Góp ý “Điều chỉnh Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050” – Bài 4: Quy hoạch Thủ đô và Điều chỉnh Quy hoạch chung với Quy hoạch Treo

Hà Nội đẩy nhanh tiến độ xử lý các dự án treo và khẩn trương thực hiện Quy hoạch Thủ đô và Điều chỉnh Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô (gọi tắt là điều chỉnh Quy hoạch chung). Các quy hoạch này có liên quan đến nhau.

Dự án treo có nguyên nhân từ quy hoạch treo

Tại Kỳ họp thứ 12, HĐND TP Hà Nội khoá XVI (tháng 7/2023), UBND TP đã báo cáo HĐND TP về biện pháp đẩy nhanh tiến độ đầu tư, tập trung xử lý các dự án vốn ngoài ngân sách có sử dụng đất chậm triển khai trên địa bàn (gọi tắt là dự án treo). Theo đó, 712 dự án sử dụng đất chậm triển khai, tổng diện tích đất đã được cấp hơn 5.000ha, Thành phố đã xử lý được 419 dự án (60%). Chủ tịch UBND Thành phố nêu quyết tâm sẽ xử lý dứt điểm 293 dự án còn lại đến hết tháng 12 năm nay. [1] Chưa có thông tin cho biết Thành phố đã xử lý thế nào? Thu hồi được bao nhiêu đất? Thu bao nhiêu tiền thất thoát từ các dự án này.

Điểm qua các dự án treo thấy có dự án giao đất không làm, đang làm bỏ dở, hoặc có quyết định giao chủ đầu tư của UBND tỉnh Hà Tây nhưng nhà đầu tư chưa hoàn thiện thủ tục lập quy hoạch chi tiết 1/500, lập dự án đầu tư. Đó là mới kể đến các dự án vốn ngoài ngân sách, còn tính các dự án vốn ngân sách: to như các đô thị vệ tinh hàng ngàn ha, bé như công viên Kim Quy, Hạ Đình, khu trường nghề Đại Mỗ, sinh thái Đồng Mai… vài trăm ha, tính cả các dự án chỉ làm một phần, hay làm xong không có người dùng thì có quy mô vô cùng lớn.

Bản đồ QHC 1259 công bố năm 2011 và bản đồ Điều chỉnh QHC công bố 10/11/2023 :đất đô thị, bất động sản mở rộng thêm hàng chục ngàn ha

So sánh với bản đồ vệ tinh đêm và các dữ liệu: sau 20 năm (2003-2023) dân số đô thị tăng gấp 2, đất đô thị tăng gấp 15 lần. Đất hoang, dự án bỏ dở, đô thị không người ở có thể tới hàng chục ngàn ha. Tỷ lệ đất đô thị/đất Hành lang xanh đảo ngược. Nguy cơ tài nguyên đất công sản chuyển thành các dự án bất động sản tư hữu nhiều hơn và tiếp tục bị bỏ hoang nhiều hơn.

Các dự án chậm triển khai, bỏ hoang đất đai có nhiều lý do nhưng có chung nguồn gốc từ quy hoạch treo: vẽ ra trong quy hoạch nhưng không làm và thất thu lớn nguồn lực xã hội: hàng chục năm qua, Thành phố không thu được bất cứ đồng nào để dành cho việc tái thiết, đầu tư mới phục vụ công cuộc phát triển kinh tế – xã hội.

Bản đồ vệ tinh 2023 cho thấy khu đô thị Bắc An Khánh đổi tên đổi chủ nhiều lần vẫn mới khai thác <30%, còn lại để đất trống. Biệt thự trong khu đô thị Quốc Oai để hoang không người ở, chung cư cho người thu nhập thấp mở bán 20 lần không hết. Hà Nội có hàng ngàn dự án tương tự.

