Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi: Băn khoăn về quy định đấu giá quyền sử dụng đất

Nhiều ý kiến góp ý về quy định đấu giá quyền sử dụng đất đã được các địa phương nêu ra tại Hội thảo lấy ý kiến Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) của khu vực miền Bắc.

Ngày 8/8, tại Hà Nội, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà đã chủ trì Hội thảo lấy ý kiến Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) của 25 tỉnh, thành phố khu vực miền Bắc.

Bộ trưởng Trần Hồng Hà phát biểu tại Hội thảo

Theo Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà, Luật Đất đai là đạo luật rất quan trọng, tác động trực tiếp đến mọi mặt của đời sống chính trị, kinh tế, xã hội, môi trường, quốc phòng, an ninh của đất nước nói chung, của từng địa phương nói riêng.

Đóng góp dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), ông Nguyễn Trọng Hài, Phó Chủ tịch Thường trực UBND tỉnh Lào Cai cho rằng, Luật Đất đai hiện hành (Điều 118) xác định cụ thể các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất, bao gồm đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê hoặc cho thuê mua;

Đồng thời đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng. Tuy vậy, Điều 65 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) thay đổi cách tiếp cận về nội dung này.

Theo đó, Luật không quy định cụ thể mà chỉ xác định nguyên tắc các trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất không thuộc quy định tại Điều 63 (không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất) và Điều 64 (đấu thầu dự án có sử dụng đất) thì phải đấu giá quyền sử dụng đất.

Để bảo đảm thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật về đầu tư kinh doanh, ông Nguyễn Trọng Hài cho rằng, cần đánh giá cụ thể về sự phù hợp của thay đổi nêu trên để bảo đảm minh bạch và tính khả thi của quy định này.

Đồng thời, nghiên cứu quy định nội dung này theo hướng xác định dự án thuộc phạm vi đấu thầu bao gồm các dự án đầu tư có sử dụng đất theo quy định hiện hành.

Cụ thể, đối với quy định về hình thức giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu thầu dự án có sử dụng đất, tại khoản 2, Điều 64 có nêu tiêu chí điều kiện về đấu thầu dự án có sử dụng đất nêu dự án có quy mô từ 100ha trở lên, điều này có thể hiểu là dưới 100 ha sẽ phải đấu giá.

Song thực tế ở địa phương, việc giải phóng mặt bằng có dự án rộng từ 100 ha trở lên để ngân sách nhà nước thu hồi rồi đấu giá rất khó khăn. Ví dụ 99 ha phải đấu giá, ngân sách phải bỏ ra giải phóng mặt bằng để đấu giá.

Do đó, một số ý kiến băn khoăn cân nhắc quy mô 100 ha. Bên cạnh đó, với quy định dưới 100 ha, nghiên cứu thiết kế thêm trường hợp không thể đấu giá thì đưa ra đấu thầu. Bởi nếu quy định cứng là 100ha thì địa phương rất khó để thực hiện.

Đại diện Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Lạng Sơn đề nghị cần xem xét kỹ đấu thầu từ 100 ha để phù hợp với tình hình thực tế của các địa phương.

Cùng quan điểm với các địa phương băn khoăn quy mô đấu thầu với dự án trên 100ha, ông Bùi Duy Cường, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội cũng đề nghị xem xét giảm quy mô. Hiện nay, đấu giá trên thực tế rất khó khăn, nên việc đấu thầu cũng là một nhánh đầu tư để tăng cường sử dụng đất.

Đại diện Sở Tài nguyên và Môi trường Sơn La chia sẻ rằng địa phương rất muốn đấu giá nhưng kinh phí của tỉnh rất hạn chế để bồi thường tạo quỹ đất sạch. Do đó, cần nghiên cứu tùy theo điều kiện của từng vùng kinh tế để quy định diện tích cho phù hợp để thực hiện đấu thầu.

