Công trình ngầm đô thị cần xây dựng thể chế quy hoạch thiết kế

Khai thác không gian ngầm đã được xác định như một phương cách “tiết kiệm tài nguyên, cải thiện môi trường, xây dựng đô thị dựa trên chiến lược phát triển bền vững”. Trong các cuộc Hội thảo bàn về không gian ngầm tại nước ta vừa qua, các nhà khoa học, các chuyên gia trong ngành đã chỉ ra: Không gian kiến trúc dưới lòng đất cực kỳ hiệu quả trong việc chỉnh trang khu vực cũ, cổ và kết nối với vùng mới phát triển của đô thị Việt Nam. Trên thực tế, việc phát triển các không gian ngầm kiến trúc đang bị bế tắc, không được như tiềm năng và kỳ vọng. Tính chất đặc thù của công trình dưới lòng đất đòi hỏi việc khai thác phải được tiên liệu trước về mọi mặt, trong đó bước đầu tiên và quan trọng nhất là thể chế – vấn đề mà bài viết này muốn bàn đến.

Không gian cảnh quan lối vào chính hầm Thủ Thiêm, TpHCM

Khai thác và sử dụng không gian ngầm cho phát triển, chỉnh trang đô thị tại Việt Nam như một nguồn Tài nguyên không gian rộng lớn là xu hướng tất yếu. Sự xuất hiện của các Trung tâm thương mại ngầm quy mô lớn (như Mega Mall tại Royal City, Time City) hoặc các dự án Bãi đỗ xe ngầm kết hợp dịch vụ (tại Công viên Lê Văn Tám, sân vận động Hoa Lư, công viên Tao Đàn, sân khấu Trống Đồng) cho thấy nhu cầu xã hội rất lớn cũng như nguồn vốn đầu tư không phải là vấn đề chính. Dường như sự chưa hoàn thiện của hệ thống pháp lý trong Đầu tư xây dựng, Vận hành và Khai thác không gian ngầm đang kìm hãm sự phát triển của loại hình này, cũng là lý do chính dẫn đến sự chậm trễ thực hiện các dự án Bãi đỗ xe ngầm như dự án Mega Mall không có kết nối ngầm ra các hướng gây ách tắc giao thông cục bộ tại lối vào.