Sau 5 tháng thực hiện Quy hoạch Thủ đô và điều chỉnh Quy hoạch chung

Quy hoạch Thủ đô Hà Nội thời kỳ 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2050 (do Viện Nghiên cứu phát triển kinh tế – xã hội Hà Nội là cơ quan tổ chức lập quy hoạch); điều chỉnh Quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội đến năm 2045, tầm nhìn đến năm 2065 (do Viện Quy hoạch Xây dựng Hà Nội là cơ quan tổ chức lập quy hoạch). Gói thầu tư vấn lập  Quy hoạch Thủ đô được đấu thầu rộng rãi qua mạng. Nhà thầu duy nhất nộp hồ sơ dự thầu và trúng thầu là Liên danh Trường Đại học Kinh tế Quốc dân – Viện Quy hoạch đô thị và nông thôn Quốc gia – Viện Quy hoạch và Thiết kế nông nghiệp – Viện Chiến lược và Phát triển giao thông vận tải – Viện Tài nguyên và Môi trường, Đại học Quốc gia Hà Nội – Viện Chiến lược thông tin và truyền thông – Viện Quy hoạch thủy lợi, với giá trúng thầu 110,386 tỷ đồng. Thời gian thực hiện hợp đồng 330 ngày, loại hợp đồng trọn gói. Sau 5 tháng triển khai (từ tháng 5 đến thắng 10/2023) đã có dự thảo báo cáo tổng hợp hơn 1.000 trang, gửi xin ý kiến các cơ quan, sở, ngành, quận, huyện, thị xã..

Đại diện liên danh tư vấn lập đồ án Quy hoạch Thủ đô, GS.TS Hoàng Văn Cường – Phó Hiệu trưởng Đại học Kinh tế Quốc dân, cho biết: định hướng quy hoạch gồm 5 quan điểm, 4 đột phá, 3 kịch bản, 5 trụ cột phát triển Thủ đô. Xác định 5 vùng kinh tế – xã hội, 5 không gian phát triển, 5 vùng đô thị, 5 hành lang và vành đai kinh tế, 5 trục động lực.

Đối với những định hướng cơ bản của đồ án, KTS Lê Hoàng Phương – Viện Quy hoạch đô thị và nông thôn Quốc gia (tư vấn trong liên danh tư vấn lập Quy hoạch Thủ đô, cũng là cơ quan lập đồ án Điều chỉnh Quy hoạch chung), cho biết xác định dựa trên 4 yếu tố cơ bản: văn hóa, sáng tạo, xanh, thông minh. Có 4 tiểu vùng văn hóa chính; tái thiết khu vực nội đô lịch sử, tạo ra các khu vực sáng tạo; khôi phục hệ sinh thái dòng chảy tự nhiên xanh hoá nội đô, tái cấu trúc đô thị tăng tỷ lệ đất xanh; cấu trúc đô thị thông minh theo mô hình TOD…

Giám đốc Sở Quy hoạch – Kiến trúc Nguyễn Trọng Kỳ Anh nhấn mạnh, đến thời điểm hiện nay, hai đồ án quy hoạch đã đi đến bước hoàn thiện phương án cuối cùng báo cáo cấp thẩm quyền [2]. Quyết tâm của Sở Quy hoạch – Kiến trúc và Viện Nghiên cứu phát triển kinh tế – xã hội Hà Nội rất cao, nhưng với định hướng của hai đơn vị trong liên danh lập quy hoạch Thủ đô còn chưa đồng nhất: bên định ra 5 không gian, bên lại đề xuất 4 tiểu vùng như trên, thì chỉ trong 01 tháng mà hoàn thiện cả hai quy hoạch thì có rất nhiều thách thức. Quan ngại hơn là nếu làm cho xong mà chất lượng thấp, vẽ ra để rồi không thực hiện được thì lại sinh ra thêm bao nhiêu quy hoạch, dự án treo nữa.

