Phát triển công trình cao tầng có định hướng gắn với không gian mở

(Tạp chí KTVN) – Sự phát triển của khu vực trung tâm các đô thị lớn luôn tạo nên những hấp dẫn lớn về đầu tư. Đây là khu vực tạo đặc trưng, hình ảnh cũng như đóng vai trò là động lực phát triển của đô thị, đặc biệt là tại các đô thị lớn. Trong quá trình phát triển, tái cấu trúc khu vực trung tâm cần có những công cụ kiểm soát nhằm cân bằng các mục tiêu phát triển đô thị, lợi ích nhà đầu tư và đặc biệt là xây dựng không gian mở dành cho cộng đồng đô thị. Trên cơ sở một số kinh nghiệm quốc tế về tạo dựng các không gian mở cho cộng đồng gắn với các cơ chế kiểm soát phát triển hệ thống công trình cao tầng có định hướng, trong bối cảnh hiện nay rất cần có những nghiên cứu áp dụng tại đô thị Việt Nam trong đó tập trung xây dựng cơ chế ưu đãi phù hợp dựa trên kiểm soát tổng diện tích sàn xây dựng, giảm mật độ xây dựng, tăng tầng cao, với mục tiêu hướng đến là sự chia sẻ các không gian mở công cộng của nhà đầu tư, tạo nên kết nối cảnh quan trong không gian đô thị, cân bằng lợi ích của các bên “Nhà đầu tư – Cộng đồng – Nhà quản lý”. 

Vinhome Đồng Khởi, công trình cao tầng phức hợp với không gian công cộng quy mô lớn tại trung tâm Q1 TPHCM

Phát triển công trình cao tầng có định hướng trong chiến lược quy hoạch phát triển đô thị

Trong khu vực trung tâm các đô thị lớn, nơi có mật độ xây dựng rất cao, các không gian công cộng, không gian mở là nhu cầu thiết yếu của người dân đô thị. Qua nhiều năm phát triển đô thị, hệ thống công trình cao tầng đã góp phần tạo nên hình ảnh đô thị phát triển, tuy nhiên do thiếu các cơ chế kiểm soát có định hướng cùng hệ thống hạ tầng giao thông đồng bộ, sự phát triển công trình cao tầng đang gây ra những vấn đề cho đô thị.

Phát triển công trình cao tầng có định hướng

Công trình cao tầng với đặc điểm của nó có thể làm giảm mật độ xây dựng bằng việc tăng tầng cao mà vẫn cung cấp đủ diện tích sàn xây dựng cho chỗ ở, làm việc, dịch vụ trên một khu vực diện tích nhất định.

Sự phát triển các công trình cao tầng thể hiện khu vực có mức độ phát triển tập trung mà không đồng nghĩa với khái niệm khu vực có mật độ xây dựng cao. Đây là cơ sở quan trọng trong phát triển các không gian mở đô thị, các không gian cảnh quan có liên kết dựa trên sự phát triển hợp lý các công trình cao tầng.

Phát triển nén trong quy hoạch với sử dụng đất hỗn hợp (mixed-use development) có thể tạo nên khu vực có mật độ dân cư cao, lợi thế tạo nên sự năng động, hấp dẫn cho đô thị, giảm phát sinh các chuyến đi không cần thiết, giảm khoảng cách giữa các chức năng đô thị.

Theo quan điểm về phát triển bền vững, việc phát triển tập trung (nén), sử dụng chức năng hỗn hợp phù hợp và có định hướng quy hoạch sẽ cho phép đất đai đô thị sử dụng hiệu quả, giảm hiện tượng mở rộng đô thị, giảm thiểu sử dụng đất đai và các nguồn lực tự nhiên, bảo vệ các quỹ đất nông nghiệp, vùng cảnh quan sinh thái, sử dụng hợp lý các nguồn tài nguyên thiên nhiên.

