Kì vọng thị trường bán lẻ và văn phòng cho thuê TPHCM phục hồi trong quý cuối năm
Theo báo cáo thị trường TPHCM quý 3/2021 của Savills Việt Nam, mặc dù tình hình giãn cách nghiêm ngặt trong quý 3, thị trường bán lẻ và văn phòng vẫn khá ổn định. Đơn vị này kì vọng sự phục hồi mạnh mẽ vào quý 4/2021 khi mà nhu cầu chi tiêu đã bị dồn nén thời gian qua.
Với thị trường bán lẻ, đơn vị này chi ra, nguồn cung trong 3 tháng dịch Covid-19 bùng phát tại TPHCM vẫn duy trì ổn định theo quý và tăng 1% theo năm đạt hơn 1,5 triệu m2 sau khi một dự án trung tâm thương mại và một dự án khối đế tham gia vào thị trường. Các dự án mới cung cấp gần 11.000 m2 tại Tân Phú và Bình Thạnh làm tăng nguồn cung khu vực ngoài trung tâm 1% theo năm.
Các dự án dự kiến vào thị trường trong quý 4 có thể bị trì hoãn do nhu cầu tăng chậm. Tuy nhiên, nguồn cung tương lai đến 2024 cung cấp 381.000 m2 từ 23 dự án dự kiến vẫn vào thị trường đúng tiến độ.
Tuy vậy, các khách thuê vừa và nhỏ gặp khó khăn, một số đã phải kết thúc hợp đồng sớm hoặc ngưng tái kí hợp đồng.
Theo Cục Thống Kê TPHCM, doanh thu bán lẻ hàng hóa và dịch vụ tiêu dùng tại TPHCM đạt 4 tỷ USD, giảm 64% theo quý và 71% theo năm trong quý 3/2021. Tuy nhiên, công suất cho thuê tương đối ổn định theo quý ở mức cao 94% nhờ việc tiếp tục mở rộng của các thương hiệu quốc tế như Uniqlo, Valentino Creations, Giordano… Một số cửa hàng tại khu vực trung tâm đóng cửa trong Q3 khiến công suất tại khu vực này giảm -2 điểm phần trăm và giá chào thuê giảm -2% theo quý.
Trong khi đó, các chủ cho thuê vẫn duy trì giá chào thuê. Giá thuê trung bình tương đối ổn định theo quý và theo năm đạt 49 USD/m2/tháng. Thay vì giảm trực tiếp trên giá chào thuê, hầu hết các chủ nhà sẽ áp dụng các chính sách ưu đãi như tăng thời gian thi công, miễn phí tiền thuê trong tháng đầu, không áp dụng chính sách tăng giá hằng năm hoặc giảm lên đến – 50% trong ba đến sáu tháng đầu đối với các hợp đồng thuê tối thiểu từ 3-5 năm.
Trong ngắn hạn, các thương hiệu nước ngoài thâm nhập vào thị trường bằng hình thức phân phối trực tiếp có thể sẽ trì hoãn do những hạn chế trong vấn đề đóng cửa biên giới. Các thương hiệu sẽ thâm nhập thị trường thông qua các đối tác phân phối trong nước. Bất chấp dịch bệnh, Marc Jacob, Tiffany & Co, Dyson, Under Amour, Champion, Sociollla đã vào thị trường từ 2020. Đồng thời các thương hiệu nước ngoài mới như Sephora và Arabica dự kiến sẽ vào thị trường trong 2022. Các hãng khác như Bath & Body Work, Prima Donna, Sports Direct cũng được kì vọng sẽ vào thị trường.
Theo Savills, nhà phố cho thuê vẫn chưa thể phục hồi khi tất cả buộc phải đóng cửa suốt quý 3, trừ các cửa hàng tiện lợi. Chủ nhà đã chấp nhận mức giảm giá chào thuê lên đến -50% với kì vọng cho thuê nhanh chóng. Nhà phố tại các tuyến đường ở khu ngoài trung tâm có mức giảm giá thuê mạnh hơn so với khu trung tâm.
Thị trường văn phòng, theo bà Từ Thị Hồng An Giám đốc Bộ phận Cho thuê Thương mại, Savills TPHCM, áp lực thị trường xoay quanh sự dịch chuyển giữa hai xu hướng làm việc tại nhà và trở lại văn phòng tiếp tục diễn ra. Việc xây dựng văn phòng mới và cải tạo văn phòng hiện hữu đang theo hướng tạo ra những giải pháp không gian làm việc linh hoạt. Xu hướng dịch chuyển nguồn cung ra khu vực ngoài trung tâm mang lại lựa chọn thay thế tối ưu chi phí cho khách thuê trong bối cảnh khu vực trung tâm khan hiếm diện tích trống.
