, đây là yếu tố góp phần không nhỏ giá thành hạ xuống rất nhiều, nên phải kiểm soát để đúng đối tượng sử dụng tránh hỗ trợ “nhầm” như thời gian qua.
Về thiết kế: Nếu nhớ lại những mẫu nhà ở lắp ghép những năm 1970-1984 quy mô 18-24m2 vẫn đủ cơ cấu một hộ gia đình khép kín với các diện tích tối thiểu: phòng khách + ngủ + bếp + vệ sinh thì việc xây dựng căn hộ tối thiểu lớn 40m2 là lãng phí đối với loại hình nhà ở xã hội, chỉ nên đúng như quy định tối thiểu là 25m2. Diện tích tối đa cũng không nên vượt quá 50m2 nếu 2 phòng ngủ, không nên 70m2 như hiện nay.
Chủng loại vật liệu, mức độ hoàn thiện cũng là những yếu tố quyết định đến giá thành xây dựng. Nếu các nghiên cứu về vật liệu xây dựng nhẹ, rẻ của các nhà khoa học được ứng dụng cũng góp phần lớn việc giảm giá thành.
Nếu công khai: công tác đấu thầu cả việc lựa chọn nhà đầu tư, kiểm soát chất lượng công trình thì sẽ có nhiều đơn vị, đội thi công đăng ký lấy công làm lãi. Đặc biệt việc kiểm soát thủ tục hành chính không để tình trạng cán bộ các cấp tham gia giải quyết hồ sơ tham nhũng, đặt xuất mua bán dấu tên hay cò mồi mua bán xuất của đối tượng… thì chắc chắn giá thành sẽ hạ.
Mới đây, Thủ tướng đã giao Bộ Xây dựng chủ trì đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội từ nay tới năm 2030. Xin ông cho biết quan điểm của ông về vấn đề này?
Đó là việc làm đáng hoan nghênh, nhưng một mình Bộ Xây dựng chủ trì, ra chính sách, kêu gọi đầu tư thì không thể hoàn thành và trở thành hiện thực. Đây phải là công tác của mọi cấp ngành, của toàn dân từ tài lực, trí lực, kể cả những nhà thiết kế, nhà khoa học nghiên cứu ứng dụng những mô hình căn hộ đủ tiện ích tối thiểu, vật liệu thích ứng với kinh tế của đối tượng nhà ở xã hội, nhà ở công nhân.
Tuy nhiên, để hoàn thành kế hoạch này thì còn nhiều vấn đề phải giải quyết: từ khâu quy hoạch, lựa chọn vị trí xây dựng, thiết kế, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, tiềm lực và sự quyết tâm của từng địa phương.
Những bất cập, chồng chéo của chính sách phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân hiện nay là gì? Để hoàn thiện thể chế, khơi thông quỹ đất phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, tạo động lực thu hút nhà đầu tư quan tâm phát triển loại hình này, cần có những giải pháp gì?
Những bất cập, chồng chéo của chính sách phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân hiện nay
Về quy hoạch, từ ý chí đến các quyết sách có sự: Trích quỹ sàn, quỹ đất của từng dự án cho quỹ Nhà ở xã hội hay quy hoạch – đầu tư xây dựng riêng Khu Nhà ở xã hội. Hà Nội đã từng có chính sách dành 20% qũy đất, quỹ sàn chung cư tại các dự án đầu tư nhưng khi sáp nhập Hà Tây thì các dự án Hà Tây (số lượng cực lớn) lại không áp dụng quy định này. Trong quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội hay Quy hoạch phân khu từng quận cũng không xác định khu đất dành cho loại hình này;
Việc kiểm soát quỹ nhà theo từng dự án cũng không đảm bảo quy định tỷ lệ % như chính sách, quy hoạch quy định; Nếu có trích thì chủ đầu tư có được hưởng việc ưu tiên miễn quyền sử dụng đất của quỹ nhà này hay không?