Đảm bảo khả năng cung ứng hạ tầng cho công trình cao tầng

Công trình cao tầng có khả năng cung cấp một diện tích sàn xây dựng lớn trên một khu vực đất đai nhất định với mức độ tập trung người cao.
Mỗi quốc gia, khu vực sẽ có những quy định khác nhau về chỉ tiêu tối thiểu m2 sàn/người cho từng chức năng, do vậy cùng một diện tích sàn tương đương hoặc hệ số sử dụng đất tương đương cũng có thể có mức độ tập trung người khác nhau. Mặc dù vậy vẫn có những giá trị tối thiểu để có thể tính toán các giá trị tối đa hoặc các quy ước để tính toán được quy mô dân số, lao động tối đa cho mỗi khu vực.

Theo Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030, Việt Nam xác định chỉ tiêu sàn nhà ở quốc gia tối thiểu đến 2030 là 12m2/người, đây là cơ sở tính toán quy mô dân số tối đa dựa trên diện tích sàn công trình nhà ở cao tầng.

Tổ hợp cao tầng Midtown (Tokyo, Nhật Bản) quy mô 10ha đã đóng góp 4ha không gian công viên công cộng cho cộng đồng

03 chỉ tiêu sử dụng đất xác định hình khối, qui mô công trình cao tầng trong không gian đô thị

Các chỉ tiêu sử dụng đất trong quy hoạch được Luật Quy hoạch đô thị quy định bao gồm “Hệ số sử dụng đất, Mật độ xây dựng và Tầng cao”. Quy chuẩn xây dựng Việt Nam tập 1 năm 1997 (đã hết hiệu lực) quy định hệ số sử dụng đất tối đa là 5 lần, tuy vậy trong QCXDVN 01:2008 hiện hành chỉ kiểm soát mật độ xây dựng và chiều cao công trình dựa trên quy mô đất đai và các điều là cơ sở xác định hình khối, khối tích công trình cao tầng kiện khác.

03 chỉ tiêu sử dụng đất là cơ sở thiết kế công trình cao tầng cần được hiểu rõ về vai trò, định nghĩa, mối quan hệ với nhau:
+ Mật độ xây dựng (MĐXD) là chỉ tiêu đảm bảo khoảng chiếm diện tích đất phù hợp, đảm bảo khoảng lùi, khoảng cách công trình, diện tích bãi đỗ xe trên mặt đất và diện tích cây xanh, các không gian mở cần thiết…

+ Tầng cao (TC) là chỉ tiêu đảm bảo khoảng chiều cao tối đa của công trình trong không gian đô thị. Chiều cao công trình hiện nay được hỗ trợ mạnh mẽ bởi các công nghệ khoa học kỹ thuật tiên tiến đã cho phép xây dựng các công trình cao tầng và siêu cao tầng, do vậy ngoài yếu tố về kỹ thuật liên quan đến quản lý đường bay, khoảng tĩnh không, hiện nay chiều cao công trình chủ yếu phụ thuộc vào các quy định về cảnh quan hoặc phân vùng đô thị.

Tuy nhiên cần phải nhấn mạnh rằng lợi thế duy nhất mà công trình cao tầng có được chính là khả năng phát triển khoảng không gian phía trên đất và giảm tối đa diện tích chiếm đất phía dưới. Kinh nghiệm quốc tế cho thấy việc sử dụng yếu tố chiều cao để khuyến khích phát triển các công trình cao tầng có định hướng, phù hợp với chiến lược phát triển đô thị là một hướng đi thông minh, tiết kiệm đất đai.

+ Hệ số sử dụng đất (HSSDĐ) là một chỉ tiêu thể hiện khối tích công trình được phép hay tổng diện tích sàn xây dựng được phép trong không gian đô thị trên một lô đất nhất định và được tính bằng công thức: Tổng diện tích sàn chia cho diện tích đất. Chỉ tiêu này cho phép xác định được toàn bộ diện tích sàn xây dựng bao gồm phần nổi, phần ngầm mà không phụ thuộc vào các hình khối linh hoạt của công trình cao tầng.

QCXDVN 01:2008 xác định đối với công trình cao tầng được phân thành “Nhóm nhà chung cư; Nhóm nhà dịch vụ đô thị và nhà sử dụng hỗn hợp”. Trên thực tế nhóm nhà hỗn hợp chiếm tỷ lệ lớn và có sự quản lý, kiểm soát phức tạp hơn nhóm nhà chung cư đơn thuần do phải kiểm soát diện tích sàn xây dựng gắn với chức năng ở hay hỗn hợp.