Nguồn cung ngoài trung tâm tiếp tục tăng trưởng khi nguồn cung ngoài trung tâm tăng 25% theo năm, cao hơn so với mức tăng 2% ở khu vực trung tâm. Khu vực ngoài trung tâm chiếm 67% tổng nguồn cung mới.
Trong quý 3/2021, tổng nguồn cung mới đạt 55.700m2 từ 7 dự án mới, gồm 2 dự án Hạng B và 5 dự án Hạng C. Hai dự án hạng C đóng cửa với tổng diện tích 4.600m2. Tính đến Q3/2021, tổng nguồn cung là 2,4 triệu m2, tăng 2% theo quý và 12% theo năm.
Mặc dù dịch, công suất cho thuê trung bình ổn định ở mức 90%, không đổi so với quý trước nhưng giảm 4 điểm phần trăm theo năm. Giá thuê trung bình ở mức 31USD/m2 /tháng, giảm 1% theo quý.
Theo Savills, nhiều chủ đầu tư giảm nhẹ giá thuê, và nhiều tòa nhà chấp nhận thương lượng thêm nhằm giảm bớt áp lực tài chính cho khách thuê mới trong bối cảnh dịch bệnh. Một số chủ đầu tư miễn tiền thuê thêm 1 tháng cho các khách thuê mới trong giai đoạn thi công văn phòng. Một số tòa nhà Hạng B và C ở khu vực trung tâm và quận Bình Thạnh đã giảm khoảng -5% giá thuê so với quý trước để thu hút khách thuê mới.
Nhiều tòa nhà cũng cung cấp các ưu đãi cho khách thuê hiện hữu. Ở một số tòa Hạng A và B, khách thuê hiện hữu được ưu đãi giảm đến 15% giá thuê hoặc giảm 50% phí dịch vụ trong quý 3.
Đáng chú ý, lượng tiêu thụ trong quý 3 đạt con số tích cực với 33.400m2 , chủ yếu từ các dự án Hạng B mới. Các giao dịch mới với quy mô nhỏ dưới 300m2 chiếm đa số với 90% số lượng giao dịch, thể hiện nhu cầu thuê chủ yếu trên thị trường từ các doanh nghiệp vừa và nhỏ. Phần lớn các giao dịch mới là từ các công ty làm trong lĩnh vực phân phối, chiếm 48% tổng giao dịch; theo sau là lĩnh vực tư vấn với 12% và lĩnh vực Chăm sóc sức khỏe 9%. Việc giãn cách xã hội nghiêm ngặt và giới nghiêm đã dẫn đến sự vắng bóng các khách hàng mới từ lĩnh vực tài chính, bảo hiểm và bất động sản. Nhu cầu thị trường trong quý chuyển dịch về các công ty phân phối mặt hàng thiết yếu, các sản phẩm y tế và chăm sóc sức khỏe, cũng như ngành vận chuyển.
Dự báo, đến năm 2024, tổng nguồn cung tương lai dự kiến là hơn 430.500m2, 62% trong số đó nằm ở khu vực ngoài trung tâm. Trong ba năm qua, nguồn cung Hạng A khá khan hiếm nhưng dự kiến tới năm 2023 thị trường sẽ có thêm hai dự án mới là tòa tháp HVH và The Sun Tower cung cấp tổng diện tích sàn khoảng 155.000m2. TPHCM có kế hoạch mở cửa trở lại từ đầu tháng 10. Thị trường văn phòng được dự báo sẽ dần hồi phục khi các doanh nghiệp hoạt động trở lại. Tuy vậy, không gian văn phòng làm việc linh hoạt sẽ có thể trở thành xu thế mới trong tương lai.
Kinh tế Việt Nam được kỳ vọng sẽ tích cực trong năm 2022. Theo dự báo của World Bank và ADB, tăng trưởng GDP sẽ tăng từ 3,8% trong năm nay lên 7% năm 2022. Nhu cầu thuê văn phòng từ các công ty nước ngoài sẽ gia tăng nhờ dòng chảy vốn FDI vào Việt Nam cũng như các hiệp định thương mại tự do (FTA). Cụ thể, lượng vốn FDI vào Việt Nam được dự báo sẽ đạt 25 tỷ USD trong 2022, trong khi các FTA sẽ mang lại nhiều cơ hội khuyến khích doanh nghiệp nước ngoài vào Việt Nam.
Đáng chú ý là hiệp định Đối tác Kinh tế Toàn diện Khu vực (RCEP) sẽ có hiệu lực trong năm 2022, kết nối Việt Nam với 14 quốc gia trong khu vực châu Á – Thái Bình Dương như Trung Quốc, Úc và Singapore.
