Condotel – Từ văn bản pháp lý đến xu hướng phát triển hiện nay

(Tạp chí KTVN) – Condotel là loại hình công trình mới xuất hiện, tuy nhiên trong thời gian vừa qua lại có sự phát triển bùng nổ tại các thành phố lớn như TPHCM, Hà Nội, cũng như một số các đô thị có lợi thế về du lịch như Đà Nẵng, Phú Quốc, Khánh Hòa, Kiên Giang, Bình Định, Quảng Ninh… Theo báo cáo của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, tính đến cuối năm 2017, phân khúc bất động sản Condotel bùng nổ với lượng cung sản phẩm của các dự án lên đến 22.837 căn. Cùng với đó, theo ước tính của Bộ Xây dựng, dự kiến sẽ có từ 27.000-29.000 căn hộ Condotel được tung ra thị trường mỗi năm từ năm 2017 – 2019. Condotel xuất hiện mạnh mẽ tại các thành phố lớn như Hà Nội, TPHCM. Bên cạnh đó, các địa phương có môi trường du lịch phát triển như riêng trên địa bàn TP Đà Nẵng đã có 09 dự án được cấp phép xây dựng với quy mô số lượng căn hộ khoảng 9.300 căn. Tại Khánh Hòa, trong năm 2017, lượng cung Condotel đạt 11.872 căn, tỷ lệ hấp thụ là 7.198 giao dịch (chiếm gần 2/3 nguồn cung của thị trường). Tại Hạ Long có khoảng 1.400 căn được bán từ 2 dự án của FLC và BIM. Tại Phú Quốc, tổng nguồn cung năm 2017 vào khoảng 1.100 căn chủ yếu từ các dự án của Sungroup, Bimgroup và CEO group.

Condotel xây dựng với mức độ dày đặc tại trục đường Trần Phú (Nha Trang, Khánh Hoà)

Hiện trạng thực tế đã cho thấy, Condotel đang trở thành một “hiện tượng phát triển nóng” trên thị trường bất động sản Việt Nam trong những năm qua cũng như những năm tới đây. Có thể thấy, loại hình căn hộ khách sạn Condotel đang có sự bùng nổ mạnh mẽ. Tuy nhiên sự phát triển nhanh, thiếu sự quản lý thống nhất đang tiềm ẩn những vấn đề gây phát triển thiếu bền vững của loại hình Condotel trong tương lai.

Cụ thể, theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh phát biểu tại buổi hội thảo gần đây, việc phát triển mô hình Condotel tại Việt Nam trong thực tiễn đang bộc lộ 06 vấn đề chính cần được giải quyết bao gồm: (1) Việc áp dụng tính toán chỉ tiêu kiến trúc kỹ thuật công trình có căn hộ Condotel hiện chưa rõ ràng; (2) Xác định chỉ tiêu dân số đối với các công trình Condotel hiện còn thiếu, ảnh hưởng tới chỉ tiêu dân số địa phương; (3) Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất thương mại dịch vụ có thời hạn là 50 năm nhưng hiện vẫn chưa có quy định cụ thể liên quan đến Condotel, là đất thương mại dịch vụ hay đất ở; (4) Các quy định liên quan đến kinh doanh mua bán chuyển nhượng chưa rõ ràng, với điều kiện bán sản phẩm hình thành trong tương lai, bảo lãnh cho thuê mua và đặc biệt là quy định bán căn hộ cho người nước ngoài…; (5) Các vấn đề trong quản lý Condotel với các cơ chế vận hành khác với chung cư; (6) Các quy định về sử dụng đất đai liên quan đến mô hình Condotel.

Làm rõ khái niệm về Condotel 
Hiện nay, rất nhiều văn bản hướng dẫn có giải thích rõ khái niệm Condotel là sự kết hợp của căn hộ chung cư (condominium) và khách sạn (hotel). Tuy nhiên, nhiều chuyên gia trong lĩnh vực kiến trúc, bất động sản còn cho rằng, khái niệm về chữ nghĩa thì đã có nhưng chưa đề cập chi tiết và đầy đủ các bản chất của loại hình nhà ở khách sạn trên.
Theo TS Cấn Văn Lực – Chuyên gia Kinh tế, cần xác định rõ hơn thuật ngữ Condotel và các điều kiện đi kèm phục vụ công tác quản lý phát triển. Bản chất tên gọi Condotel chính là mô hình căn hộ khách sạn, đó là thuật ngữ rất dễ hiểu và được sử dụng nhiều trên thế giới. Ở Thái Lan, thuật ngữ đã dùng từ năm 1990.

