Gỡ 5 “điểm nghẽn” cho thị trường BĐS
Xác định rõ thẩm quyền của UBND cấp tỉnh, trao quyền thẩm định, chuyển nhượng dự án cho cơ quan quản lý cấp địa phương (TP.HCM), doanh nghiệp… là những giải pháp mà Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đưa ra nhằm tháo gỡ 5 “điểm nghẽn”chủ yếu của thị trường bất động sản (BĐS).
Cụ thể, theo HoREA, các “điểm nghẽn” được xác định gồm: giải phóng mặt bằng (GPMB), tiền sử dụng đất, thủ tục hành chính, chính sách tín dụng và chính sách chuyển nhượng dự án bất động sản (DA BĐS).
Xác định rõ thẩm quyền UBND cấp tỉnh
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, điểm nghẽn GPMB dẫn đến tình trạng dự án “da beo”, không thể triển khai, chôn vốn của DN trong thời gian dài. Hiện, TP.HCM có đến 500 DA ngừng triển khai, trong đó nhiều DA BĐS vướng khâu GPMB. Việc triển khai GPMB phục vụ cho các DA xây dựng khu đô thị mới, DA chỉnh trang đô thị rất khó khăn, người có đất thường lợi dụng sự thiếu chặt chẽ của hệ thống pháp luật để khiếu kiện kéo dài gây mất rất nhiều thời gian, công sức của cơ quan Nhà nước và nhà đầu tư (NĐT).
Nhiều DA BĐS tại TP.HCM đã ngừng triển khai nhưng rất khó bán vì tính pháp lý rắc rối. (Ảnh minh họa)
Để tháo gỡ điểm nghẽn này, cần sửa đổi, bổ sung điều 62 Luật Đất đai để xác định rõ thẩm quyền của UBND cấp tỉnh khi phê duyệt đề án quy hoạch phát triển các khu đô thị mới, các khu vực chỉnh trang đô thị, các khu vực dân cư tự chỉnh trang, hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư các DA phù hợp với quy hoạch được duyệt về chỉnh trang đô thị.
“Tổ chức phát triển quỹ đất” của các tỉnh, thành phố thực hiện thu hồi đất, GPMB, sau đó tiến hành đấu giá đất hoặc đấu thầu DA có sử dụng đất để lựa chọn NĐT đảm bảo minh bạch, công bằng, hạn chế tình trạng khiếu kiện và tăng nguồn thu ngân sách Nhà nước.
Điểm nghẽn tiền sử dụng đất đang là “gánh nặng” của DN và người tiêu dùng lại là người “gánh chịu” khi mua nhà, là “ẩn số” mà NĐT không thể tiên lượng trước khi quyết định đầu tư và là môi trường tạo ra cơ chế “xin – cho”.
Theo HoREA, để thị trường BĐS vận hành thực sự theo cơ chế thị trường cần thay đổi quan điểm về tiền sử dụng đất, coi đây là một sắc thuế sử dụng đất ở với thuế suất nhất định (khoảng 10% hoặc 15% bảng giá đất như đề xuất của UBND TP.HCM). Cách làm này nhằm hạn chế việc thu tiền sử dụng đất lần đầu quá lớn mà duy trì nguồn thu bền vững, lâu dài cho Nhà nước.
Tuy nhiên, yêu cầu thay đổi ngay lập tức chính sách thu tiền sử dụng đất như hiện nay cần có thời gian để tạo sự đồng thuận. Một số giải pháp trước mắt HoREA đưa ra như: Cho phép DN được tham gia và được quyền nêu ý kiến tại cuộc họp của Hội đồng thẩm định giá đất thành phố khi thẩm định giá đất DA của đơn vị mình, cuộc họp của Sở Tài chính khi xem xét chi phí GPMB được khấu trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp.
Bên cạnh đó, cần bãi bỏ cơ chế đấu thầu rộng rãi qua mạng internet để chọn đơn vị chào thầu với giá thấp nhất được trúng thầu, thay thế bằng cơ chế đấu thầu rộng rãi để chọn đơn vị tư vấn xác định giá đất có năng lực, có phương án xác định giá đất tối ưu.
