Nhà cao tầng trong đô thị nén: Giải pháp kiến tạo đô thị bền vững
Tại Hội thảo “Tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan với hệ thống hạ tầng đô thị tại các thành phố lớn ở Việt Nam”, do Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam tổ chức, nhiều chuyên gia đưa ra ý kiến về quan điểm xây nhà cao tầng trong đô thị nén tại các thành phố lớn ở Việt Nam là không thiếu giải pháp, khả thi và tạo cơ hội phát triển đô thị vừa hoàn thiện đồng bộ về hạ tầng, vừa tạo ra nguồn lực kinh tế mới.
Hội thảo diễn ra ngày 5/6 tại Hà Nội.
Quy luật của sự phát triển và quá trình đô thị hoá, không thể cấm người dân khi giàu lên không được mua xe ô tô vì lý do tắc đường, cấm nhà đầu tư tham gia xây cao ốc khi hạ tầng quá tải trong khi cầu luôn cao hơn cung trong bối cảnh giá nhà ở, văn phòng mặt đất đắt đỏ khan hiếm. Thành phố lớn là nơi thu hút nhân sự, trí tuệ và nguồn lực, không thể khuyên người ta quay về những miền quê lập nghiệp.
Những nhà quản lý không thể cứ để mãi bộ mặt đô thị lem nhem xuống cấp, thiếu tiện ích và không gian công cộng trước nhiệm vụ tạo dựng hình ảnh nhận diện đô thị văn minh, bản sắc sánh ngang với các đô thị lớn của thế giới và khu vực.
Rất nhiều công trình cao tầng trở thành biểu tượng cho địa phương, điểm đến của du khách và trở thành niềm tự hào của cả cộng đồng. Tại Hội thảo, các chuyên gia đều hướng đến những giải pháp đồng bộ, từ chính sách quản lý, chính sách quy hoạch, chính sách huy động tài chính, chính sách áp dụng khoa học công nghệ, trưng cầu chuyên gia đầu ngành quốc tế tư vấn… bàn để làm, bàn để có hành động cho một xu thế tất yếu.
Những thách thức về giao thông, trường học, thoát nước, rác thải, phòng cháy chữa cháy… nên đặt trong bối cảnh chung của đô thị thay vì đổ hết mọi tội lỗi lên nhà cao tầng.
Mật độ dân số và giao thông công cộng, những phê duyệt manh mún cần được tính toán lại và kiểm soát trong các chỉ tiêu quy hoạch. Nhận thức về cao tầng như một tội đang được thay đổi bằng việc tìm cơ chế và thúc đẩy cho những cơ hội để đô thị hoàn thiện.
Xu hướng tất yếu của đô thị
Theo ông Trần Ngọc Chính – Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam, việc các toà nhà cao tầng hiện diện trong lòng các đô thị Việt Nam như hiện nay là quy luật tất yếu của quá trình đô thị hoá và phát triển hội nhập toàn cầu.
Nhờ đó, hàng triệu người dân ở các đô thị lớn có cơ hội tiếp cận với một nơi ở riêng đáp ứng nhu cầu sinh sống và làm việc cho bản thân và gia đình – một nhu cầu tối thiếu chính đáng. Phát triển công trình cao tầng nhất là các công trình cao tầng đa chức năng có thể làm giảm sự dịch chuyển và khoảng cách giữa các chức năng trong đô thị và làm tăng giá trị sử dụng đất đai, giảm thiểu sử dụng đất đai và bảo tồn cảnh quan sinh thái.
Ông Trần Ngọc Chính nêu quan điểm, nhà cao tầng nội đô cũng là một trong những chỉ tiêu của một đô thị phát triển bền vững. Kinh nghiệm quốc tế cho thấy việc phát triển công trình cao tầng phù hợp với chiến lược phát triển đô thị là một trong các giải pháp khai thác hiệu quả không gian đô thị cũng như chính sách trong chuyển nhượng quyền phát triển không gian.
Cách làm này vừa phù hợp với tái cấu trúc không gian đô thị mà vẫn không thay đổi hệ số sử dụng đất và quan trọng là không gây áp lực lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật, đặc biệt là về giao thông.
Hệ sinh thái hợp lý của thị trường và đô thị
Với kinh nghiệm tư vấn quy hoạch cho nhiều dự án lớn tại khu vực Châu Á, chuyên gia quy hoạch Nguyễn Đỗ Dũng đến từ Cty Tư vấn CPG cho rằng: Nhà cao tầng không xung đột tranh chấp gì tầm nhìn với nhà thấp tầng.
Nhà thấp tầng làm cảnh quan cây xanh, hai loại hình này hỗ trợ cho nhau bởi vì nhà thấp tầng cung cấp tiện ích, văn phòng, dịch vụ cho nhà cao tầng còn nhà cao tầng cung cấp quy mô dân số có lợi cho người sở hữu mặt đất.
Đó là hệ sinh thái về mặt thị trường, về bất động sản và mặt nhà ở rất hợp lý. Nhà ống mới sử dụng nhiều diện tích và khi “vun” người vào nhà cao tầng sẽ nhường diện tích để thiết kế cho giao thông.
Những công trình cao tầng mang lại diện mạo mới cho đô thị. (Nguồn: Internet)
“Trong các dự án mà chúng tôi đang làm, chúng tôi kết hợp mô hình này và kết quả mô hình cao tầng quy mô 1 nghìn đến 2 nghìn dân là cung cấp đủ toàn bộ chi phí đầu tư cho một dự án tái định cư.