Luật về Quyền sở hữu khoảng không gian dưới lòng đất
Quyền sở hữu đất đối với lĩnh vực không gian ngầm không đơn giản bởi sự khác biệt của nó sẽ quyết định hình thái không gian và phương thức đầu tư. Tìm hiểu về Luật Đất đai và Luật Xây dựng hiện hữu ở nước ta, quy định về khoảng không gian theo chiều thẳng đứng bên trên và dưới lô đất rất chung chung, hầu như chỉ để chế tài các tình huống tranh chấp khi làm ban công, logia hoặc đào móng nhà. Khoảng không gian từ mặt đất lên trời có tính trực quan nên dễ dàng lý giải, riêng khoảng không dưới lòng đất thì mù mờ. Chính vì quy định về sở hữu, sử dụng không gian ngầm chưa cụ thể nên các văn bản, quy định dưới luật không có căn cứ để ban hành và cơ quan quản lý lúng túng trong khâu xét duyệt dự án, cấp phép xây dựng.
Các nước có bề dày khai thác không gian ngầm vẫn còn những vấn đề phải bổ sung chỉnh lý. Những kinh nghiệm đó sẽ là bài học tốt cho chúng ta. So sánh các mạng lưới ngầm Montreal với các dự án ngầm thực hiện tại Nhật Bản cho thấy một sự khác biệt rõ ràng về tổ chức không gian. Tại Montreal, chúng đã được tạo ra bên dưới tòa nhà, trong khi ở Nhật Bản, các dự án này thường được đặt bên dưới đường phố. Điều này liên quan trực tiếp của pháp luật về sở hữu đất đai rất nghiêm ngặt tại Nhật Bản là chủ sở hữu mạch ngầm đất cũng sẽ sở hữu không gian ngầm đến trung tâm của trái đất. Vì vậy, sẽ không hấp dẫn về mặt tài chính để đầu tư xây dựng công trình ngầm chạy bên dưới tòa nhà. Yếu tố chi phí đã dẫn đến sự xuất hiện của hệ thống pháp lý mới cho không gian ngầm (hạn chế sở hữu tư nhân chỉ đến 40m chiều sâu) tại Nhật Bản.
Ở nước ta, đất đai là sở hữu toàn dân, nhà nước quản lý là một thuận lợi rất lớn. Tuy nhiên, để tránh sự mù mờ về quyền sử dụng độ sâu đất đai cũng như tránh việc “tiêu thụ khoảng không trong lòng đất một cách thiếu nhất quán, cụ thể và không có kế hoạch”, nhất định chúng ta cần xây dựng hành lang pháp lý rõ ràng. Nên chăng cần phân cấp quản lý theo độ sâu của lòng đất tương ứng với 3 cấp độ sử dụng không gian ngầm mà ở đó, chủ sở hữu lô đất chỉ toàn quyền định đoạt cấp độ 1; phải thỏa thuận với cơ quan quản lý đất đai khi sử dụng đến cấp độ 2. Nhà nước quản lý toàn bộ khoảng không bên dưới đất công và cấp độ 2, cấp độ 3 của đất tư?
Tiếp theo, Quyền sở hữu và đi kèm với nó là quyền sang nhượng và khai thác chính công trình kiến trúc ngầm. Có khá nhiều kịch bản có thể xảy ra với loại hình xây dựng đặc biệt này bởi sự đan xen của nó với công trình trên mặt đất. Ví dụ “sổ đỏ” sẽ cấp thế nào nếu công trình nổi và công trình ngầm thuộc hai pháp nhân khác nhau?; hoặc cùng một chủ sở hữu nhưng công trình ngầm lan tỏa vượt ra khỏi ranh giới lô đất đã được cấp sổ đỏ? Cần phải lường trước để mang lại sự công bằng khi khai thác không gian ngầm như kinh nghiệm của Trung Quốc, nơi gần đây không gian ngầm thương mại phát triển rất mạnh. Tại đây tồn tại song song hai dạng đầu tư: loại thứ nhất là một loạt công trình ngầm vốn là hầm trú ẩn phòng không khổng lồ xây từ thời Chiến tranh Lạnh, được cải tạo thành trung tâm thương mại ngầm, loại này nhà đầu tư thuê không gian ngầm có sẵn của nhà nước và phải trả lại khi xảy ra chiến tranh nên không phải nộp tiền đất; loại thứ hai là những công trình được xây dựng từ đầu cho mục đích thương mại dịch vụ, loại này phải nộp đầy đủ các loại phí, thuế thuê đất ngầm. Gần đây, các nhà đầu tư đang đòi sự công bằng trong xây dựng, khai thác ngầm giữa hai dạng trên vì khi xảy ra sự cố, loại thứ hai vẫn bị trưng dụng làm nơi trú ẩn như thường.

Như vậy, Nhà nước cần ban hành luật về sử dụng chiều sâu đất. Kể cả nhà nước giành quyền trưng dụng cho lợi ích cộng đồng cũng cần có luật để công bằng, minh bạch. Cần phân định rõ và bảo hộ quyền sở hữu, quyền sử dụng chiều sâu cũng như trách nhiệm, quyền lợi của người dân và doanh nghiệp trong lĩnh vực này.

