Hà Nội, Đà Nẵng, TPHCM….nơi nào văn phòng cho thuê đang giữ “phong độ” tốt nhất?
Báo cáo quý 2/2021 của Colliers Việt Nam đã chỉ ra những diễn biến cụ thể của thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội, TPHCM, Đà Nẵng. Trong đó, điểm chung là cả 3 nơi có nguồn cung sụt giảm vì Covid-19.
Tại TPHCM, trong quý 2/2021, ghi nhận không có nguồn cung mới ra thị trường.. Sau một năm gặp nhiều thách thức từ dịch Covid-19, thị trường văn phòng TPHCM dần hồi phục trong quý 1 và nửa đầu quý 2/2021, với tổng diện tích thực thuê đạt gần 20.000m2. Mặc dù sự bùng phát đột ngột của đại dịch trong nửa cuối quý 2 đã và đang đe dọa đến tiến độ xây dựng của nhiều dự án, nhưng ở một góc nhìn lạc quan khác, khi chính sách tiêm Vacine cho toàn dân khu vực TPHCM được hoàn thành, hoạt động của thị trường văn phòng sẽ có nhiều chuyển biến tích cực. Dự kiến hơn 55,000 m2 sàn văn phòng mới sẽ đưa sử dụng trong năm nay, trong đó tòa nhà D’. Saint Raffles là tòa nhà hạng A duy nhất, chiếm 46% tổng diện tích mới.
Giá thuê văn phòng trung bình quý 2 ghi nhận một mức giảm rõ rệt so với quý 1. Trong đó, phân khúc hạng A giảm hơn 1%, phân khúc hạng B giảm nhẹ 0,3%. Sự sụt giảm giá thuê này một phần đến từ sự ảnh hưởng của dịch Covid-19. Chính sách giảm giá thuê tạm thời từ 10% – 20% cho một số khách thuê nhằm hỗ trợ tài chính được áp dụng trở lại trong bối cảnh dịch bệnh hoành hành nặng.
Tại Hà Nội, cũng giống TPHCM không có nguồn cung văn phòng mới nào được bổ sung trong quý 2, tuy nhiên, trung tâm I.T mới của Vingroups, Technopark sẽ được cung cấp từ quý 3 trở đi, bổ sung thêm 117.000 m2 văn phòng cho thuê văn phòng hạng A vào thị trường. Việc xây dựng các dự án văn phòng chậm lại trong năm nay do sự bùng phát bùng phát, nhưng do giãn cách xã hội đang giảm dần vào thời điểm giữa năm, kỳ vọng việc xây dựng sẽ tăng tốc và nguồn cung văn phòng mới trong 2 năm tới sẽ được hoành thành đúng tiến độ.
Đồng thời, các dự án mang tính biểu tượng bao gồm Lancaster Luminaire sẽ cung cấp 26.000 m2 văn phòng cho thuê văn phòng hạng A trong khu vực trung tâm của Hà Nội trong quý 3 năm 2022, điều này sẽ làm tăng thêm nguồn cung văn phòng cao cấp cho các khu vực đang phát triển.
Tuy vậy, khác với TPHCM, giá thuê văn phòng tại Hà Nội duy trì ổn định trong quý 2. Chỉ có những thay đổi nhỏ về mức độ lấp đầy phản ánh việc di dời từ các vị trí văn phòng Hạng A sang Hạng B do giá thuê thấp hơn và các ưu đãi cho thuê có sẵn từ chủ đầu tư. Mối quan tâm đến thị trường Hà Nội từ doanh nghiệp trong APAC vẫn còn mạnh mẽ, đặc biệt là trong lĩnh vực I.T, công nghệ và sản xuất, họ nhìn thấy những lợi ích lâu dài của miền Bắc Việt Nam bao gồm chi phí vận hành thấp, gần Trung Quốc và lực lượng lao động trẻ và có tay nghề cao. Colliers Việ Namm kỳ vọng giá thuê sẽ không thay đổi vào quý 3 năm 2021, được thúc đẩy bởi niềm tin thị trường tăng lên và sự phục hồi ổn định sau đợt đóng cửa gần đây.
Trong khi đó, tại Đà Nẵng, thị trường văn phòng cũng bị ảnh hưởng bởi Covid-19, các chủ cho thuê buộc phải thay đổi để thích ứng với tình hình hiện tại. Tòa nhà văn phòng mới nhất, Diamond Time Complex, được ra mắt vào quý 1 năm 2021, được vận hành theo mô hình không gian làm việc chung để phục vụ các công ty khởi nghiệp. Dự kiến sẽ không ghi nhận thêm nguồn cung mới trong nửa sau 2021. Tòa nhà văn phòng hiện hữu sẽ thay đổi mô hình kinh doanh để thích ứng với nhu cầu. Trong giai đoạn tới, khách thuê cao ốc văn phòng tại Đà Nẵng chủ yếu đến từ các ngành như logistics, công nghệ, du lịch.