Lập Quy hoạch để Thành phố giàu lên hay nghèo đi

Lập quy hoạch Thủ đô tích hợp đa ngành để có giải pháp tổng thể phát triển toàn diện kinh tế xã hội Hà Nội. Dựa vào các mục tiêu, kịch bản đặt ra trong quy hoạch Thủ đô để điều chỉnh Quy hoạch chung: bố trí không gian phát triển phù hợp. Hai quy hoạch sẽ rất thành công nếu nhờ đó mà Hà Nội tăng tốc thu hồi đất hoang, xóa dự án treo, tăng thu ngân sách từ tài nguyên đất đai hiện đang rất lãng phí vì để hoang, khai thác kém hiệu quả. Với chi phí hơn 100 tỷ đồng cho hơn 1.000 trang báo cáo quy hoạch (100 triệu đồng/1 trang) mà hỗ trợ thành phố gia tăng ngân sách ngay vài triệu tỷ đồng thì rất xứng đáng. Nhưng nếu chỉ vẽ ra viển cảnh không tưởng, viết ra những con số, chỉ tiêu xa vời thì rất đáng soi xét loại bỏ.

Không có thông tin chi phí lập đồ án điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng Thủ đô nhưng Thuyết minh đã được công bố cho thấy vẽ thêm hàng chuc ngàn Ha các đô thị mới mà không có phân tích nguyên nhân, giải pháp cho các dự án cũ bỏ hoang, có quy mô hàng chuc ngàn Ha tại Hà Nội hàng chục năm qua …chi thấy rất cần thận trọng đánh giá chất lượng đồ án này.

Đóng góp vào nội dung hai đồ án quy hoạch, Giám đốc Sở Kế hoạch và Đầu tư Lê Anh Quân lưu ý vốn đầu tư xã hội giai đoạn 2021-2030 xác định hơn 11 triệu tỷ đồng là số vốn rất lớn, cần xem xét về tính khả thi. Với kịch bản tăng trưởng kinh tế Hà Nội 8-8,5% cũng cần được đánh giá kỹ. Ý kiến đã cho thấy một lần nữa rất cần quan tâm tới chất lượng thực sự, lợi ích thực tế mang lại của  hai đồ án quy hoạch đang triển khai.

Để khai thác tài nguyên đất đai hiệu quả, Bộ Tài chính đang nghiên cứu xây dựng dự án Luật Thuế bất động sản, trong đó có nghiên cứu về thuế đối với nhà ở thứ hai, thuế đối với nhà, đất bỏ trống, đảm bảo phù hợp với điều kiện kinh tế – xã hội của Việt Nam và phù hợp với thông lệ quốc tế. Để thu hồi đất hoang, dự án bất động sản đầu cơ đất, nhà rồi không sử dụng… Bộ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường đã đưa ra ví dụ cách làm của các nước Âu, Mỹ, Singapore giám sát việc sử dụng năng lượng điện nước… Tại Việt Nam, Bộ Tài nguyên Môi trường đang lập bản đồ về giá đất, có thể dùng để tính thuế sử dụng đất, thuế đối với các dự án chậm tiến độ hoặc không đưa đất vào sử dụng, nhưng phải tới năm 2025 mới xong [3]. Lẽ dĩ nhiên Quy hoạch Thủ đô và điều chỉnh Quy hoạch chung không thể chờ mà phải có giải pháp xử lý quy hoạch treo ngay tại thời điểm này.

Hà Nội cần ứng dụng công nghệ mới để hỗ trợ xử lý nhà đất bỏ hoang do quy hoạch treo để lại từ hơn 20 năm nay (2000-2023) trước khi lập hai quy hoạch mới.

Với công nghệ giải đoán hình ảnh bản đồ vệ tinh độ phân giải cao, kết hợp với thiết bị bay chụp (UAV) tích hợp dữ liệu và Internet vạn vật (IoT) cũng như sự hỗ trợ của trí tuệ nhân tạo (AI) hiện đã phổ biến và thực nghiệm thành công tại Việt Nam, Hà Nội có thể triển khai ngay công nghệ này. Hai đồ án quy hoạch là cơ hội để triển khai thực tế những công nghệ mới thay vì cách làm cũ chậm chạp, chất lượng thấp.

Trần Huy Ánh – Ủy viên thường vụ Hội KTTS Hà Nội, Thành viên Hội đồng khoa học Tạp chí Kiến trúc Việt Nam, Viện Kiến trúc Quốc gia, Bộ Xây Dựng

Ghi chú