Theo ThS.KTS Trần Quốc Hoan – Khoa Kiến trúc, Trường Đại học Xây dựng, căn hộ khách sạn Condotel ra đời và phát triển trên thế giới vào những năm 1980, bắt đầu ở Miami (Mỹ) khi người ta thực hiện dự án chuyển đổi các khách sạn cũ được xây dựng từ những năm 1950 nhằm nâng cao hiệu quả đầu tư, kinh doanh và đáp ứng nhu cầu du lịch nghỉ dưỡng đang phát triển tại đây. Việc chuyển đổi này đã mang lại hiệu quả kinh doanh và khai thác to lớn cho cả chủ đầu tư và nhà đầu tư thứ phát.

Condotel có chức năng của một khách sạn bởi: Condotel có hệ thống đặt phòng và các dịch vụ khách sạn khác. Điểm khác của Condotel với khách sạn đó là Condotel cho phép khách mua có quyền sở hữu căn hộ để nghỉ dưỡng và cho thuê. Ngoài ra Condotel có chức năng của một căn hộ vì: Khách sạn căn hộ được thiết kế với đầy đủ các tiện ích bếp, phòng khách, phòng ngủ,… với đầy đủ dụng cụ nấu nướng và du khách có thể đi chợ và trải niệm phong cách sống như chính ngôi nhà của mình. Tuy nhiên Condotel khác căn hộ thông thường ở chỗ nó cần phải có một đơn vị đứng ra quản lý và điều hành các vấn đề về việc cho thuê lại và hoạt động hàng ngày của khách sạn.

Theo KTS Trần Nguyễn Quảng – Tổng giám đốc Công ty Liên doanh Sunjin Việt Nam, tại Việt Nam, dù Condotel có tính lai giữa khách sạn và căn hộ chung cư, nhưng mô hình Condotel cần được nhìn nhận là loại hình nhà ở dịch vụ cho thuê với quy mô và mức độ tiện nghi cao cấp hơn so với công trình nhà ở chung cư cao tầng thông thường hiện nay. Bản thân loại hình Condotel cũng cần chia thành 2 dạng khác nhau bao gồm: Loại 1: là các Condotel xây dựng tại các đô thị lớn như TPHCM, Hà Nội có tính chất gần giống với nhà ở, có đặc tính sử dụng lưu trú dài ngày; Loại 2: Condotel xây dựng tại các địa điểm du lịch như Đà Nẵng, Nha Trang, có đặc tính sử dụng lưu trú ngắn hạn.

 Sơ đồ đánh giá số lượng  căn hộ và các tỷ trọng theo các hạng mục  đối với loại hình Condotel năm 2017