Quan trọng khi thực hiện mô hình này các nhà hoạch định chính sách phải hiểu mô hình đầu tư để có chính sách không bất hợp lý, quản lý được để các doanh nghiệp tư nhân không phá vỡ chính sách, bản thân nhà đầu tư tuân thủ điều kiện cho phép của dự án sẽ tạo ra sự hài hoà.
Mỗi dự án có đặc trưng và giải pháp khác nhau nhưng tôi tin rằng đưa một cách làm tốt hơn để chúng ta phải đầu tư sức lực, sự hợp tác giữa các bên bao gồm hợp đồng tại chỗ, nhà đầu tư và vốn, chính quyền và chính quyền phải bám sát, bám sát chia sẻ quyền lợi và giải pháp hợp lý”, ông Nguyễn Đỗ Dũng chia sẻ.
“Làm đô thị mới là trải nghiệm đầu tiên sau hàng trăm năm ở Việt Nam nên chắc chắn mắc nhiều vấn đề. Những quốc gia khác người ta cũng gặp nhiều vấn đề nhưng tôi không bi quan về tình trạng này.
Chúng ta có nhìn thấy và sửa hay không, ví dụ mật độ bao nhiêu là chấp nhận được? Nhìn Singapore, HongKong, NewYork… chuyển những kinh nghiệm này thành chính sách.
Chính sách cần đạt hai tiêu chí là nghiêm và linh động, lắng nghe người dân và doanh nghiệp – người đối diện trực tiếp với rủi ro. Việt nam có nhiều mô hình tốt rồi.
Thực tế trên thế giới không có quốc gia nào cấm xây nhà cao tầng trừ khi bảo vệ cảnh quan và di dản văn hoá. Về quản ký Nhà nước chỉ nên kiểm soát mật độ dân số chứ không kiểm soát hình thức xây dựng. Vì vậy quản lý Nhà nước phải quản lý bằng chuyên môn thay vì quản lý bằng cảm tính” – ông Nguyễn Đỗ Dũng nhấn mạnh thêm.
Giải phóng mặt bằng để bù lại chức năng còn thiếu
Kiến trúc sư Khương Văn Mười – Phó Chủ tịch Hội Kiến trúc sư TP Hồ Chí Minh bày tỏ quan điểm về việc xây cao tầng trong đô thị lớn như sau: “Hà Nội cần khoanh lại khu vực phải bảo tồn, khoanh ra khu vực cần phát triển. Tôi đồng ý quan điểm làm đô thị nén, đô thị nén không có tội gì hết. Lịch sử để lại một đô thị chưa hoàn thiện thì có khó khăn là đương nhiên.
Làm đô thị nén, giải phóng mặt bằng để bù đắp lại chức năng chúng ta còn thiếu, cây xanh, không gian, nước, điện, chiến lược Nhà nước làm phải lấy thuế của nhà đầu tư, đóng góp lại cho Nhà nước, lấy cơ chế để phát triển chiều cao, chỉnh trang đô thị vừa thay đổi kết cấu hạ tầng bên cạnh vẫn giữ gìn đô thị truyền thống sẽ giảm bức xúc của người dân”.
PGS, TS Phạm Sỹ Liêm – Phó Chủ tịch Tổng Hội Xây dựng Việt Nam hiến kế huy động nguồn tài chính từ đất để phục vụ lại đô thị khi xây dựng dự án cao tầng. Giải pháp thì có, nhưng dù là giải pháp nào cũng tốn kém.
Vì vậy phải nghĩ cách tạo vốn, làm hạ tầng để cho đất xung quanh tăng giá trị, phải thu hồi lại giá trị tăng lên đó. Nhà kinh doanh bất động sản họ có ưu thế phương tiện và kinh nghiệm mạnh mẽ, nếu cho họ làm phải cân đối chặt chẽ mức lợi ích mà nhà nước thu được khi họ đóng góp quay trở lại cho cộng đồng”.
Tuy nhiên, ông Phạm Sỹ Liêm cũng khẳng định, đây là vấn đề mà tầm nhìn không phải là một phường, một quận, một doanh nghiệp, một ngành, một sở, mà phải tầm nhìn của UBND, HĐND là đại diện cho các tầng lớp nhân dân, khu vực chịu tác động họ đóng góp ý kiến để hoàn thiện.
Bà Trần Thu Hằng – Vụ trưởng Vụ Kiến trúc Quy hoạch (Bộ Xây dựng) tại Hội thảo cho biết: Để nâng cao chất lượng xây dựng không gian kiến trúc cảnh quan đô thị và cơ sở để quản lý phát triển không gian kiến trúc cảnh quan đô thị là quy hoạch, kế hoạch và pháp luật. Nhiều văn bản quy phạm pháp luật đã được ban hành.
Đồ án quy hoạch và quy chế quản lý không gian kiến trúc cảnh quan đô thị quy định các chỉ tiêu kiểm soát về phân khu chức năng, hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, lộ giới, hạn tuyến, tầng cao, yêu cầu kiến trúc, bảo tồn, hạ tầng kỹ thuật…
Ông Trần Ngọc Chính – Chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển đô thị Việt Nam cho biết: Chủ đề của Hội thảo đã được xin ý kiến chỉ đạo của Thủ tướng. Sau hội thảo này, tất cả các ý kiến sẽ được Ban tổ chức tập hợp báo cáo trình Thủ tướng Chính phủ và tham vấn cho Luật Quy hoạch.
