Tổng hội Xây dựng Việt Nam tổ chức hội thảo khoa học “Quản lý phát triển công trình cao tầng khu vực nội đô lịch sử mở rộng thành phố Hà Nội” vào ngày 25/10 tại Hà Nội. Là một trong những diễn giả của hội thảo, KTS Trần Huy Ánh (Ủy viên thường vụ Ban chấp hành Hội Kiến trúc sư Hà Nội) đã có tham luận cung cấp nhiều thông tin hữu ích.

Trước 1980, hầu hết nhà ở, đất ở đều thuộc sở hữu nhà nước, chỉ có rất ít sở hữu tư nhân và khái niệm sở hữu chung, còn gọi là “đồng sở hữu” cũng hiếm hoi. Đầu thập kỷ 1990, khép lại gần 40 năm bao cấp, Hà Nội mở cửa và khái niệm công/tư mới manh nha xuất hiện nhưng vẫn còn đó là xã hội ám ảnh với mô hình trì trệ trông cậy vào sự quan tâm nhà nước, sở hữu nhà nước, công ty nhà nước, làm việc trong cơ quan nhà nước…

Cho đến ngày nay: hàng ngày chúng ta chứng kiến những cuộc tranh cãi, những giao dịch bất ổn liên quan đến công tư/chung riêng, tóm lại là “đồng sở hữu” các tài sản trong đô thị: không chỉ nhà chung cư, mà còn lan rộng ra trong tổ hợp nhà ở, văn phòng; đất đai, đường sá, sân vườn, mặt nước… trong phạm vi cuộc thảo luận này chúng ta tập trung vào đối tượng công trình cao tầng Hà Nội.

Phương án quy hoạch Hồ Gươm và vùng phụ cận do Nikken Seikkei đề xuất 2009 và hình ảnh nhà ở cao tầng phía Tây Hà Nội 2018. Ảnh: TLTG

Công trình cao tầng bao gồm các tầng cao trên mặt đất và các tầng sâu dưới mặt đất. Nhà càng cao thì quy mô càng lớn về diện tích mỗi sàn và có tầng sâu ngày một nhiều do kết hợp đế móng sâu, vững chắc với các công trình kỹ thuật phức tạp vận hành tòa nhà, cộng thêm xu hướng liên kết với các công trình ngầm hạ tầng đô thị (metro/ cấp thoát nước/ điện khí/ viễn thông…). Quy mô đầu tư lớn cần thiết huy động nhiều nguồn lực tham gia: xu hướng đa sở hữu ngày càng phát triển – mối quan hệ phức tạp bội phần: không chỉ một chủ đầu tư với nhiều khách hàng mà còn nhiều chủ đầu tư với nhau từ một /một sang một /nhiều, nay là quan hệ nhiều/nhiều.

Các thành phố hiện đại, quản lý các tài sản đa sở hữu cũng làm cho hệ thống luật pháp và mô hình quản lý tiến hóa nhằm giải quyết những tranh chấp, mâu thuẫn nảy sinh. Nhiều vấn đề trở nên phức tạp và hoàn thiện dần trong nhiều năm. Ví dụ như tại Pháp, quốc gia có 88 triệu khoảnh đất, 36 triệu ngôi nhà, 27 triệu chủ sở hữu, hơn 6 triệu con đường, hàng năm phát hành 20 triệu bản thông báo thuế… Vốn được thừa hưởng di sản quản lý địa chính La Mã, hoàn thiện bằng địa chính Napoleon và hoàn thiện không ngừng, đã ảnh hưởng đến kỹ thuật địa chính khắp thế giới…

Vậy mà vào đầu những năm 1970-1980, hàng loạt tranh chấp gay gắt xảy ra giữa các bên liên quan đến sở hữu các bất động sản liên quan đến nhà cao tầng, đặc biệt là các chung cư, khu chung cư bình dân tại tất cả các thành phố lớn nước Pháp, dẫn đến những vấn đề bất ổn về an ninh và trật tự đô thị. Chính phủ và các giới đã không ngừng hoàn thiện hệ thống luật lệ và mô hình thích hợp để giải quyết ổn thỏa mâu thuẫn giữa các bên liên quan, điều này cũng làm cho quá trình hoàn thiện luật pháp và mô hình quản lý tải sản đa sở hữu thêm tiến hóa, thúc đẩy quá trình tập hợp các nguồn lực cho việc canh tân đô thị của Pháp trong những năm tiếp theo.

