“Gói trợ giúp tín dụng thời gian tới sẽ vượt nhiều lần con số 30.000 tỷ đồng – một điều kiện thuận lợi để phát triển thị trường nhà ở tại phân khúc giá thấp. Đây là căn cứ xác thực để nói bất động sản sẽ “nóng” hơn tại khu vực này”… – Đó là nhận định của GS.TS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT, khi trao đổi về giải pháp đối với bất động sản trong năm 2014.
– Năm 2013, thị trường bất động sản chứng kiến “cú sốc” với nhiều dự án nhà ở thương mại ở Hà Nội và TPHCM phải đồng loạt giảm giá, không ít dự án giảm từ 30 – 50%. Bất động sản giảm sâu, người dân được lợi, còn doanh nghiệp bất động sản non trẻ như “ ngồi trên đống lửa”, thưa Giáo sư ?
Nhìn vào hiên tượng thì có thể nói rằng đó là “cú sốc” vì lần đầu tiên giá bất động sản bị giảm khá mạnh, thị trường thiếu vốn trầm trọng. Tôi cho rằng nhìn vào bản chất thì đây lại là một quy luật tất yếu.
Thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam cũng không nằm ngoài quy luật phát triển của các nước có nền kinh tế chuyển đổi. Trên thực tế ở Việt Nam từ sau “Đổi Mới”, giá đất đai và BĐS ở các đô thị nước ta đã tăng nhanh (rơi vào “sốt giá”) trong 3 giai đoạn: 1991 – 1993, 2001 – 2003, 2007 – 2008. Tại những khu đất vàng ở Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, giá đất vào cuối năm 2008 đã gấp 300 lần so với giá đất năm 1990. Trong giai đoạn từ 1986 tới 2008, bước chân vào thị trường BĐS là nhìn thấy siêu lợi nhuận. Từ đó sinh ra khá nhiều nghịch lý của thị trường.
Nếu các nhà đầu tư nhìn thấy trước quy luật này thì họ sẽ tin rằng không có “cú sốc” nào cả. Khi biết trước thì mỗi nhà đầu tư sẽ tạo dựng một chiến lược kinh doanh phù hợp cho mình. Nói thì vậy nhưng làm thì luôn luôn khó vì không dễ mấy người có thể quay đi trước nguồn thu siêu lợi nhuận vào năm 2007 – 2008.
– Thị trường BĐS đang ấm dần, phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ không có hàng để bán, trở thành sự lựa chọn của đa số người dân. Ông bình luận gì về định hướng chính sách tháo gỡ khó khăn cho thị trường vừa qua?
Tôi cho rằng tháo gỡ khó khăn gắn với chiến lược nhà ở quốc gia là sự chèo lái bằng chính sách rất khôn ngoan của Chính phủ, mà khởi nguồn từ các đề xuất của lãnh đạo Bộ Xây dựng. Giải pháp này trúng ở chỗ đã nhìn thấy rất rõ nguyên nhân làm thị trường BĐS đóng băng. Chúng ta không đi “phá băng” tại chỗ băng bị đóng (phân khúc giá cao) mà chúng ta lại đi nhen lửa tại một nơi dễ bắt lửa hơn (phân khúc giá thấp) để ngọn lửa mới nhen sẽ toả được hơi ấm làm tan băng ở chỗ đang đóng. Đây là một giải pháp mang tính binh pháp chiến lược, không dễ chấp nhận trong cơn lúng túng khi nhìn vào thị trường chỉ toàn vốn đã nằm chết trong băng. Chính phủ, Bộ Xây dựng đã làm được một bước đi rút ngắn rất nhiều quãng đường cần thiết để phục hồi thị trường BĐS nước ta trong giai đoạn khó khăn nhất.
– Nhiều chuyên gia nước ngoài bình luận bất động sản Việt Nam đã “hạ cánh mềm”, dù nhà nước rõ ràng không phải bỏ tiền ra cứu BĐS?
Như trên tôi đã nói về sự chính xác trong quyết định giải pháp, một quyết định có dáng vẻ của phép dùng binh. Có thể ví như trận thắng do binh pháp quyết định chứ không phải do lực lượng áp đảo quyết định. Tôi nói vậy để chúng ta dễ thấy hình ảnh mà so sánh. Binh pháp ở đây chính là chính sách đã được đưa ra, lực lượng ở đây chính là vốn tài chính cần để giải toả các BĐS tồn đọng gắn với nợ xấu. Chúng ta đã không cần sử dụng một lượng vốn tài chính đáng kể nào, chính việc sử dụng chính sách cũng đã đạt được những thành công bước đầu quan trọng, tạo đà để tiếp tục giải quyết các vấn đề tiếp theo.