Theo cách hiểu thông thường (QCXDVN 01:2008) HSSDĐ được tính bằng MĐXD nhân với TC (trong đó TC được tính từ mặt đất) sẽ dẫn đến việc sử dụng mật độ tối đa, tầng cao tối đa trên thực tiễn và tạo nên các hình khối công trình cao tầng khối hộp đơn điệu trong không gian đô thị. Trái lại, nếu kiểm soát tổng diện tích sàn xây dựng hay FAR (Floor Area Ratio – HSSDĐ sẽ cho thấy các thay đổi linh hoạt về MĐXD và TC về bản chất không làm thay đổi khối tích công trình trên một khu vực đất đai nhất định. Điều này cho phép quản lý các áp tải về hạ tầng luôn được kiểm soát hiệu quả. Một số cách diễn đạt mô hình kiến trúc cao tầng khác nhau được biểu thị bởi hình vẽ dưới đây sẽ cho thấy hiệu quả kiểm soát HSSDĐ cho phép sự đa dạng về hình ảnh kiến trúc công trình cao tầng trong đô thị.

Có thể thấy, kiểm soát và quản lý FAR đối với các công trình cao tầng là một công cụ hiệu quả, rõ ràng đối với cả nhà quản lý, nhà đầu tư. Cụ thể, nhà đầu tư có thể tính toán dễ dàng các lợi ích với tổng diện tích sàn xây dựng được phép, trong khi đó, nhà quản lý có thể kiểm soát được sự tiêu tốn tài nguyên đất đai và khả năng đáp ứng của hạ tầng đô thị, đồng thời quản lý thống nhất từ quy hoạch phân khu đến dự án xây dựng công trình cao tầng.

Kinh nghiệm quốc tế về kiểm soát chỉ tiêu sử dụng đất gắn với lợi ích của cộng đồng đô thị

Tại Mỹ, cơ chế chuyển nhượng Quyền phát triển không gian TDR (Tranfer of Development Rights) và các chương trình ưu đãi HSSDĐ được chính thức sử dụng trong định hướng phát triển nhà ở xã hội, bảo tồn công trình có giá trị và một thị trường mua bán về quyền phát triển không gian. Mỹ chính thức áp dụng quản lý FAR trong quy hoạch phân khu thành phố New York năm 1916, 1940 và tiếp tục được điều chỉnh các nội dung cơ chế ưu đãi gắn với các chương trình phát triển đô thị. TDR được áp dụng trong tái cấu trúc không gian hoặc bảo vệ các tầm nhìn công trình cao tầng trong đô thị bằng việc cho phép mua bán, chuyển nhượng giữa các khu vực được phép hoặc giữa công trình lân cận mà không làm thay đổi FAR tối đa của khu vực. Cơ chế TDR cũng cho phép Mỹ có được một thị trường về chuyển nhượng quyền phát triển (với quy mô tổng diện tích sàn tương ứng) nhằm sử dụng hiệu quả các không gian chưa phát triển (Unused development rights). TDR cũng được áp dụng trong Chương trình ưu đãi, khuyến khích phát triển nhà ở với Chương trình nhà ở giá rẻ tại thành phố New York – IHP (Inclusionary Housing Program). Chính quyền khuyến khích các chủ đầu tư xây dựng căn hộ chung cư, khu vực nhà ở có giá có thể tiếp cận được với mức ưu đãi là tăng FAR từ 10 lên 12 trong Zone R10 (Quy hoạch thành phố New York).

