Một số vấn đề về phát triển bất động sản ven biển Việt Nam hiện nay

(KTVN 228) – LTS: Nghiên cứu phát triển các cực đô thị kinh tế biển, trước tiên cần đánh giá lại các chuỗi đô thị ven biển hiện hữu. Vậy, thực tiễn các đô thị ven biển hiện nay đang phát triển như thế nào? Từ đó, chúng ta cần xem xét việc tổng kết, đánh giá để có những giải pháp khắc phục, thay đổi để phát triển bền vững, đóng góp vào chiến lược phát triển một nền kinh tế hướng biển mà Chính phủ đã đề ra. KTS Dương Quốc Chính cùng chia sẻ và tổng hợp một số góc nhìn về thực trạng phát triển bất động sản tại các đô thị biển Việt Nam hiện nay. Một lĩnh vực quan trọng đang tác động mạnh đến cấu thành, kinh tế, xã hội và phát triển dân cư của các đô thị biển.

Bán đảo Sơn Trà, Đà Nẵng (Ảnh: Lê Thắng)

V iệt Nam là một quốc gia có lợi thế bờ biển dài, với khoảng 3.200km chiều dài bờ biển. Đó là một lợi thế lớn trong việc phát triển kinh tế biển cũng như việc giao thương quốc tế, vận chuyển hàng hóa. Tuy nhiên, do lịch sử để lại, sự tập trung phát triển kinh tế chỉ có ở 2 thành phố (TP) lớn nhất nước là TP Hà Nội và TPHCM. 3 TP trực thuộc Trung ương khác là Đà Nẵng, Hải Phòng và Cần Thơ chưa thể phát triển cân bằng với 2 TP lớn nhất nước. Vì vậy, việc đẩy mạnh phát triển các đô thị ven biển, trong đó đầu tàu là Đà Nẵng, Hải Phòng và Quảng Ninh là chủ trương đúng của Chính phủ nhằm mục tiêu phát triển cân bằng giữa các vùng miền, giảm tải đô thị cho Hà Nội và TPHCM.

Trước tiên, có thể thấy bộ mặt của các đô thị biển trong những năm qua đều được phát triển rất nhanh, hạ tầng đô thị phát triển mới, khang trang hơn, sạch đẹp hơn song hành cùng với tốc độ tăng trưởng kinh tế của mỗi địa phương. Nhiều khu đô thị mới, công trình kiến trúc khách sạn, resort, khu du lịch được đầu tư xây dựng mới, góp phần thay đổi diện mạo đô thị. Tuy nhiên, việc phát triển các đô thị ven biển trong thời gian qua vẫn còn nhiều vấn đề đáng phải bàn. Tuy một số đô thị ven biển được quy hoạch với nhiều chức năng như: du lịch, công nghiệp, cảng (như các “đặc khu kinh tế” Vân Đồn, Vân Phong, Phú Quốc), nhưng vì lý do khách quan mà Luật Đặc khu chưa được thông qua khiến cho các “đặc khu” này bị rơi vào tình trạng quy hoạch treo. Chức năng công nghiệp và thương mại của các đô thị này bị giảm bớt đáng kể. “Đặc khu” Vân Phong coi như ít được nhắc đến nữa. Vân Đồn và Phú Quốc chủ yếu chỉ được biết đến như đô thị du lịch biển là chính.

Cùng chung số phận, đa số các đô thị ven biển dọc chiều dài đất nước chủ yếu chỉ còn chức năng du lịch là chính, ngoại trừ tiềm năng dầu khí của Vũng Tàu và công nghiệp, cảng của Đà Nẵng và Hải Phòng đã có từ thời Pháp thuộc. Hầu hết các đô thị mới hơn đều chỉ phục vụ chức năng du lịch. Đó là sự phát triển lệch về chức năng đô thị, khiến một chuỗi các đô thị du lịch biển dọc Nam Trung Bộ quá gần nhau, cạnh tranh nhau nhưng hạ tầng du lịch, dịch vụ lại chưa phát triển đúng mức, khó thu hút khách du lịch nước ngoài. Đa số các đô thị ven biển phát triển mạnh trong những năm qua như: Nha Trang, Đà Nẵng, Quảng Ninh, Phú Quốc đều rơi vào tình trạng phát triển nóng bất động sản (BĐS). Sự phát triển đô thị các thành phố này không tương xứng với sức hút về kinh tế du lịch của địa phương. Nói cách khác, các đô thị này đang phát triển bong bóng chủ yếu để phục vụ các nhà đầu cơ BĐS chứ không dựa trên nhu cầu phát triển đô thị dựa trên dân số thực. Điều này dễ dàng nhận thấy ở Hạ Long, Vân Đồn, Nha Trang, Phú Quốc và Đà Nẵng. Không thể có một lực hút dân số nào có thể theo kịp tốc độ phát triển đô thị ở các địa phương này.

