Condotel và officetel vẫn tiềm ẩn nhiều rủi ro
Theo nghiên cứu của các Cty nghiên cứu thị trường, dù nguồn cung condotel và officetel tăng nhưng nguồn cầu lại giảm trong Quý 3.
Cty Savills đánh giá: Căn hộ dịch vụ có tổng nguồn cung tăng 5% theo Quý và 9% theo năm đạt 4.900 căn, công suất cho thuê trung bình giảm 1 điểm phần trăm theo Quý. Đến cuối năm có thêm 200 căn hộ dịch vụ gia nhập thị trường. Và từ giờ đến năm 2019 con số này tăng thêm 1.500 căn từ 11 dự án.
Theo nhận định của Cty CP DKRA Việt Nam: Ở Phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng có khoảng 382 căn được giới thiệu ra thị trường, giảm 18% so với Quý trước.
Phân khúc này ghi nhận sự chuyển dịch vị trí của nguồn cung khi Bà Rịa – Vũng Tàu có sự trở lại ấn tượng, chiếm 30% nguồn cung toàn thị trường. Tiếp theo là Khánh Hòa, Kiên Giang, Quảng Nam….
Sự xuất hiện của nhiều địa danh mới như Bình Định tham gia vào phân khúc nghỉ dưỡng chứng tỏ các chủ đầu tư đã bắt đầu quan tâm đến những thị trường mới mẻ thay vì những địa danh đã quen thuộc như Đà Nẵng, Phú Quốc, Nha Trang….
Các dự án condotel vẫn gia tăng cung liên tục trên các tỉnh thành có du lịch phát triển.
Ghi nhận nguồn cung tăng mạnh với phân khúc Condotel khoảng 4.096 căn condotel (bao gồm các dự án mới và giai đoạn tiếp theo của dự án cũ), tăng 2,2 lần so với quý trước (1.844 căn).
Đi liền với tỷ lệ nguồn cung dồi dào nhìn chung sức mua của cả phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng và condotel đều khá thấp. Thị trường đã có sự phân hóa những chủ đầu tư lớn, uy tín như Vingroup, Sun group, CEO, BIM… đều có tỷ lệ tiêu thụ tốt hơn mặt bằng chung toàn thị trường.
Ông Phạm Lâm – Tổng Giám đốc Cty DKRA Việt Nam cho rằng: “Sau 2 năm sôi động với cung và cầu mạnh (2015 – 2016) thì BĐS Nghỉ dưỡng (biệt thự và condotel) từ giữa 2017 có dấu hiệu giảm nhiệt do nguồn cung dồi dào, dẫn đến sự cạnh tranh mạnh mẽ.
Một lý do quan trọng khác là thị trường nghỉ dưỡng hiện nay đang cần sự kiểm chứng thực tế từ các chương trình cam kết lợi nhuận mà đa số các dự án áp dụng. Có một số dự án xuất hiện những trục trặc trong việc thực hiện cam kết cũng như vấn đề về pháp lý nên khách hàng bắt đầu có sự nghi ngại sau thời gian đầu hào hứng”.
Cùng với nhận định của Cty TNHH Jones Lang Lasalle Việt Nam (JLL) cho rằng, các nhà đầu tư sẽ phải đối mặt với những nhược điểm khi mua loại hình này. Bởi lẽ, khung pháp lý cho các bất động sản “lai” vẫn chưa ổn định và còn nhiều lỗ hổng, có thể tạo nên rủi ro cho nhà đầu tư.
Đơn cử như officetel, loại hình bất động sản này sẽ cùng tồn tại chung với hạng mục căn hộ và có thể dẫn đến khó khăn trong công tác quản lý dự án. Chưa kể, các chủ đầu tư thường tận dụng khung pháp lý chưa ổn định để chuyển hạng mục thương mại trong dự án thành hạng mục officetel để thu hồi vốn nhanh.
Trong trường hợp này, chủ đầu tư và nhà đầu tư đạt được lợi ích tối đa nhưng lợi ích của cư dân và khách thuê thì giảm bớt tương ứng với tiện nghi và tiện ích bị cắt giảm.
Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM vẫn nhìn thấy lỗ hổng pháp lý của thị trường này và kiến nghị: Hiện nay, theo quy chuẩn xây dựng Việt Nam, tiêu chuẩn thiết kế thì chưa có quy định cụ thể các tiêu chuẩn về quy hoạch, thiết kế công trình tòa nhà, căn hộ condotel, officetel, đặc biệt là trong thời gian qua chưa tính chỉ tiêu dân số đối với các công trình này khi chấp thuận dự án đầu tư. Nên khi đưa dự án vào hoạt động đã tạo thêm áp lực lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật đô thị, nhất là góp phần làm tăng thêm tình trạng ùn tắc giao thông.
Ông Châu kiến nghị: Về chỉ tiêu dân số, Hiệp hội thống nhất với đề xuất của Sở Quy hoạch Kiến trúc về thống nhất áp dụng chỉ tiêu dân số tương đương 50% chỉ tiêu dân số của công trình nhà ở, không phân biệt dự án hoặc công trình condotel, officetel độc lập hay nằm trong cùng một công trình chung cư hỗn hợp.
Hiệp hội đề nghị không nên quy định chỉ tiêu dân số tương đương (bằng 100%) với chỉ tiêu dân số của công trình nhà ở, nếu bố trí kết hợp condotel, officetel trong chung cư hỗn hợp.
Bởi lẽ, trong trường hợp này, doanh nghiệp sẽ xin đầu tư 100% căn hộ chung cư, chứ không lập dự án xây dựng chung cư hỗn hợp với condotel, officetel, để đảm bảo hiệu quả đầu tư.
Về phương án bố trí, Hiệp hội thống nhất đối với trường hợp trong công trình chung cư hỗn hợp thì phần condotel, officetel phải được bố trí tại vị trí tầng và giao thông tách biệt với khu ở.
Về công tác quản lý Nhà nước, Hiệp hội đề nghị cần có cơ chế quản lý hiệu quả để tránh tình trạng biến tướng condotel, officetel, shophouse thành căn hộ nhà ở làm phá vỡ quy hoạch chung và làm gia tăng áp lực lên hệ thống hạ tầng đô thị.