Minh họa về áp dụng quản lý HSSDĐ (FAR) = 1.0 với sự thay đổi của Mật độ xây dựng và tầng cao công trình (nguồn: NSW Department of Planning, 19 August 2010)

Tại Nhật Bản, từ những năm 1970, xây dựng các cơ chế ưu đãi trong cải tạo, tái thiết đô thị tạo nên các không gian mở, công viên mở chia sẻ lợi ích của nhà đầu tư với cộng đồng; Cơ chế chuyển nhượng quyền bán không gian (Air Right Sale) trong bảo tồn các công trình có giá trị. Cơ chế ưu đãi FAR cho dự án cải tạo đô thị tại trung tâm phù hợp với chiến lược phát triển Thành phố nhằm tạo nên các không gian mở, không gian cây xanh cảnh quan mới. Thiết lập một cơ chế đảm bảo lợi ích các bên cho Chính quyền đô thị – Chủ đầu tư – Cộng đồng dân cư, dự án là điểm nhấn thành công trong quá trình cải tạo, tái phát triển đô thị tại Tokyo. Chương trình tái phát triển đô thị (Urban Redevelopment) được áp dụng cho trường hợp xây dựng các dự án hạ tầng giao thông,(Metro) FAR tăng từ 2.0 – 6.0. Cơ chế “Air Right Sale” bán quyền về không gian tương tự như TDR tại Mỹ cho phép Nhật áp dụng bảo tồn các công trình có giá trị. Cơ chế điều chỉnh chỉ tiêu sử dụng đất FAR và MĐXD tăng cao ở khu vực trung tâm đô thị, khu đô thị mới hoặc gần các đầu mối giao thông theo mô hình TOD nhằm khai thác hiệu quả quỹ đất khu vực có giá trị kinh tế cao, đã được đầu tư hạ tầng lớn.

Tại Singapore, kinh nghiệm cho thấy là sự áp dụng mềm dẻo và thành công các chính sách, chiến lược phát triển đô thị trong tầm nhìn lâu dài gắn với các chương trình ưu đãi hệ số sử dụng đất PR (Plot Ratio) hay GFA (Gross Floor Area) trong phát triển các công trình xanh, không gian mở, ngay cả các vấn đề nhỏ nhất lô gia, ban công trong nhà ở và khách sạn.

Singapore quản lý chỉ tiêu quy hoạch dựa trên kiểm soát HSSDĐ và chiều cao, đặc biệt tại khu vực quan trọng như khu trung tâm, nhà ở cao tầng, khu vực hỗn hợp cao tầng… các khu vực còn lại căn cứ trên cơ sở HSSDĐ tối đa để xác định chiều cao. Các chỉ tiêu này đều do cơ quan Tái phát triển đô thị Singapore – URA (Urban Redevelopment Authority) thống nhất kiểm soát.

Singapore không quy định về mật độ xây dựng nhưng được các quy định khác điều chỉnh như khoảng lùi, tỷ lệ cây xanh, khoảng cách an toàn cứu hỏa… trong các văn bản hướng dẫn chi tiết liên quan do URA công bố quy định về HSSDĐ theo chức năng sử dụng đất và tầng cao tối đa cho từng khu vực cụ thể. Singapore ban hành riêng một hướng dẫn về cách tính tổng diện tích sàn GFA, nhằm đáp ứng chỉ số HSSDĐ theo quy hoạch, GFA không phải là diện tích xây dựng thực tế mà được tính toán linh hoạt có giảm trừ các diện tích ưu tiên dựa trên các quy định khuyến khích phù hợp với các chính sách phát triển đô thị được chính quyền công bố.

Singapore đã và đang thực hiện thành công chiến lược phát triển công trình xanh với công cụ “điểm xanh” (Green Mark) cho các dự án phát triển mới và cải tạo công trình. Chính phủ cũng ban hành khá nhiều các chương trình khác dựa trên cơ chế thưởng, khuyến khích phù hợp với sự thay đổi thực tiễn phát triển đô thị cũng như những thay đổi về thị trường bất động sản như: Khuyến khích phát triển ban công trong nhà ở và khách sạn; Ánh sáng trong trung tâm quận thương mại CBD hay Chương trình CSFs (CFS space – Community and Sports Facilities in Commercial Developments) cho các công trình thương mại có các chức năng mở cho cộng đồng hoặc các hoạt động thể thao. Thông thường số lượng sàn ưu đãi tối đa là 10% GFA nhằm không làm thay đổi quá lớn các hệ số sử dụng đất PR đã được xác định trong quy hoạch.