Với tốc độ phát triển đô thị quá nhanh như vậy dẫn đến vô số hệ lụy về môi trường, cảnh quan, xã hội và kinh tế (nguy cơ vỡ bong bóng BĐS), nhất là khi trải qua đợt khủng hoảng kinh tế trầm trọng như dịch Covid-19. Có thể chỉ ra những ví dụ, như vụ lở đất khiến 18 người chết ở Nha Trang, do phát triển đô thị quá nóng, người dân phải làm nhà ở các khu vực có nguy cơ sạt lở đất, chính quyền không thể quản lý. Hay việc lấn biển, lấn sông ở Hạ Long, Đà Nẵng. Hầu hết các đô thị ven biển đều có tình trạng chia lô bờ biển cho các resort khiến người dân địa phương không còn lối xuống biển. Các đô thị ven biển này đều vướng phải tình trạng phát triển thiếu đồng bộ, phát triển nén (tập trung xây dựng mật độ cao và cao tầng) ở các khu trung tâm hiện hữu, khiến nhiều khu vực bị ngập úng nặng mỗi khi trời mưa. Đây là thực trạng rất vô lý ở đô thị ven biển, là điều chưa từng có trong lịch sử hình thành các đô thị này. Về mặt kiến trúc, đô thị, đô thị ven biển hầu như không có bản sắc địa phương. Rất khó để phân biệt kiến trúc ở Hạ Long với Đà Nẵng, Nha Trang, Vũng Tàu hay Phú Quốc. Duy nhất Hội An là giữ được bộ mặt tương đối khác biệt. Khu vực lõi thường là các nhà cao tầng, thậm chí tới 40 tầng với phong cách quốc tế. Các khu nhà ở thấp tầng, shophouse kiểu tân cổ điển thì ở khắp cả nước.

Đa số các đô thị biển Việt Nam đều có đặc điểm địa hình là sự kết hợp giữa biển, đồi núi và diện tích đồng bằng nhỏ, hẹp chạy ven biển. Vì thế giải pháp san lấp để mở rộng đô thị dễ dàng và rẻ tiền nhất chính là phá núi, san đồi để lấp biển. Giải pháp này khiến bộ mặt cảnh quan và địa hình tự nhiên bị biến đổi nghiêm trọng, dẫn đến những hệ lụy rất lớn về bản sắc cảnh quan và môi trường tự nhiên và phải đương đầu với việc biến đổi khí hậu, nước biển dâng.

Hạ Long – Một góc nhìn khá hài hoà, cảnh quan (Ảnh: Doãn Đức)

Trong khoảng 3 năm gần đây, Hạ Long và Vân Đồn phát triển quá nóng. Một số quả núi trước kia nằm ở ngoài biển nay như hòn giả sơn lọt ngay trung tâm đô thị mới mở rộng. Con đường ven biển Bãi Cháy trước đây có thể nhìn thấy bãi cát, bãi tắm ven biển với hàng dừa thơ mộng nay biến thành con đường nội đô với những căn shophouse xanh đỏ tím vàng tân cổ điển nặng nề. Muốn đi ra bãi tắm, người ta phải đi xuyên qua mấy dãy phố phía sau các căn nhà phố thương mại. Người dân Quảng Ninh sẽ không thể tưởng tượng ở Bãi Cháy mà không nhìn thấy biển! Sự phát triển quá nóng của đô thị Quảng Ninh cùng với nguy cơ ô nhiễm từ cảng Cái Lân sẽ xung đột với việc bảo tồn di sản thế giới. Với việc sát nhập huyện Hoành Bồ với TP Hạ Long, TP Hạ Long sau khi sáp nhập có diện tích 1.119,36km2 với dân số 300.267 người. Đơn vị hành chính trực thuộc gồm 33 đơn vị cấp xã, bao gồm 20 phường thuộc TP Hạ Long hiện tại, thị trấn Trới và 12 của huyện Hoành Bồ. TP Hạ Long sẽ là đô thị loại 1 trực thuộc tỉnh. Đây sẽ là đô thị lớn nhất cả nước về diện tích tự nhiên và cả số đơn vị hành chính. Câu hỏi đặt ra là với tốc độ phát triển “Thánh Gióng” như đã và đang thấy, TP Hạ Long liệu có nguy cơ trở thành “đô thị ma” khi lực hút về kinh tế chưa đủ để TP này lấp đầy được dân số dự báo trong vòng 10-20 năm tới? Về mặt kinh tế, bong bóng đô thị sẽ tạo nên rất nhiều hệ lụy cho nền kinh tế khu vực.

Ở Đà Nẵng, rừng đặc dụng ở bán đảo Sơn Trà bị các dự án nghỉ dưỡng băm nát làm xôn xao dư luận. Sơn Trà không chỉ là vấn đề cảnh quan và môi trường. Các dự án nghỉ dưỡng xâm phạm Sơn Trà còn làm ảnh hưởng đến hệ sinh thái động thực vật quý hiếm nơi đây. Điều đáng tiếc nhất là phần nhiều các dự án vi phạm lại hợp pháp, được chính quyền cấp phép. Điều đó đặt ra những câu hỏi lớn cho chính quyền địa phương. Ngoài Sơn Trà, do sự phát triển nóng ở đô thị hiện hữu, một số dự án còn lấn ra sông Hàn, sông Cu Đê, tạo nên hệ lụy về việc biến đổi dòng chảy của các con sông. Tương tự Hạ Long, nguy cơ bong bóng đô thị ở Đà Nẵng cũng rất cao, cho dù Đà Nẵng là trung tâm vùng và có lịch sử phát triển sớm hơn Hạ Long.