Vị trí đất dành cho loại hình này có theo đúng quy định của quy chuẩn quy hoạch? Các dự án xây xong chức năng nhà ở đã đồng bộ với các chức năng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội hay chưa?;
Việc kiểm soát để trả lời các câu hỏi: Đối tượng đăng ký có phải là đối tượng sử dụng nhà ở cho người thu nhập thấp có là một hay không? Đã từng được cấp nhà, đất trước đây hay chưa? Có việc mua bán ngay từ khi đăng ký tên hay không?… còn bỏ ngỏ.
Điều kiện về nhà ở: Không nên chỉ quy định người có nhu cầu mua nhà ở xã hội đáp ứng: Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình hoặc chưa được mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội, mà nên quy định cả việc vợ (chồng) chưa được mua, thuê. Trên thực tế, có những gia định được hưởng cả từ đời ông – bà – cha – mẹ…. là không công bằng. Trong trường hợp có biến động về nơi học tập hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người trong hộ gia đình thấp hơn mức diện tích nhà ở tối thiểu do Chính phủ quy định theo từng thời kỳ và từng khu vực… thì có thể hoán đổi căn hộ theo tiêu chuẩn, diện tích mới, hoàn trả lại diện tích cũ.
Giải pháp kêu gọi đầu tư xây dựng nhà ở xã hội
Xã hội hóa việc đầu tư xây dựng nhà ở xã hội là việc giảm nguồn lực của Nhà nước, các nhà đầu tư tham gia lĩnh vực này là việc làm nhân văn, rất đáng hoan nghênh. Tuy nhiên, Nhà nước vẫn phải là người kiểm soát về chất lượng sản phẩm ngay từ khi lựa chọn khu đất, thiết kế cũng như chủng loại vật liệu tương ứng.
Đặc biệt, phải có quy hoạch đồng bộ, nhà ở xã hội hay nhà ở công nhân cũng phải được thiết kế quy hoạch tổng thể hoàn chỉnh, xây dựng đồng bộ đủ các chức năng, hạng mục của một đơn vị ở, hệ thống hạ tầng dịch vụ, số tầng, số căn hộ/tầng, trang thiết bị đảm bảo các nhu cầu tiện ích, phòng cháy chữa cháy… Đồng thời, Nhà nước kiểm soát cả việc hoàn chỉnh các chức năng công cộng, dịch vụ tiện ích, hạ tầng xã hội đầy đủ, kể cả trường hợp nhà đầu tư chuyển kinh phí đầu tư các hạng mục này để chính quyền địa phương tổ chức thi công hạng mục này. Đây là cách mà toàn dân cùng chung tay xây dựng Nhà ở xã hội một cách đồng bộ và nhanh chóng.
Và như vậy, để khuyến khích nhà đầu tư tham gia đầu tư xây dựng loại hình này thì Nhà nước không chỉ hỗ trợ về chính sách miễn thuế sử dụng đất mà còn là vị trí khu đất cũng phải được lựa chọn đảm bảo đáp ứng bán kính phục vụ theo quy chuẩn quy hoạch, khoảng cách giữa các chức năng: làm việc – ở – dịch vụ – thời gian lưu thông, tái tạo sức lao động.
Trong công tác quy hoạch, những khái niệm về “đơn vị ở” cũng cần có những thay đổi về khái niệm – nội hàm, quy định mới về “đơn vị ở công nghiệp”, thậm chí “đô thị công nghiệp” đối với các đô thị có tỷ trọng khu công nghiệp, khu chế xuất… có số lượng công nhân lớn.
Nhưng không nên chỉ dừng ở cơ chế khuyến khích thì không thể hoàn thành kế hoạch theo mong muốn, mà còn phải là những quy định bắt buộc đối với các chủ đầu tư các khu công nghiệp, khu chết xuất… phải tham gia đầu tư một phần nhà ở công nhân (tối thiểu 30% tùy theo loại hình công nghiệp, lực lượng sản xuất trong hay ngoài địa phương).
Cảm ơn KTS đã tham gia phỏng vấn!
