Đầu tư đất nền tỉnh lẻ giữa cơn sốt, nhà đầu tư cần tỉnh táo

Khi thị trường đất nền tại các đô thị lớn bão hòa và không còn nhiều quỹ đất để phát triển dự án, dòng tiền của các nhà đầu tư đang hướng về thị trường tỉnh lẻ. Tuy nhiên, nếu không tỉnh táo, nhà đầu tư có thể bị kẹt hàng, đọng vốn.

Mất tiền vì lao theo cơn sốt

Từ cuối năm 2017, đầu năm 2018, thị trường bất động sản cả nước chứng kiến những cơn sốt đất nền diễn ra tại nhiều địa phương, kéo theo nhiều nhà đầu tư tại TP.HCM, Hà Nội về các địa phương nay để săn đất đầu tư.

Theo dữ liệu của Savills, tính tới cuối quý I/2018, tại quận, huyện vùng ven TP.HCM có quy hoạch tốt, giá bán đất nền đã tăng 5 – 15% theo quý và 15 – 25% theo năm.

Các dự án đất nền phải xong hạ tầng mới được mở bán

Báo cáo thị trường bất động sản 9 tháng đầu năm của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng cho thấy, cơn sốt đất đã xảy ra tại một số tỉnh, thành phố phía Bắc như Bắc Giang, Bắc Ninh, Hưng Yên, Vĩnh Phúc, Quảng Ninh.

Tại Thái Nguyên, mức giá đất nền trong nửa đầu năm 2018 dao động từ 3 – 10 triệu đồng/m2, tăng 15% so với cùng kỳ năm 2017. Đáng chú ý, tại TP. Nha Trang, tính đến cuối năm 2017, giá đất tại đây đã tăng gần 100% so với cùng kỳ 2016 và tăng khoảng 40 – 50% so với nửa đầu năm năm 2017. Giá đất nền Đà Nẵng cũng biến động mạnh, tăng khoảng 25% trong năm 2017 (so với năm 2016).

Đặc biệt, tại các địa phương dự kiến trở thành đặc khu, giá đất tăng chóng mặt. Tại thị trường Vân Đồn (Quảng ninh), đầu năm 2018, giá đất đã tăng khoảng 5 – 6 lần giá trị so với 2 năm trước, do động từ 20 – 50 triệu đồng/m2. Còn tại Phú Quốc, giá đất cũng liên tục tăng nhanh 10 – 20 lần chỉ trong thời gian rất ngắn.

Cơn sốt đất ở các thị trường tỉnh lẻ kéo theo rất nhiều nhà đầu tư thứ cấp từ Hà Nội và TP.HCM dồn về đây gom đất đầu tư. Tuy nhiên, khi cơn sốt qua đi, nhiều nhà đầu tư đã bị kẹt hàng, thậm chí nhiều người còn bị lừa vì chạy theo cơn sốt mà không kiểm chứng thông tin, mua phải dự án “vịt giời”.

Điển hình, mới đây, Cơ quan Cảnh sát điều tra, Công an tỉnh Khánh Hòa có văn bản đề nghị truy tìm đối tượng truy nã về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản liên quan đến dự án khu biệt thự cao cấp Ocean View Nha Trang.

Nhà đầu tư cần xem xét kỹ hồ sơ pháp lý của các dự án phân lô bán nền

Theo đó, mặc dù khu biệt thự Ocean View Nha Trang không được phép phân lô bán nền, chưa được phép huy động vốn, nhưng ông Nguyễn Việt Hùng, Giám đốc Công ty TNHH Thương mại dịch vụ Thiên Nhân II, chủ đầu tư dự án vẫn bán cho nhiều cá nhân, doanh nghiệp thông qua “Hợp đồng góp vốn xây dựng nhà ở”, “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”. Nhiều khách hàng đề nghị bên bán cung cấp các văn bản có liên quan để làm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà – đất, nhưng công ty này phớt lờ.