(Minh họa về hình thái, cấu trúc, sự phân bố dân số và sự lựa chọn chiến lược phát triển đô thị của Singapore và Việt Nam)

Quan điểm về chính sách phát triển công trình cao tầng gắn với xây dựng các không gian mở đô thị

Chính sách đáp ứng triển vọng về một Thành phố là nơi tăng trưởng diễn ra và là nơi tương lai tìm đến. Tài liệu “Hướng dẫn nhanh cho các nhà hoạch định chính sách” của UNHabitat và UNSCAP (2005) đã đưa ra quan điểm khẳng định sức hút phát triển của đô thị: “Cho dù định nghĩa các khu vực đô thị là thế nào hay quyết định mức độ đô thị của các khu vực đó thế nào, có một điều rất rõ ràng: thành phố là nơi tăng trưởng diễn ra, và là nơi tương lai tìm đến”.

Quan điểm này được minh chứng bởi mức độ tăng trưởng dân số cơ học rất nhanh (tại các đô thị đang phát triển) tạo nên những áp lực lớn về nhà ở đô thị. Trong những giai đoạn gần đây, thị trường bất động sản ở các đô thị lớn như Hà Nội và TPHCM chứng kiến sự thay đổi thị hiếu với phân khúc nhà ở chung cư cao tầng. Mặc dù còn một số vấn đề trong sự phát triển nhà chung cư nhưng cần phải khẳng định đây đang là lợi thế sẵn có của thị trường bất động sản chung cư từ bình dân đến cao cấp với đối tượng chính là các gia đình trẻ. Đây sẽ là lợi thế xây dựng các cơ chế chính sách phù hợp tái thiết các cấu trúc “Mảng đặc” trong đô thị, giải quyết vấn đề chuyển đổi tái cấu trúc mô hình nhà ở, tăng diện tích giao thông và các không gian mở.

Các chính sách phát triển đô thị cần nhấn mạnh xu hướng sử dụng hỗn hợp, phát triển theo chiều đứng, giảm khoảng cách đi lại, tiết kiệm đất đai đô thị. Mô hình phát triển nén (Compact City) có thể đáp ứng nhu cầu dân số lớn với cấu trúc, chức năng đô thị được giảm thiểu khoảng cách, thay thế liên kết bằng không gian mở, không gian cây xanh cảnh quan và áp dụng các phương thức đi lại thân thiện môi trường như đi bộ, xe đạp… có thể đáp ứng do khoảng cách ngắn. Sự khéo léo trong phát triển mô hình thành phố vườn thẳng đứng (Vertical garden city) của Singapore là một cách tiếp cận phù hợp chiến lược phát triển.

Chính sách về đô thị nén có thể là một giải pháp hiệu quả nếu làm được đồng thời hai việc, phát triển công trình cao tầng với MĐXD thấp và giảm MĐXD trong các khu vực dân cư cũ – mảng đặc đô thị nhằm tạo nên các không gian giải trí, công viên, cảnh quan cho đô thị lớn ở Việt Nam.

Hệ thống giao thông công cộng, cấu trúc đường giao thông đô thị đủ dày và liên thông là nền tảng phát triển các công trình cao tầng có định hướng gắn với các không gian mở, không gian kiến trúc cảnh quan mới. Sự lo ngại về các công trình cao tầng gây ra những ảnh hưởng lớn với hạ tầng đô thị là hoàn toàn có cơ sở, do vậy khả năng phát triển công trình cao tầng phụ thuộc vào khả năng đáp ứng của hệ thống hạ tầng, đặc biệt là giao thông và giao thông công cộng. Nếu không có chiến lược toàn diện, phát triển công trình cao tầng có định hướng mà lựa chọn phát triển theo dạng xây chen sẽ là không khả thi trong việc chuẩn bị hệ thống hạ tầng giao thông đủ để đáp ứng nhu cầu.

