Giải quyết dứt điểm tranh chấp phí bảo trì chung cư
Luật Nhà ở năm 2014 sau 6 năm thực hiện đã định hình khung pháp lý giải quyết các tranh chấp trong quản lý, bảo trì nhà chung cư, nhưng cũng bắt đầu bộc lộ những “lỗ hổng” về mâu thuẫn phí bảo trì, gây khiếu kiện kéo dài giữa chủ đầu tư, ban quản trị, cư dân, cho thấy cần sớm phải sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện luật này để khắc phục những bất cập trong thực tế.
Nhiều bất cập
Thống kê từ Bộ Xây dựng, đến hết tháng 11/2021, TP Hà Nội có 845 nhà chung cư thương mại được đưa vào vận hành, thành lập 632 ban quản trị nhà chung cư, bàn giao 560 hồ sơ cho ban quản trị. Nhưng mới chỉ 399/560 ban quản trị được nhận bàn giao kinh phí bảo trì nhà chung cư (2%).
Riêng trong 6 tháng đầu năm 2021, Bộ Xây dựng đã ban hành 15 kết luận thanh tra liên quan tới công tác quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì chung cư tại 22 dự án, qua đó yêu cầu chủ đầu tư trả lại cư dân 250 tỷ đồng quỹ bảo trì, để quản lý, sử dụng theo đúng quy định pháp luật về nhà ở.
Còn theo Sở Xây dựng Hà Nội, qua kiểm tra, thanh tra công tác quản lý nhà chung cư từ năm 2020 đến nay cho thấy, mâu thuẫn chung cư đang trở nên phức tạp hơn với nhiều vấn đề đặt ra giữa người dân và chủ đầu tư, người dân và ban quản trị, ban quản trị và chủ đầu tư; trong đó, tranh chấp lợi ích liên quan đến kinh phí quản lý, vận hành là vấn đề tồn tại ở nhiều dự án.
Nhiều chủ đầu tư không đóng phí quản lý vận hành đối với phần diện tích sở hữu riêng hoặc phần diện tích căn hộ chưa bán, không xác định rõ diện tích sử dụng chung – riêng, áp dụng mức kinh phí quản lý vận hành không đúng quy định, sử dụng kinh phí không đúng mục đích, không công khai thu chi tài chính trong giai đoạn chưa bàn giao cho ban quản trị…
Giải quyết dứt điểm tranh chấp phí bảo trì chung cư
Đại diện các ban quản trị nhà chung cư: 54 Hạ Đình (quận Thanh Xuân), A14 Nam Trung Yên (quận Cầu Giấy), Hòa Bình Green City (quận Hai Bà Trưng)… đều phản ánh, những vụ tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân không chỉ riêng vấn đề về quỹ bảo trì, mà còn nhiều vấn đề khác như chậm bàn giao giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà đất, tranh chấp diện tích sử dụng chung, chậm bảo hành… Thực tế trên dẫn đến khiếu kiện kéo dài giữa các bên, song các quy định pháp luật dường như vẫn dành sự “ưu ái” cho chủ đầu tư. Đây là những bất cập cần sớm được sửa đổi, để đảm bảo quyền lợi của cư dân và sự minh bạch của luật pháp.
Chưa hết, theo rà soát của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), Luật Nhà ở năm 2014 đang nảy sinh những bất cập như việc quy định thời hạn 7 ngày kể từ ngày thu kinh phí của người mua, thuê mua, chủ đầu tư có trách nhiệm mở tài khoản để quản lý kinh phí này và thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cơ sở. Song, thời gian này các ban quản trị chung cư chưa thành lập, nên các chủ đầu tư thường không mở tài khoản tiền gửi riêng để quản lý, mà gộp chung với tài khoản sẵn có trước đó, dẫn đến việc chiếm dụng kinh phí bảo trì không đúng mục đích…
Khắc phục dứt điểm như thế nào?
Mới đây, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị đã ký ban hành Chỉ thị số 02/CT-BXD về việc tăng cường công tác quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư; nhằm chấn chỉnh và quyết liệt giải quyết tình trạng vi phạm về kinh phí bảo trì gây bức xúc tại nhiều dự án hiện nay.
Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản Nguyễn Mạnh Khởi cho biết: Bộ Xây dựng cũng đang hoàn thiện dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), khắc phục những bất cập nêu trên; sắp xếp lại các quy định đang còn phù hợp tại Nghị định số 30/2021/NĐ-CP, Thông tư số 02/2016/TT-BXD, Thông tư số 06/2019/TT-BXD… để bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật, cũng như tạo hiệu lực pháp lý trong quá trình bàn giao, cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư.
“Dự thảo Luật Nhà ở sắp tới của Bộ Xây dựng kỳ vọng sẽ tạo được hành lang pháp lý đầy đủ cho việc quản lý, sử dụng nhà chung cư nói chung và giải quyết dứt điểm tình trạng tranh chấp, chiếm dụng, sử dụng quỹ bảo trì thời gian qua, góp phần ổn định cuộc sống của người dân, đảm bảo an ninh, trật tự địa phương”, ông Nguyễn Mạnh Khởi nhận định.
Bộ Xây dựng cũng giao Thanh tra Bộ qua công tác thanh tra tổng hợp các bất cập của chính sách, pháp luật về nhà ở trong công tác quản lý, sử dụng quỹ bảo trì để kiến nghị với lãnh đạo Bộ sửa đổi, bổ sung theo thẩm quyền. Khi phát hiện tổ chức, cá nhân có dấu hiệu tội phạm về quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì thì chuyển cơ quan điều tra theo quy định…
Năm 2021, Thanh tra Bộ Xây dựng đã ban hành 18 Kết luận Thanh tra đối với 18 chủ đầu tư và 17 Ban quản trị tại 24 nhà chung cư/cụm nhà chung cư; buộc 12/18 chủ đầu tư phải gửi vào tài khoản kinh phí bảo trì theo quy định và quyết toán để chuyển ngay cho Ban quản trị nhà chung cư, với tổng số kinh phí bảo trì hơn 344,96 tỷ đồng. Buộc 5/18 chủ đầu tư trả lại 2.080 m2 diện tích lấn chiếm về cho cư dân, với giá trị khoảng 62,40 tỷ đồng; xử phạt vi phạm hành chính 8/18 chủ đầu tư, với tổng số tiền 1,03 tỷ đồng.
