Theo số liệu vừa được DKRA Vietnam công bố, trong quý III/2018, toàn TPHCM có 18 dự án chung cư mở bán (bao gồm dự án mới và giai đoạn tiếp theo của dự án trước đó), cung ứng ra thị trường 7.152 căn hộ, với tỷ lệ tiêu thụ ước khoảng 83%. Trong đó, khu vực trung tâm (bao gồm quận 1, 3, 4, 10 và một phần quận 5) chỉ đóng góp 805 căn, chiếm 11%.
Hai quý trước đó, nguồn cung từ khu trung tâm thậm chí còn khiêm tốn hơn, ở mức 7%. Sau 9 tháng, khu vực này cho ra thị trường 2.159 căn, bằng 8,1% tổng nguồn cung căn hộ toàn thành phố.
Giám đốc bộ phận Nghiên cứu và Phát triển DKRA Vietnam, ông Nguyễn Hoàng lý giải điều này xuất phát từ việc nguồn đất sạch tại khu lõi của thành phố ngày càng trở nên khan hiếm. Trong khi, việc tạo quỹ đất mới ở đây không hề dễ dàng vì chi phí giải phóng mặt bằng quá cao.
“Nếu đã có quỹ đất ở quận 1 và trung tâm thành phố, các chủ đầu tư thường phát triển căn hộ hạng A hoặc hạng sang”, ông Hoàng cho biết thêm.
Khu vực trung tâm luôn chiếm một tỷ lệ rất nhỏ nguồn cung căn hộ mới tại TPHCM. Ảnh: Vũ Lê.
Đồng quan điểm với nhận định này, ông Nguyễn Tiến Dũng – Tổng giám đốc Công ty CP Sài Gòn Triển Vọng (Savista) cho rằng việc phát triển các dự án thương mại – dịch vụ tại khu trung tâm sẽ có hiệu quả hơn về mặt lợi nhuận so với các dự án nhà ở. Hơn nữa, với mật độ và sức nén dân số đã rất cao, cơ quan quản lý có khuynh hướng không khuyến khích các dự án nhà ở quy mô lớn tại các khu vực lõi của thành phố. Điều này cũng tác động đến việc khan hiếm nguồn cung căn hộ mới trên thị trường.
Một khó khăn khác với các chủ đầu tư khi xây chung cư tại khu vực trung tâm là có rất ít dư địa để phát triển đồng bộ các tiện ích, nhằm tăng tính cạnh tranh cho dự án. Nếu như các dự án vùng ven, chủ đầu tư có thể “hy sinh” đến 60-70% diện tích đất để phát triển cây xanh mặt nước, thì ở nơi “tấc đất tấc vàng”, họ buộc phải tính toán rất kỹ mới có thể đưa thêm một tiện ích vào dự án.
Cũng theo ông Dũng, trong khi các tiện ích khác như hồ bơi, khu mua sắm hay phòng tập gym – yoga… cư dân khu nội đô có thể dễ dàng tìm kiếm ở các khu vực lân cận thì bãi đỗ xe lại trở thành vấn đề bức bách. Tìm một chỗ đỗ xe khi đến quận 1 hoặc quận 3 để làm việc, giao dịch đã rất khó, chưa nói là để ở.
“Với mức giá cao và sự khan hiếm của quỹ đất, rõ ràng diện tích để làm bãi đỗ xe ở khu vực này là vấn đề đau đầu. Nó sẽ dẫn đến khó khăn khi bố trí đúng nhu cầu của khách và đẩy chi phí lên rất cao”, ông Dũng nhận định.
Chỗ đỗ xe trở thành vấn đề bức bách với các dự án căn hộ cao cấp tại khu trung tâm.