Dự án tại Phú Quốc, Kiên Giang (Ảnh : Lê Thắng)

Phú Quốc là đô thị biển phát triển thuộc loại nóng nhất Việt Nam, nó có vai trò gần giống với Hạ Long và Vân Đồn vì vừa là đô thị du lịch, vừa nằm trong quy hoạch “đặc khu kinh tế”. Phú Quốc có vị trí đón lõng kênh đào Kra của Thái Lan, nếu con kênh này được xây dựng thì nó sẽ có vai trò giống kênh Suez ở vịnh Thái Lan và Phú Quốc sẽ biến thành hòn ngọc vì có lượng tàu bè quốc tế đi ngang. Đó là tương lai xa và Phú Quốc cũng chưa trở thành đặc khu kinh tế. Nhưng không vì thế mà đất đai ở Phú Quốc bớt nóng.

Là hòn đảo có diện tích lớn nhất (574km2 ), Phú Quốc với 150km bờ biển, thuộc loại hoàn hảo nhất ở Việt Nam cho tiềm năng du lịch, khi có rừng, có biển, có bãi biển đẹp, hiếm khi bị bão. Nhưng 5 năm gần đây, Phú Quốc phát triển với tốc độ rất cao kèm theo vô số hệ lụy về môi trường và cảnh quan, gây bất lợi cho phát triển bền vững. Theo quy hoạch, đến năm 2020 Phú Quốc sẽ phát triển khoảng 2.400 ha đất đô thị, quy mô dân số 300.000 người. Trong đó, 3 đô thị lớn gồm Dương Đông, An Thới và Cửa Cạn cùng với 5 khu nghỉ dưỡng sinh thái, định hướng phát triển thành một trung tâm du lịch nghỉ dưỡng cao cấp tầm cỡ quốc tế, khả năng đón khoảng 3 triệu lượt khách vào năm 2020 với Bãi Trường là trung tâm du lịch, dịch vụ và nghỉ dưỡng. Phú Quốc hiện đang chỉ mới bắt đầu trong quá trình phát triển, đổi mới, xây dựng hạ tầng, chính sách, song diện mạo bắt đầu thay da đổi thịt hàng ngày và hàng loạt nhà đầu tư lớn đổ vào đây, làm cho thị trường BĐS phát triển rất mạnh. Phú Quốc là điển hình của đô thị biển non trẻ hàng ngày bị tàn phá môi trường bởi rác, ngập úng sau khi mưa, bởi sự gia tăng dân số quá nóng dẫn đến thiếu nước ngọt, bởi phá rừng để xây dựng các khu nghỉ dưỡng và cơ sở hạ tầng. Cũng giống như Quảng Ninh và Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc cũng có nguy cơ tiềm tàng của bong bóng BĐS với hàng trăm dự án lớn nhỏ, nhất là khi có quy hoạch “đặc khu kinh tế”. Hiện nay, cơn sốt đã giảm bớt phần nào do đặc khu chưa thành hiện thực nhưng rủi ro vẫn rất cao khi có khủng hoảng dịch bệnh. Phú Quốc tuy có tiềm năng du lịch thuộc loại tốt nhất Việt Nam, có thể du lịch quanh năm, nhưng lại không có điểm mạnh là trung tâm chính trị, kinh tế, công nghiệp của khu vực như Hạ Long và Đà Nẵng, khiến đô thị này càng trở nên nhạy cảm khi đối diện với khủng hoảng.

Kiến trúc dự án BĐS tại Ninh Thuận (Ảnh: Doãn Đức)

Tóm lại, vấn đề lớn nhất của các đô thị ven biển là ở sự phát triển quá nóng của thị trường BĐS nghỉ dưỡng. Kiến trúc, đô thị ở đây chỉ là sản phẩm mua bán của thị trường BĐS mà thôi. Phát triển nóng dẫn đến các hệ lụy tiềm ẩn về kinh tế, môi trường, cảnh quan, xã hội. Nguy cơ tiềm ẩn về các khu đô thị ma ở các đô thị ven biển là rất lớn. Vì BĐS nghỉ dưỡng vốn là món hàng xa xỉ, thường dành cho cho các nhà đầu tư với mục đích đầu cơ nhiều hơn là để ở hàng ngày. BĐS nghỉ dưỡng cũng là sản phẩm ăn theo du lịch và dịch vụ. Trong bối cảnh dịch Covid-19 hiện nay thì nguy cơ dẫn đến khủng hoảng BĐS là rất cao, trong đó BĐS nghỉ dưỡng sẽ có nguy cơ lớn nhất./.

KTS Dương Quốc Chính