Một số địa phương cũng góp ý cần xác định nguyên tắc, phương pháp xác định giá thị trường. Quy định này cần được quan tâm nếu không rất khó để thực hiện.

Căn cứ xác định giá đất là bảng giá đất. Cần quy định bảng giá đất 5 năm một lần, còn hàng năm thì điều chỉnh theo hệ số. Nếu quy định hàng năm thì rất mất thời gian và khó thực hiện.

Vấn đề đấu giá, đấu thầu dự án, đại diện Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Hải Dương cho biết, trong trường hợp chỉ một nhà đầu tư tham gia thì quy trình thực hiện theo đấu thầu nhưng đáp số gần như chỉ định thầu.

Theo Nghị định 25 về hướng dẫn thi hành Luật đấu thầu, trường hợp này thì chấp thuận quyết định chủ trương đầu tư và việc giao đất theo quy định của luật đất đai.

Tuy nhiên, Luật đất đai thì không quy định trường hợp giao đất theo hình thức chấp thuận chủ trương đầu tư. Nếu vấn đề này có thể được tháo gỡ sẽ tránh được sai sót cho địa phương trong quá trình triển khai thực hiện bởi đây là vấn đề tương đối vướng mắc ở nhiều địa phương.

Ngoài ra, các địa phương cũng vướng mắc một số vấn đề mới về như việc tách phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng thành dự án độc lập. Khi tách được vấn đề này ra mới thực hiện được cơ bản theo hình thức đấu giá đất đang rất phù hợp với tình hình hiện nay.

Về quy định các trường hợp giao đất, cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu dự án có sử dụng đất, ông Bùi Văn Côi, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường Lạng Sơn đề nghị với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất cần xem xét bổ sung căn cứ theo tiến độ giải phóng mặt bằng dự án đầu tư.

Bởi theo ông Côi, thực tế hiện nay có những dự án kéo dài 5-10 năm, nếu giải phóng mặt bằng sạch mới giao đất sẽ rất khó cho quá trình tổ chức thực hiện.

Đại diện của Lạng Sơn cũng góp ý xem xét quy định cụ thể, chi tiết trường hợp đất thuộc diện thu hồi để thực hiện dự án thì có quyền tự đầu tư trên đất hoặc cho chủ đầu tư dự án thuê quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với chủ đầu tư dự án để thực hiện dự án theo quy định.

Ngoài ra, ông này kiến nghị bỏ căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích là kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện mà chỉ quy định căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích là quy hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị được phê duyệt.

Trước đó, đóng góp dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HOREA) cho hay một số nội dung trong dự thảo vẫn chưa đảm bảo được tính đồng bộ, thống nhất.

Đơn cử, dự thảo quy định doanh nghiệp phải có 100% đất ở thì mới được công nhận chủ đầu tư, trong khi Luật Đất đai 2013 cho phép tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án bao gồm đất ở, đất ở và các loại đất khác, hoặc đất khác không phải đất ở…

Bên cạnh đó là vướng mắc trong sử dụng quỹ đất để tạo vốn đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, bởi những mâu thuẫn tại các điều 117, 118 – Luật Quản lý, sử dụng tài sản công 2017 với các điều 118, 119 – Luật Đất đai 2013 (quy định phải thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng) vẫn chưa được giải quyết triệt để.

Liên quan đến hạn mức giao đất nông nghiệp, ông Lê Ngọc Thạch, Phó Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Ninh Thuận đề nghị sửa đổi theo hướng bỏ hạn mức giao đất nông nghiệp, hạn mức công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp hoặc tăng hạn mức cao hơn hoặc quy định hạn mức áp dụng chung cho cả nước, không phân chia theo khu vực địa bàn cả nước.

Ngoài ra, ông Thạch cũng đề nghị sửa đổi “đất trồng cây hàng năm” thành “Đất trồng lúa” và “Đất trồng cây hàng năm khác” để phù hợp với Điều 11 Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi).

D.Ngân/Báo Đầu tư