Các chính sách quản lý không gian ngầm
Ngoài Nghị định số 41 (41/2007/NĐ-CP ngày 22/3/2007 về xây dựng ngầm đô thị) và Nghị định số 39 (39/2010/NĐ-CP ngày 7/4/2010 về quản lý công trình ngầm đô thị), Nhà nước cần ban hành các văn bản thể hiện chính sách quản lý đối với không gian ngầm cụ thể. Đầu tiên là chính sách khuyến khích hoặc hạn chế xây dựng không gian ngầm tại những vị trí và thời điểm khác nhau bằng quy hoạch, bằng tài chính thuế khóa. Điều này sẽ giúp nhanh chóng hình thành những Trung tâm ngầm bổ sung tiện ích đô thị và dịch vụ, chia xẻ bớt sự quá tải tại các khu trung tâm đô thị cũ. Đồng thời hình thành mạng lưới ngầm hoàn thiện trước khi tiến hành xây dựng phần nổi tại các khu vực mới phát triển.
Tiếp theo cần có hệ thống quy định thiết kế bắt buộc theo mô hình “đa chức năng hóa” và chính sách từ bắt buộc tới khuyến khích “kết nối từ & với” các công trình ngầm. Thực tế cho thấy việc xây dựng đơn thuần đường hầm qua đường rất tốn kém nhưng không hiệu quả vì ít người dùng và người ta rất khó chịu khi lối lên xuống đường hầm nằm chắn trước cửa nhà. Cần tôn trọng mối quan hệ giữa dịch vụ và giao thông – một trong những đặc thù của đô thị Việt Nam để kết hợp tổ chức các không gian ngầm trên cơ sở quan hệ giữa dịch vụ, đường bộ hành và giữ xe thành các trung tâm công cộng đa chức năng. Tất cả các không gian này đều phải có kết nối bộ hành ngầm, tốt nhất là đa hướng. Đến nơi này người dân có thể gửi xe, vừa đi bộ vừa sử dụng dịch vụ trong đường hầm để tiếp cận các điểm khác một cách an toàn. Kết nối và đa năng hóa công trình ngầm một cách khéo léo cũng mang lại nhiều cặp lợi ích một lúc: đưa dịch vụ xuống ngầm tuy làm tăng chi phí đầu tư ban đầu nhưng lại dễ dàng hoàn vốn nhờ triết lý kinh doanh: “mang dịch vụ tiếp cận với người dùng” đủ để nhà nước không cần bỏ tiền đầu tư, như cách làm đường ngầm bộ hành qua đường hiện nay. Tiếp theo, lợi nhuận do lượng khách từ các Trung tâm ngầm nối với (hoặc xuyên qua) công trình mang đến hấp dẫn đến mức, thay vì thời gian đầu chủ đầu tư các tòa nhà tránh né các lối lên xuống ngầm, thì nay họ sẵn lòng và mong muốn được đặt chúng trong công trình của mình. Cuối cùng, điều này lại làm tăng giá trị bất động sản cả vùng và chủ nhân của các tòa nhà trong vùng sẽ sẵn lòng chia sẻ chi phí đầu tư công trình ngầm.
Bằng các chính sách tương ứng với từng giai đoạn, chính quyền có thể điều chỉnh việc phát triển không gian ngầm vì “lợi ích chung” toàn cục. Chính sách tốt sẽ hướng nhà đầu tư tới loại hình và địa điểm nơi đang cần không gian ngầm, cũng hạn chế tình trạng “dễ làm, khó bỏ” không khai thác hết tiềm năng quỹ đất ngầm như kinh nghiệm thế giới mà JP.Godard đã tổng kết.