Khác với Việt Nam: đất đai và tài sản trên đất được quản lý bởi Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Xây dựng theo hướng tiếp cận kỹ thuật: bao gồm kỹ thuật xây dựng và đo đạc – ngành địa chính Pháp trực thuộc Tổng cục Thuế (có 9.000 nhân viên, trong đó có 1.500 nhân viên đo đạc chuyên phục vụ công tác thực địa), họ quản trị tài chính thay vì kỹ thuật, bởi nhà đất là tài sản: thuế đất đai bao gồm bất động sản đã xây dựng và không xây dựng – là loại thuế trực thu, đóng góp hơn 30 % thu nhập địa phương (1994).

Hà Nội trong nửa đầu thế kỷ XX là thành phố có mô hình quản lý bất động sản mẫu mực do có thiết chế quản lý địa chính Pháp được nhập khẩu và hiệu chỉnh cho phù hợp với xứ Đông Dương: từ hệ thống tư liệu quản lý (bản đồ và sổ sách), quy trình quản lý đến các công cụ thuế khóa, tài chính đô thị hoạt động trơn tru. Hầu như không có tin tức gì về việc tranh chấp trong hơn 50 năm đầu thế kỷ XX. Sau khi tiếp quản Hà Nội (1954), đất đai sở hữu toàn dân, nhà cửa do nhà nước xây dựng và cung cấp đã đơn giản hóa mối quan hệ con người và tài sản đến mức đại khái, tùy tiện.

Sau hàng chục năm mối quan hệ kinh tế chuyển đổi từ mô hình bao cấp phân phối sang thị trường cạnh tranh thì những mối quan hệ trong xã hội dựa vào thói quen đặt cược vào sự cả tin. Những kỹ thuật quản trị thô sơ: những hợp đồng giao dịch sơ sài, những ràng buộc quyền lợi và trách nhiệm lỏng lẻo. Hồ sơ mô tả tài sản được thực hiện và lưu trữ rất nghiệp dư, tùy hứng, thiếu những chuẩn mực tham chiếu hay bảo lãnh tài chính. Để bù đắp cho những thiếu hụt công cụ pháp lý điều chỉnh các mối quan hệ, đã có nhiều văn bản pháp luật nhanh chóng ra đời, tuy nhiên đây cũng vẫn là những sản phẩm được sản xuất bởi những tác giả chưa từng nếm trải trái đắng của sự bất cập.

Chúng tôi từng tốn công sức trong các cuộc thảo luận xây dựng một số bộ luật nên phần nào hiểu được hạn chế của nó ngay từ giai đoạn dự thảo. Bộ máy quản lý quan liêu, tư liệu quản lý cổ lỗ là mảnh đất mầu mỡ cho những quan hệ bất tương xứng giữa khách hàng ngây thơ và đối tác ranh mãnh. Những chuẩn mực giao dịch đề cao “đạo đức kinh doanh” đang trở thành ngôn từ xa xỉ, thiếu thực tiễn giữa một hệ thống pháp lý và mô hình quản lý thô sơ đang đòi hỏi những sáng kiến mới nhằm cân bằng lợi ích giữa các bên liên quan.

Hồ sơ BIM mô tả nhà ga MTR, trên nhà ga là trung tâm thể thao. Dưới đường hầm là một tuyến đường MRT với các thiết bị cơ điện phức tạp trong một tổ hợp kiến trúc có nhiều chủ sở hữu cùng tham gia đầu tư xây dựng. BIM đã tạo điều kiện cho thiết kế và phối hợp đa ngành. Ảnh: TLTG

Bài học của nước Pháp là hình thành Hiệp hội Các chủ sở hữu chung (l’Association des Responsables de Copropriété) để làm cho mối quan hệ các bên trở nên tích cực hơn. Thông qua các tổ chức cá nhân ủy thác, các đồng sở hữu có mọi mối quan tâm tích cực hợp tác với người được ủy thác (chuyên nghiệp hoặc tình nguyện viên – là các công ty quản lý), để cải thiện chất lượng của mô hình quản lý này.

Các công ty quản lý hoạt động cạnh tranh nhờ đưa ra các đơn chào hàng quản lý cạnh tranh (bao gồm cả dịch vụ tư vấn cũng như các chi phí quản lý) để Hiệp hội có nhiều cơ hội lựa chọn. Các công ty quản lý uy tín đi kèm với bảo hiểm tài chính để tránh rủi ro cho các thành viên Hiệp hội. Quy trình giao dịch giữa Hiệp hội, công ty quản lý và các thành viên của Hiệp hội bao gồm các thủ tục chặt chẽ để đảm bảo lợi ích / trách nhiệm của các bên và sự kiểm soát chi phí được chi tiết hóa nhằm tạo lập sự tin tưởng cũng như những yêu cầu thỏa đáng hay phản hồi kịp thời các thông tin trao đổi giữa các bên liên quan. Cơ chế trao đổi trực tiếp hoặc thông qua hội đồng do các thành viên của Hiệp hội lựa chọn – các giao dịch trở nên đáng tin cậy hơn với sự trợ giúp pháp lý chuyên nghiệp bởi các luật sư hay công chứng viên.