Trao quyền thẩm định, chuyển nhượng
Điểm nghẽn thủ tục hành chính nhiêu khê, kéo dài, ẩn chứa tiêu cực, nhũng nhiễu trong quá trình phê duyệt, thực hiện DA đầu tư có sử dụng đất, điển hình là khâu thẩm định thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật thi công các công trình cấp 1 (từ trên 20 tầng).
HoREA kiến nghị sửa đổi, bổ sung Khoản 5, Điều 78 Luật Xây dựng theo hướng giao cho Sở Xây dựng thẩm định thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật thi công các công trình cấp 1 và các DA nhà ở có tổng diện tích sàn xây dựng trên 20.000m2. Đồng thời cần thống nhất thủ tục này vào quy trình, thủ tục cấp giấy phép xây dựng. Về lâu dài, nên để cho các tổ chức tư vấn có giấy phép hành nghề thực hiện việc thẩm định thiết kế này và chịu trách nhiệm trước pháp luật.
Kiến nghị Bộ Xây dựng, UBND TP.HCM, Sở Xây dựng cho phép CĐT DA được triển khai xây dựng trước phần móng và hầm công trình sau khi đã được thẩm định thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật để giảm bớt thời gian chờ đợi cấp GPXD toàn bộ công trình.
Đề nghị miễn thủ tục xin cấp GPXD công trình trong DA đã có quy hoạch chi tiết 1/500, hoặc quy hoạch tổng mặt bằng đã được duyệt, giao quyền cho UBND cấp tỉnh quyết định chủ trương đầu tư DA xây dựng nhà ở có tổng mức đầu tư dưới 5.000 tỷ đồng.
Chính sách tín dụng chưa phù hợp, chưa tạo được nguồn vốn trung hạn, dài hạn cho thị trường BĐS. Trong lúc tính chất hoạt động của thị trường BĐS là trung hạn, dài hạn thì lãi suất cho vay vẫn còn cao, thiếu nguồn vốn tín dụng cho NƠXH. HoREA kiến nghị Ngân hàng Nhà nước cho phép các trường hợp nhận nhà từ ngày 01/01/2017 trở đi được tiếp tục giải ngân đến hết hợp đồng, do số lượng này không nhiều, mà nếu phải vay thương mại thì đối tượng này rất khó khăn.
Bộ Tài chính, Bộ KH&ĐT, Bộ Xây dựng sớm trình Chính phủ phương án bố trí nguồn tái cấp vốn từ Ngân sách để thực hiện chính sách NƠXH. Ngân hàng Nhà nước có cơ chế để tính lãi suất cho vay hằng năm trong thời hạn khoảng 15-20 năm cho người mua căn nhà đầu tiên thuộc loại căn hộ vừa túi tiền.
Ngoài ra, Chính phủ đã ban hành Nghị định 58/2012/NĐ-CP và Nghị định 60/2015/NĐ-CP đã cho phép thành lập quỹ đầu tư BĐS nhưng cho đến nay chỉ có duy nhất Quỹ đầu tư BĐS của Techcombank hoạt động, Quỹ tín thác BĐS (quỹ REIT) và thị trường chứng khoán phái sinh vẫn chưa được hình thành để tạo vốn cho thị trường BĐS.
Chuyển nhượng dự án BĐS là một “điểm nghẽn” của thị trường BĐS khi chỉ riêng TP.HCM đã có 500 DA ngừng triển khai, đang là “phần chìm của tảng băng hàng tồn kho”, nhưng vẫn chưa có giải pháp hợp lý và hiệu quả để xử lý triệt để. Do đó, HoREA đề nghị cho phép DN được quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần DA kể từ thời điểm sau khi đã hoàn thành GPMB, tạo quỹ đất sạch của DA. Bởi, việc chuyển nhượng DA là hoạt động giữa các NĐT với nhau, chưa phải là bán nhà ở cho người mua nhà nên cần coi chuyển nhượng DA, chuyển nhượng một phần DA là hoạt động bình thường trong quá trình đầu tư kinh doanh BĐS. Như vậy, nếu bên chuyển nhượng DA chưa hoàn tất các thủ tục đầu tư, xây dựng thì bên nhận chuyển nhượng DA sẽ tiếp tục thực hiện hoàn tất các công việc này.