Hoàn thiện hệ thống pháp quy trong thiết kế không gian ngầm
Với hình thức quản lý nhà nước bằng hệ thống quy phạm và tiêu chuẩn kỹ thuật hiện nay (Tiêu Chuẩn Xây Dựng Việt Nam), rất cần có những định chế cụ thể phục vụ cho công tác thiết kế, lập dự án và quản lý chất lượng không gian ngầm sau này. Hiện nay ngoài các Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia các công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị (QCVN 07:2010/BXD) có đề cập đến không gian ngầm (như Hầm giao thông trong đô thị; Lắp đặt mạng cáp quang) mới chỉ có 2 văn bản cho thể loại công trình ngầm cụ thể như 2 bộ quy chuẩn kỹ thuật quốc gia công trình ngầm đô thị về xây dựng Tàu điện ngầm và Gara ngầm (QCVN 08/ 2009/BXD).
Cần ưu tiên ban hành sớm các định chế về thể loại công trình ngầm kiến trúc dân dụng (cho con người sinh hoạt) bởi 2 lý do: thứ nhất, tính phổ biến, cấp thiết của thể loại này rất phù hợp với việc chỉnh trang đô thị do cần vốn đầu tư nhỏ, thực hiện nhanh gọn và mang lại hiệu quả tức thời cho hoạt động đô thị (ví dụ như các không gian ngầm hỗ trợ hoạt động trên mặt đất tại các khu trung tâm cũ mật độ cao, mở rộng không gian công trình công cộng hoặc gia tăng diện tích cho công trình cần bảo tồn). Đây cũng là tiền đề để đa chức năng hóa không gian, có thể giúp đẩy mạnh xã hội hóa đầu tư bằng mô hình “Nhà nước và nhân dân cùng làm” (Ví dụ trong 2 loại dự án giao thông đang tiến hành: với công trình hầm bộ hành, nhà nước chỉ đầu tư xây dựng phần đường lên xuống và khối tích Tuynel cho khách bộ hành. Còn khối tích phần kinh doanh dịch vụ 2 bên đường ngầm bộ hành sẽ đấu thầu cho tư nhân thực hiện và khai thác. Tương tự với hệ thống xe điện ngầm, nhà nước đầu tư xây dựng Tuynel chạy tàu, phần nhà ga với ke tàu và lối lên, còn các không gian ngầm khác bám quanh nhà ga có thể khai thác thương mại, sẽ dành lại cho nhà đầu tư tư nhân).
Để thiết kế công trình ngầm ta có thể vận dụng phần lớn Quy phạm công trình trên mặt đất. Tuy nhiên, cũng có một số khác biệt liên quan đến đặc tính chung của không gian nằm dưới lòng đất cần có quy định riêng, ví dụ những quy định cụ thể như loại khí gaz đun bếp có thể sử dụng dưới công trình ngầm. Vấn đề là hầu hết các công trình ngầm được xen cấy trong khu vực đô thị hiện hữu với muôn vàn thể loại và điều kiện xây dựng khác nhau nên rất khó cho công tác thiết kế nếu đưa ra bộ tiêu chuẩn cứng nhắc như công trình trên mặt đất. Nên chăng chỉ quy định một số tiêu chuẩn thật cần thiết, còn lại sẽ là các “Chỉ dẫn thiết kế” là đủ. Dù Tiêu chuẩn hay Chỉ dẫn thiết kế, cũng cần tập trung vào một số yếu tố thành phần sau:
– Do không dễ cải tạo nâng cấp, cần hướng đến việc khai thác tối đa khả năng quỹ đất thay vì quy định tỉ lệ diện tích, số tầng (sâu) như công trình thông thường.
– Yếu tố ẩn dấu làm cho lối lên xuống tiếp cận của không gian ngầm hết sức quan trọng. Ngoài các số liệu tiêu chuẩn thông thường, do phần lớn là công trình xen cấy nên Quy phạm cũng cần quy định về quyền và nghĩa vụ “kết nối từ & với không gian ngầm” của các nhà đầu tư công trình trong vùng có không gian ngầm. Đây cũng là yếu tố nhằm phát huy thế mạnh luồn lách linh hoạt của không gian ngầm.
– Cần xét đến yếu tố cách ly khi đưa ra Quy phạm nhằm bảo đảm môi trường sinh hoạt bình thường cho con người trong không gian ngầm. Nên tham khảo tiêu chuẩn về chiếu sáng, hệ thống thông gió của không gian kín “Window Less” ở các nước cho công trình ngầm. Mặt khác, cần có những chế định nhằm bảo đảm không gian đặt các hệ thống kỹ thuật phục vụ cho không gian ngầm trên mặt đất.
– Đảm bảo an toàn cho người dân trong không gian ngầm phải được ưu tiên tuyệt đối. Cần đưa ra tiêu chuẩn khắt khe về lối thoát hiểm lên mặt đất cũng như áp dụng thiết kế “buồng cứu nạn” đầy đủ. Về chống hỏa hoạn, ngoài quy định về vật liệu chống cháy và hệ thống chữa cháy tự động, còn phải áp dụng “bẫy khói” bởi hướng thoát người trùng với hướng khói độc bốc lên trong không gian ngầm. Đồng thời lưu ý đến biện pháp tạo bể, giếng chứa nước có dung tích thích hợp trong công trình theo hướng đa năng: vừa chứa nước chữa cháy, vừa chứa nước thẩm thấu trong công trình và thậm chí, chứa nước đề phòng ngập úng cục bộ do mưa bão tương tự như Hầm chống ngập khổng lồ của Tokyo Nhật Bản, tất nhiên quy mô nhỏ hơn.
– Cuối cùng, xây dựng quy chuẩn cần thể hiện sự cập nhật các công nghệ mới trong một loạt ứng dụng, từ đơn giản như buồng thang trượt dành cho người tàn tật tới hệ thống dẫn sáng tự nhiên bằng sợi quang dẫn, rồi hệ thống Video Cam hoặc công nghệ thông tin không dây phục vụ định hướng, tìm đường trong không gian ngầm…

Xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu phục vụ cho công tác thiết kế, lập dự án không gian ngầm
Một trong những lý do dẫn đến không gian ngầm đô thị nước ta không phát triển mạnh là rất thiếu các số liệu đầu vào. Cơ quan quản lý nhà nước cần thiết lập, cập nhật và công khai hóa các số liệu phục vụ cho công tác thiết kế, lập dự án các công trình ngầm bao gồm:
– Xây dựng các công trình ngầm trong đô thị cần phải tiến hành một cách tổng thể và có quy hoạch đảm bảo sự khớp nối giữa công trình trên mặt đất và dưới mặt đất thành một thể thống nhất. Là một nội dung của quy hoạch xây dựng đô thị, phải được thực hiện cùng lúc nhưng rất tiếc, chưa có bản Quy hoạch đô thị nào ở nước ta làm được điều này.
Do đó cần sớm thiết lập Quy hoạch không gian ngầm trên cơ sở nhu cầu phát triển và hiện trạng của mỗi thành phố làm căn cứ cho công tác thiết kế, lập và quản lý dự án. Ngoài các quy hoạch hệ thống hạ tầng ngầm, giao thông ngầm, trong bản quy hoạch này còn xác định vị trí, quy mô và (hoặc) chức năng các không gian ngầm kiến trúc cho con người sinh hoạt. Ta đều biết “Quy hoạch thể hiện ý chí của nhà quản lý”, vậy nên trong đó cũng cần thể hiện các mức độ chính sách khuyến khích hoặc hạn chế xây dựng không gian ngầm tại những vị trí và thời điểm khác nhau như mục 2 nêu trên. Trong bản quy hoạch chi tiết không gian ngầm, thậm chí phải được thể hiện các quy định về cốt nền, lối thông… cho cả công trình ngầm lẫn các công trình sẽ xây dựng trên mặt đất trong địa bàn để chuẩn bị cho việc kết nối không gian ngầm-ngầm, không gian ngầm – nổi sau này.
– Công bố và cập nhật thường xuyên hiện trạng các công trình dưới lòng đất, từ hệ thống thoát nước, cấp nước, thông tin liên lạc tới giao thông ngầm. Với các công trình kiến trúc ngầm và các công trình xây dựng có tầng hầm phải chỉ ra được quy mô, vị trí phần ngầm cùng với chiều sâu móng, số tầng hầm đã xây dựng. Vừa qua sở XD Hà Nội đã công bố hệ thống Bản đồ công trình ngầm Thành phố Hà Nội trên website http://sxd.unisoft.com.vn là cách làm tốt đáng khích lệ, tuy nhiên số liệu vẫn còn thiếu nhiều.
– Các số liệu địa chất, nước ngầm toàn thành phố cũng là những dữ liệu quan trọng trong công tác thiết kế, lập dự án. Hiện nay các số liệu này đã có cần được chi tiết hóa hơn nữa.

Kết luận
Chúng ta cần sớm hoàn thiện Luật sở hữu, Chính sách quản lý, Hệ thống pháp quy và Cơ sở dữ liệu không gian ngầm làm căn cứ để khai thác và sử dụng không gian ngầm cho mục tiêu chỉnh trang và phát triển đô thị, nâng cao chất lượng sống như ITA (Hiệp hội Hầm và Ngầm quốc tế) đã tóm lược: “tiết kiệm tài nguyên, cải thiện môi trường, xây dựng đô thị dựa trên chiến lược phát triển bền vững”./.

Ths.Kts. Nguyễn Tuấn Hải
Trường Đại học Kiến Trúc Hà Nội

Tạp chí Kiến trúc Việt Nam