Tự tìm hiểu, khách hàng phát hiện có nhiều trường hợp cùng một thửa đất nhưng chủ đầu tư dự án Khu biệt thự Ocean View Nha Trang đã bán cho nhiều người, thậm chí có nhiều lô đất đã thế chấp ngân hàng nhưng chủ đầu tư vẫn bán cho khách hàng…

Cần tỉnh táo

Theo ông Nguyễn Mạnh Hà, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, việc sốt đất, tăng giá đất ở các địa phương, nhất là các khu vực có tiềm năng du lịch sẽ đem lại nhiều cơ hội đầu tư, nhưng đồng thời cũng mang lại không ít rủi ro, hệ lụy cho cả thị trường và nhà đầu tư. Trong đó, rủi ro lớn nhất vẫn là tiền mất tật mang khi chạy theo các dự án chưa đủ pháp lý, nhưng đang sôi động trong cơn sốt chung của thị trường.

Quy định pháp luật hiện nay đã quy định rất rõ, với dự án đất nền, muốn chuyển nhượng phải sở hữu quyền sử dụng đất, phải giải phóng mặt bằng và đầu tư một phần hạ tầng theo đúng tiến độ dự án. Đồng thời, theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, trước khi mở bán, chủ dự án phải thông báo cho các cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng và nhận được thông báo được phép kinh doanh thì chủ đầu tư mới được kinh doanh.

Tuy nhiên, thực tế cho thấy, nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ vẫn đầu tư vào các dự án chưa đủ pháp lý. Trong đó, nhiều trường hợp nhà đầu tư biết rõ dự án sai phạm, nhưng vẫn chấp nhận xuống tiền vì tham lợi nhuận và nghĩ rằng, mình không phải là người đến sau cùng.

Cũng theo ông Hà, việc nhiều nhà đầu tư “gặp nạn” trong cơn sốt đất không phải là chuyện mới trên thị trường bất động sản. Trước đó, đã có những bài học lớn từ cơn sốt đất tại Ba Vì, Mê Linh, Đông Anh (Hà Nội). Người dân thấy có lợi nhuận cao, cơ hội đổi đời sau một đêm nên đổ xô đi mua đất, mà không lường trước được hệ luỵ.

Ông Phạm Thanh Hưng, Phó chủ tịch HĐQT CEN Group cho rằng, khác với các phân khúc khác, đất nền là sản phẩm nguội đi đầu tiên và nóng lên cuối cùng của thị trường bất động sản. Suy cho cùng, đất nền là công cụ đầu tư, nhưng lại là đơn vị giao dịch mang tính ước lệ nhiều nhất.

“Có thể coi đất nền là sản phẩm phái sinh của thị trường bất động sản. Không giống như nhà xây hay chung cư, đầu tư đất nền chủ yếu là lướt sóng để kiếm lời trong thời gian ngắn”, ông Hưng so sánh và cho biết, đất nền thanh khoản nhanh và sẽ tăng giá cùng cơ sở hạ tầng, theo sự lan tỏa của các khu đô thị mới theo kiểu vết dầu loang. Tuy nhiên, để thành công, nhà đầu tư phải đọc được diễn biến thị trường để biết khi nào nên mua vào, lúc nào cần bán ra. Điều này là rất khó, bởi phần lớn nhà đầu tư chỉ nhận ra đáy và đỉnh của giá đất khi sự đã rồi.

Đồng quan điểm, ông Dương Đức Hiển, Giám đốc Kinh doanh nhà ở Savills miền Bắc và miền Trung cho biết, nhà đầu tư cần phải có sự cẩn trọng, bởi không phải khu vực vùng ven nào, bất động sản cũng có tiềm năng. Chỉ có những khu vực thu hút vốn đầu tư nước ngoài mạnh, hạ tầng phát triển tốt, thì mới có khả năng tăng giá, còn các khu vực khác, nếu nhà đầu tư chạy theo cơn sốt mà không nghiên cứu kỹ, rất dễ bị mắc kẹt, chôn vốn.