Mặt khác, chiến lược phát triển nhà ở cao tầng cần đi liền với các cơ chế ưu đãi chính sách phù hợp hạn chế sự phát triển của thị trường nhà thấp tầng nhằm tập trung nguồn lực của xã hội trong những giai đoạn phát triển nhất định, hoàn thiện dần các cấu trúc đô thị.
Khai thác và kiểm soát không gian đô thị hiệu quả, đặc biệt là các chương trình chiến lược phát triển đô thị hoặc các cơ chế chuyển nhượng quyền phát triển không gian TDR. Nếu như trước đây, công trình cao tầng của TP Hà Nội chỉ có 01 công trình khách sạn Hà Nội cao 10 tầng, đến nay số lượng công trình cao tầng đã là 1.075 công trình với các công trình cao trung bình 18-40 tầng và cao nhất là 72 tầng (Keangnam Lanmark 72). Trong bối cảnh mới, việc sử dụng các không gian phía trên mặt đất lớn, các công trình có khối tích lớn, tổng diện tích sàn xây dựng lớn càng đặt ra yêu cầu quan trọng của kiểm soát phát triển không gian đô thị.

Nhiều dự án công trình cao tầng có tổng diện tích sàn lớn, với FAR từ 10-15 lần, khá lớn so với trung bình ở các đô thị châu Á như Hong Kong tối đa 10 lần đối với nhà ở, (điều này do quy định về kiểm soát tổng diện tích sàn xây dựng trên thực tiễn không hiệu quả). Mặt khác, dù có FAR lớn nhưng các công trình này không đóng góp, chia sẻ đối với cộng đồng dân cư đô thị các chức năng nào như công viên, quảng trường mở… do chưa có các quy định, cơ chế cần thiết. Do vậy trước tiên cần kiểm soát HSSDĐ thuần tối đa trong quy hoạch phân khu nhằm xác định giới hạn khai thác hiệu quả sử dụng đất đai đô thị sau đó sẽ xây dựng các cơ chế ưu đãi, khuyến khích phát triển phù hợp.

Đề xuất khung chính sách phát triển công trình nhà cao tầng gắn với xây dựng các không gian mở đô thị

Xây dựng khung chính sách phát triển công trình cao tầng có định hướng. Nghiên cứu chính sách khung tổng thể phát triển công trình cao tầng có định hướng trong giai đoạn ngắn hạn và dài hạn cần gắn với các cơ chế ưu đãi, kiểm soát phát triển công trình cao tầng, định hình thị trường bất động sản và nhà ở.

Nghiên cứu chính sách cải tạo, tái thiết các khu vực mảng đặc với các chiến lược tăng cường giao thông, tăng cường không gian mở, công viên, phát triển công trình cao tầng với mật độ xây dựng thấp, kiểm soát tổng diện tích sàn xây dựng và xem xét các yêu cầu về nới lỏng kiểm soát tầng cao nhằm tạo nên cơ chế phát triển thực sự hiệu quả và nhanh chóng.

Công bố, công khai các chiến lược phát triển trong các giai đoạn, lựa chọn các khu vực có nhiều vấn đề cần phải xử lý trước nhằm tạo được lòng tin, sự ủng hộ của cộng đồng đô thị với các mục tiêu tăng cường cây xanh, công viên, không gian mở, lợi ích về cộng đồng, cải thiện thực sự điều kiện sống của người dân như cải tạo các khu chung cư cũ.

Cấp phép xây dựng dựa trên năng lực hệ thống giao thông hiện có hoặc các cam kết tăng năng lực hệ thống giao thông kèm theo dự án phát triển đô thị. Trên thực tế, khá nhiều dự án nhà cao tầng phát triển dựa vào hạ tầng đô thị có sẵn hoặc chỉ đầu tư hạ tầng cho các khu vực nội bộ mà không đầu tư cho hệ thống hạ tầng đô thị, đặc biệt là các tuyến giao thông đô thị hoặc tuyến giao thông kết nối. Các dự án đầu tư “ngoài hàng rào” này do Nhà nước thực hiện, tuy nhiên với nguồn lực hữu hạn dẫn đến sự kém hoàn thiện của hệ thống chung, cũng như vấn đề quá tải hệ thống hạ tầng đô thị sẵn có.