Về giá, thị trường văn phòng Đà Nẵng cũng bị ảnh hưởng, nhưng nhẹ so với thị trường khách sạn. Khách thuê chủ yếu là các công ty khởi nghiệp trong một số ngành như CNTT, logistics, v.v Trong quý 2/2021, giá thuê hạng A đạt mức cao nhất 40 USD/m2/tháng, đến từ Heritage Treasure Tower. Nhìn chung, tỷ lệ lấp đầy ổn định so với quý 1/2021. Nguồn cầu trong quý 2 được dự báo sẽ tăng mạnh, tuy nhiên, đợt bùng phát dịch vào cuối tháng 5, tháng 6 đã gây ra nhiều khó khăn cho doanh nghiệp.
Theo nhận định của Colliers Việt Nam, Việt Nam đang nổi lên như một điểm nóng đầu tư mạo hiểm ở Đông Nam Á và số lượng doanh nghiệp được cấp phép ngày càng tăng giúp thúc đẩy nhu cầu thuê văn phòng.
Việc Việt Nam xử lý thành công đại dịch trong khi các quốc gia khác vẫn đang ở giữa cuộc khủng hoảng đã giúp thúc đẩy hệ sinh thái khởi nghiệp của đất nước. Hoạt động đầu tư mạo hiểm được thúc đẩy hơn nữa nhờ tăng trưởng kinh tế bền vững và dân số trẻ và hiểu biết về công nghệ. Ngoài ra, những nỗ lực của chính phủ như việc phê duyệt “Chương trình Chuyển đổi số Quốc gia” vào tháng 6 năm 2020 đã mở đường cho nhiều khoản đầu tư hơn vào đất nước. Theo Quỹ Nextrans của Hàn Quốc, tổng giá trị đầu tư vào các công ty khởi nghiệp Việt Nam trong quý 1 năm 2021 là hơn 100 triệu USD, tăng 34% so với cùng kỳ năm ngoái.
Ngoài ra, chính quyền TPHCM đã cấp phép cho 14.543 doanh nghiệp với tổng vốn đăng ký 10,7 tỷ USD trong 5 tháng đầu năm nay, tăng lần lượt 5,8% và 36,6% so với cùng kỳ năm ngoái. Những yếu tố này chắc chắn sẽ giúp hỗ trợ nhu cầu thuê văn phòng tại các thành phố trọng điểm như TPHCM, Hà Nội và Đà Nẵng.
Tuy vậy, điều quan trọng đối với các dự án văn phòng để thích ứng với nhu cầu thay đổi của người tiêu dùng. Với làn sóng Covid-19 thứ tư mới nhất và nghiêm trọng nhất, hầu hết các công ty bắt đầu làm việc tại nhà trong bối cảnh chính phủ kêu gọi tăng cường các biện pháp ngăn cách xã hội.
Bên cạnh đó, đối với các văn phòng trong thời gian này là phải thích ứng và hiểu được nhu cầu của khách thuê. Ví dụ như Diamond Time Complex, tòa nhà văn phòng mới nhất ra mắt vào quý 1/ 2021, hoạt động theo mô hình không gian làm việc chung để phục vụ các công ty khởi nghiệp.
Không gian làm việc chung cũng đang được đổi mới để phục vụ nhu cầu thay đổi của người thuê. Ví dụ: Dreamplex đã tiết lộ một dịch vụ được gọi là văn phòng tạm thời cho các công ty có ít nhất bốn nhân viên. CirCo gần đây đã cung cấp giải pháp họp trực tuyến cho các công ty thiếu thiết bị và kỹ thuật viên. Không gian làm việc chung có thể xem xét giảm số lượng chỗ ngồi làm việc linh hoạt và tăng số lượng bàn làm việc chuyên dụng, đồng thời tăng thêm thời gian thuê trong hợp đồng để tăng tỷ trọng của dòng thu nhập cố định và phục vụ nhu cầu của những người thuê chỉ cần một không gian nhỏ.
Ngoài ra, với sự cạnh tranh ngày càng tăng về khách thuê, dự án cũ cần được nâng cấp thường xuyên để cạnh tranh với những người mới đến và các dự án mới phải phù hợp với thị hiếu của khách thuê như có thiết kế xanh, có không gian chung rộng rãi, thậm chí có dịch vụ trông trẻ cho các bậc cha mẹ bận rộn.