Thực tế cho thấy không phải dự án căn hộ cao cấp nào ở khu vực nội đô cũng có khả năng đáp ứng đủ chỗ đỗ xe cho cư dân. Hồi đầu năm, hàng loạt cư dân ở một dự án đã đồng loạt lên tiếng phản đối chủ đầu tư vì không có đủ chỗ để xe. Dù chấp nhận mua nhà với giá cao, cư dân phải tiến hành lễ bốc thăm để có được một chỗ đỗ. Những người không bốc thăm trúng, phải dời xe đi nơi khác hoặc phải nộp tiền phí gửi ôtô. Mức phí đỗ xe bình quân tại thành phố hiện lên đến hơn 1,5 triệu đồng mỗi tháng hoặc dao động từ vài trăm triệu đến cả tỷ đồng nếu chủ nhà chấp nhận “mua đứt”.
Trong khi, khả năng tìm chỗ đỗ xe bên ngoài tòa chung cư cũng khó khả thi. Thống kê do Sở Xây dựng TPHCM công bố năm 2017 cho thấy trong phạm vi bán kính 500m quanh trụ sở UBND thành phố có 59 công trình cao tầng sở hữu 1-5 tầng hầm đỗ xe, như tòa nhà Mplaza Saigon, khu phức hợp Eden, cao ốc Saigon Center… Ngoài ra, còn có 46 công trình cao tầng có tầng hầm đỗ xe với sức chứa nhỏ hơn trên các đường Đồng Khởi, Nguyễn Huệ, Hai Bà Trưng…
Ước tính ngoài khả năng đáp ứng chỗ đậu xe cho các tòa nhà, chỉ còn khoảng 20% diện tích (với khoảng 1.323 ôtô và 2.750 xe máy) cho xe bên ngoài. Tuy nhiên, giá giữ ôtô tại những nơi này khá cao. Đơn cử như một cao ốc ở đường Lê Duẩn, quận 1 có mức phí gởi xe ôtô là 50.000 đồng mỗi xe trong ba giờ đầu, 100.000 đồng nếu vượt quá 3 tiếng và gửi qua đêm là 200.000 đồng mỗi xe.
Bên cạnh các tòa nhà cao tầng, TPHCM cho phép một số tuyến đường được đậu xe ôtô tạm dưới lòng đường có thu phí ở quận 1 như Đông Du, Mạc Thị Bưởi, Huyền Trân Công Chúa, Nguyễn Cư Trinh… Theo mức phí của Sở Giao thông Vận tải TPHCM, từ 1/8 vừa qua, các loại xe ôtô phải trả 20.000 đến 40.000 đồng cho một giờ đỗ xe dưới lòng đường và cũng tính lũy tiến theo giờ. Đó là chưa nói khách thường phải cạnh tranh để có một chỗ đỗ.
TPHCM đang quản lý gần 8 triệu phương tiện, tăng đến 70% so với năm 2010, trong đó có gần một triệu ôtô các loại. Theo quy hoạch, khu trung tâm TPHCM rộng 930ha có 8 bãi đỗ xe ngầm. Nhưng đến nay vẫn chưa có bãi xe nào được xây dựng.
Các chuyên gia nhận định, trong bối cảnh khan hiếm chỗ đỗ xe thì việc sở hữu bãi xe lớn sẽ là lợi thế cạnh tranh của các dự án ở khu trung tâm, một trong những yếu tố quan trọng quyết định khả năng mua nhà từ khách hàng.
Theo Bloomberg, giá trung bình mỗi chỗ đậu xe hơi ở Hong Kong hiện nay vào khoảng 286.000 USD, có nơi lên đến gần một triệu USD. Riêng quận Ho Man Tin vừa bán một chỗ đỗ xe với giá kỷ lục 6 triệu đô la Hong Kong (HKD), tương đương 765.000 USD. Tính từ năm 2006, giá chỗ đỗ xe tại Hong Kong đã tăng gấp 6 lần trong khi giá nhà chỉ tăng 3,4 lần. Tổng mức giao dịch toàn thị trường trong 6 tháng đầu năm nay đã lên tới 1,3 tỷ USD.
Với đà tăng giá bất động sản như hiện nay, nhiều chuyên gia nhận định, giá trị chỗ đỗ xe tại các thành phố trung tâm như Hà Nội hay TPHCM cũng sớm chứng kiến sức nóng tương tự.