– Cùng với gói hỗ trợ 30 nghìn tỷ đồng, vừa qua, Chính phủ đã ban hành Nghị định 188 về phát triển nhà ở xã hội với quy định bắt buộc các tổ chức tín dụng, ngân hàng thương mại và các định chế tài chính có trách nhiệm dành một lượng vốn (tối thiểu khoảng 3% tổng dư nợ) để cho các chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội và người mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội vay với lãi suất ưu đãi thấp hơn lãi suất thị trường, kỳ hạn trả nợ phù hợp với khả năng trả nợ của khách hàng… Tiếp tục cách “dụng binh” gián tiếp như này có thể tiếp tục mang lại hiệu quả với thị trường trong thời gian tới, thưa ông?
Giải pháp này tương tự như gói trợ giúp tín dụng 30.000 tỷ đồng đang làm (tương đương 3% dư nợ tín dụng của các ngân hàng thương mại nhà nước) nhưng trên phạm vi rộng hơn rất nhiều. Gói trợ giúp có khả năng hỗ trợ cho phân khúc giá thấp lớn hơn rất nhiều so với gói 30.000 tỷ đồng hiện nay. Sự phát triển chính sách đang đi đúng hướng những việc cần làm để tạo sức nóng cho thị trường BĐS.
Nếu làm được vậy, chắc chắn phân khúc nhà giá thấp sẽ tăng cung rất nhanh, khả năng thanh toán của cầu giá thấp cũng sẽ cao hơn nhiều, hơi nóng từ phân khúc giá thấp sẽ lan sang phân khúc giá cao đang băng giá. Người lao động sẽ sớm có nhà ở, nhà đầu tư sẽ sớm vượt qua khó khăn, thị trường BĐS sẽ sớm phục hồi và nền kinh tế sẽ sớm lấy lại niềm tin từ người dân. Lúc đó, việc người dân đưa vốn tiết kiệm của mình vào đầu tư trong thị trường cũng là tất yếu mang tính quy luật.
– Ông có dự báo gì về thị trường bất động sản năm 2014?
2014 sẽ là năm phát triển mạnh của phân khúc giá thấp trong thị trường BĐS, đồng thời kho tồn đọng của phân khúc giá cao sẽ vơi dần cùng với sự nóng lên của phân khúc giá thấp và các chính sách kích cầu giá cao của Nhà nước. Nhiều người đang e ngại rằng phân khúc giá thấp tăng cung sẽ lại rơi vào tồn đọng. Lo trước là tốt nhưng tôi cho rằng lo như vậy là quá sớm vì khu vực giá cao bị thừa cung sau 20 năm phát triển liên tục với mọi nguồn vốn đổ vào thị trường trong khi khu vực giá thấp mới được phát triển từ 2009 đến nay, chưa đầy 5 năm và đang rất thiếu vốn. Chúng ta hãy nhìn thẳng vào khu cầu giá thấp hiện nay.
Theo Chiến lược phát triển nhà ở đến năm 2020 đã được Thủ tướng phê duyệt, năm 2015 cần có 10,29 triệu căn hộ, tăng 3,53 triệu so với năm 2009; năm 2020 cần có 13,5 triệu căn hộ, tăng 3,21 triệu so với năm 2015. Số liệu này càng cho thấy nhu cầu nhà ở tại phân khúc giá thấp quá lớn. Khi đã có cầu thì phải có cung. Chính việc phân khúc nhà ở giá cao bị tồn đọng là điều kiện thuận lợi nhất cho phát triển thị trường BĐS ở phân khúc giá thấp.
Mặt khác, các gói trợ giúp tín dụng thời gian tới sẽ vượt nhiều lần con số 30.000 tỷ đồng – một điều kiện thuận lợi để phát triển thị trường nhà ở tại phân khúc giá thấp. Đây là căn cứ xác thực để nói BĐS sẽ “nóng” hơn tại khu vực nhà ở giá thấp – khu vực chính của thị trường trong thời gian tới.
Xin cảm ơn GS!
Theo Dantri