Các bất động sản là các tổ hợp công trình cao tầng sẽ là đối tượng quản lý phức tạp hơn nhiều những công trình khác do hệ thống vận hành bảo trì tích hợp hàng triệu chi tiết vật tư thiết bị có giá trị tài sản, tính năng kỹ thuật, thời hạn sử dụng… do vậy cần những giải pháp quản lý phù hợp. Trong 10 năm gần đây, giải pháp chuyên nghiệp này được sử dụng phổ biến và không ngừng được hoàn thiện – đó là BIM (Building Infomartion Management: Quản lý thông tin xây dựng). Hồ sơ thiết kế xây dựng công trình thường được mô tả thành không gian ba chiều (3D) – mới đáp ứng về mặt thị giác.

Để quản lý chất lượng, giá thành và tiến độ dự án cần được bổ sung thêm hai chiều thông tin nữa thành 5D, đó là BIM – mỗi hình khối vật thể được gắn với thông tin mô tả vật tư thiết bị, gọi là chiều “giá thành”; mỗi loại vật tư thiết bị còn kèm theo thông tin xuất xứ hàng hóa, nhà sản xuất, thời gian dự kiến lắp đặt tại công trình, gọi là chiều “thời gian”. Nó xây dựng mối quan hệ tương tác thúc đẩy lẫn nhau, loại trừ xung đột. BIM đang được phát triển mạnh ở các thành phố hiện đại châu Á, nhiều quốc gia đã chuyển từ khuyến khích sang điều kiện bắt buộc sử dụng đối với các chủ đầu tư, tư vấn, đơn vị thi công, bảo trì vận hành.

Trong cuộc khảo sát ở Hong Kong (tháng 7.2018) tại dự án xây dựng một nhà ga của tuyến đường ngầm tại WanChai cho thấy: trên mặt đất là công trình xây dựng lại Trung tâm Thể thao và hồ bơi. Mô hình BIM mô tả cả hệ thống cấp điện, nước và cơ khí để các bên cùng kiểm soát được quá trình xây dựng và cùng phối hợp triển khai. Điều này đồng nghĩa với việc nhiều bên cùng một lúc có thể kiểm soát chi phí đầu tư cũng như tiến độ cung cấp vật tư thiết bị; đồng thời còn tổ chức, điều hành giao thông phù hợp trong từng giai đoạn xây dựng.

Các đồng nghiệp Hồng Kông cho biết tất cả các dự án đường sắt đô thị trên thế giới hiện nay đều quản lý bằng BIM, tại Việt Nam cũng vậy. Có thể các cơ quan Việt Nam không quan tâm nhưng các tổng thầu nước ngoài họ tự đầu tư xây dựng mô hình này để kiểm soát các nhà thầu phụ cùng tham gia dự án (phần xây lắp và thiết bị nhà ga, toa tàu, hệ thống vận hành…). BIM giúp tổng thầu quản lý chi phí, chất lượng hàng hóa cung cấp điều phối nhân lực tối ưu – những thứ tác động trực tiếp lợi ích của họ… vấn đề là chủ đầu tư Việt Nam có yêu cầu họ cung cấp tài liệu này hay không.

Liên quan đến việc chạy thử tuyến đường sắt đô thị Hà Nội, các chuyên gia kinh tế thế giới đã chỉ ra rằng nếu một dự án đầu tư 1,5 tỷ USD thì tổng giá trị tài sản của dự án đó trong cả vòng đời khai thác sẽ là 10 tỷ USD. Để quản lý, vận hành, khai thác khối tài sản lớn như vậy trong suốt quá trình tồn tại thì không thể thiếu BIM.

Hà Nội, TP.HCM cũng như các thành phố lớn tại Việt Nam đang đô thị hóa mạnh mẽ. Nhiều nhà cao tầng, các tổ hợp xây dựng lớn và cực lớn đã và đang được xây dựng, trong tương lai sẽ còn nhiều hơn nữa, đặt ra những tình huống phức tạp trong quản lý vận hành và sở hữu, đầu tư, đòi hỏi giới chuyên môn kỹ thuật, kinh tế, xã hội tiếp cận những giải pháp thích ứng.

KTS Trần Huy Ánh/Người đô thị