Do vậy, cần có cơ chế giải quyết vấn đề này bằng việc chỉ cấp phép xây dựng công trình dựa trên khả năng thực tế giao thông đô thị hoặc kèm các cam kết tăng khả năng giao thông kèm theo dự án xây dựng công trình cao tầng. Theo đó các công trình cao tầng phải có đánh giá tác động giao thông TIA (Traffic Impact Analysis) hoặc tương đương theo nguyên tắc đảm bảo lưu lượng giao thông (Hình vẽ).

Sơ đồ minh họa khu vực tổ chức theo mô hình đô thị nén giảm áp lực hạ tầng giao thông

Sơ đồ minh họa đánh giá tác động giao thông trong quản lý cấp phép công trình cao tầng nội đô theo nguyên tắc đảm bảo lưu lượng tối đa

Cấp phép xây dựng công trình cao tầng gắn với các chiến lược phát triển đô thị và xây dựng các cơ chế ưu đãi trong phát triển không gian mở, cảnh quan và bảo tồn các di sản đô thị. Mục tiêu của việc ứng dụng linh hoạt về quản lý HSSDĐ trong phát triển đô thị ở Việt Nam là cung cấp cho các nhà quản lý đô thị một cơ chế kiểm soát phát triển đô thị hiệu quả, vẫn đáp ứng được các nhu cầu của nhà đầu tư đồng thời cân bằng lợi ích của cộng đồng. Nó đặc biệt hiệu quả khi áp dụng cho nhà đầu tư tư nhân với các cơ chế minh bạch cho phép điều chỉnh chỉ tiêu quy hoạch, trong giấy phép xây dựng như: tăng tầng cao, tăng diện tích sàn xây dựng…

Cơ sở của nội dung này là việc kiểm soát chặt chỉ tiêu HSSDĐ và tổng diện tích sàn. Do vậy, nếu áp dụng quản lý xây dựng bằng cặp chỉ tiêu Hệ số sử dụng đất và Tầng cao sẽ cho các kết quả linh hoạt cho phép công trình xây cao tầng hơn, tăng cường các diện tích ưu đãi như: chức năng công cộng, không gian xanh, không gian cộng đồng hoặc bảo vệ các công trình di tích… phù hợp với đặc điểm khu vực và định hướng phát triển đô thị mà diện tích sàn xây dựng sử dụng theo chức năng chính của công trình không thay đổi.

Do vậy, tính linh hoạt của FAR trong giấy phép xây dựng cần được hiểu là sự linh hoạt trong việc xác định, phân loại tổng diện tích sàn xây dựng theo chức năng được khuyến khích, hạn chế, cấm xây dựng. Từ đó có thể điều chỉnh các nội dung khuyến khích dựa trên quy định các chức năng sàn xây dựng ưu đãi, miễn giảm (sẽ không tính vào tổng diện tích sàn xây dựng công trình) làm cơ sở xác định FAR được phép theo quy hoạch. Giấy phép xây dựng cũng đảm bảo sự phù hợp với chính sách phát triển đô thị trong các giai đoạn dài hạn hoặc có mục tiêu thúc đẩy, kích thích chính sách trong giai đoạn ngắn hạn.

Các đô thị Việt Nam hiện đang phát triển theo xu hướng thấp tầng, về lý thuyết có thể tạo ra khu vực dân cư mật độ thấp, nhưng tiêu tốn tài nguyên đất đai, phát triển dàn trải và khó khăn trong liên kết, định hình các trung tâm, phát triển hệ thống hạ tầng. Kinh nghiệm Singapore là một hình mẫu phát triển đô thị trong khu vực châu Á và trên thế giới, sự thành công được dựa trên thực thi hiệu quả các chính sách phát triển đô thị, đảm bảo sự cân bằng giữa lợi ích của cộng đồng – nhà đầu tư và bảo vệ môi trường theo các tiêu chí phát triển bền vững.
Đây là kinh nghiệm thực tiễn quý báu cần nghiêm túc nghiên cứu các chính sách cụ thể, minh bạch phát triển công trình cao tầng gắn với các định hướng, chiến lược phát triển đô thị Việt Nam trong từng giai đoạn ngắn hạn và dài hạn./.

TS.KTS Nguyễn Hoàng Minh/Phó trưởng Khoa Sau đại học – trường Đại học Kiến trúc Hà Nội