Làm rõ tính pháp lý với loại hình Condotel

Thực tế cũng cho thấy, các chủ đầu tư, chủ sở hữu căn hộ Condotel đang có nhu cầu rất lớn về giải quyết các vấn đề về tính pháp lý và sở hữu đối với loại hình Condotel.
Theo TS Trần Cao Sơn – Viện Xã hội học Việt Nam, việc chưa phân định rõ tính pháp lý khu vực đất xây dựng là đất ở hay đất dịch vụ trong các văn bản pháp luật như Luật Đất đai, thậm chí một số địa phương còn đưa ra khái niệm “Đất ở không hình thành đơn vị ở” đối với đất xây dựng công trình Condotel đang tiềm ẩn nhiều rủi ro bất ổn xã hội trong công tác quy hoạch, thẩm định, cấp phép quản lý đô thị, đặc biệt là các vấn đề về quản lý quy hoạch đô thị (bao gồm nguy cơ phá vỡ tổng thể quy hoạch chung đô thị, phát sinh hệ lụy lâu dài cho thành phố, mất khả năng kiểm soát về hạ tầng đô thị. Cũng chính từ việc không tuân thủ quy hoạch tổng thể cho phép cấp giấy phép sở hữu Condotel như đất ở sẽ kéo theo là hàng loạt các vấn đề bất cập về hạ tầng, như: ùn tắc giao thông, quá tải thoát nước đô thị, thiếu nước sinh hoạt…). Tiếp đến là các khó khăn trong quản lý cư trú, giám sát phát triển quy mô dân số là điều không tránh khỏi. Việc cấp phép đầu tư các dự án Condotel trong khi chưa có một giải pháp căn cơ đảm bảo phân bố dân cư sẽ dẫn đến nhiều bất cập trong công tác phát triển dân số và đặc biệt là quản lý cư trú đối với loại hình này. Cuối cùng là những khó khăn trong thu ngân sách. Nếu như các khu đất được quy hoạch với chức năng thương mại dịch vụ, việc đầu tư xây dựng dự án tuân thủ tính chất kinh doanh như trên thì rõ ràng giá trị gia tăng từ hoạt động đầu tư sẽ mang lại lợi ích kinh tế nhiều hơn, lâu dài hơn cho thành phố thông qua quá trình kinh doanh, khai thác dịch vụ của dự án. Nhưng nếu chỉ dừng lại dự án bất động sản, thì giá trị đóng góp ngân sách cho thành phố là rất hạn chế.

Để khắc phục các vấn đề trên, sớm hoàn thiện hệ thống văn bản pháp luật trong đó quy định rõ tính pháp lý đối với công trình Condotel.

Theo Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Trần Nam, điểm vướng mắc lớn nhất hiện nay là cấp theo thời hạn sử dụng đất Condotel lâu dài hay 50 năm, 70 năm. Thực tế Condotel thường được xây dựng trên đất kinh doanh dịch vụ. Nếu Condotel nằm trong khu du lịch thì có thể cấp 50 năm và thêm một chu kỳ 50 năm nữa nếu được chấp nhận phê duyệt. Condotel cũng là một công trình xây dựng, không có lý gì mà không cho phép người nước ngoài mua, đây là một kênh thu hút, dẫn vốn rất tốt. Như vậy, có thể đề xuất cho phép người nước ngoài mua và sở hữu.

Theo TS Trần Cao Sơn – Viện Xã hội học Việt Nam, đối với các dự án đã thực hiện xong việc xây dựng và bàn giao, các cơ quan quản lý cần yêu cầu các chủ đầu tư chuyển đổi mục đích dự án, chỉ khi các chủ đầu tư được thay đổi dự án mới có cơ chế cấp “Sổ đỏ” như đối với nhà ở chung cư cao tầng. Tuy nhiên cần có sự cân đối để đảm bảo với hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, không gây phá vỡ các quy hoạch chung, quy hoạch phân khu được duyệt. Đối với những dự án đang triển khai, cho phép thực hiện cấp giấy chứng nhận tài sản công trình trên đất “Sổ hồng” với tính chất là công trình dịch vụ cho thuê. Đồng thời, để đảm báo chống thất thu thuế cho ngân sách nhà nước, kiến nghị bổ sung “Đất sử dụng cho du lịch” vào Luật Đất đai 2013 để thống nhất quản lý. Trong đó, “đất sử dụng cho du lịch” chỉ được sử dụng cho mục đích phục vụ du lịch, nghỉ dưỡng và bổ sung loại hình “căn hộ condotel” vào điều 54 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 về “quyền kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai” để điều chỉnh hoạt động kinh doanh Condotel, tương tự như quy định hiện nay về bán nhà ở hình thành trong tương lai. Đồng thời, quy định trách nhiệm của chủ đầu tư dự án phải có nghĩa vụ bảo đảm thực hiện đúng cam kết trả lợi nhuận cho nhà đầu tư thứ cấp và người mua Condotel.
Theo TS Phạm Sĩ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, Condotel cần được phân loại là sản phẩm kinh doanh. Để phân biệt một tòa nhà chung cư và một tòa Condotel thì khác biệt cơ bản là căn hộ Condotel không được nhập hộ khẩu. Cơ cở pháp lý trong quan hệ giữa 3 bên trong vấn đề kinh doanh này (Chủ đầu tư toàn bộ dự án Condotel, người mua từng căn hộ Condotel riêng lẻ, người được toàn bộ các chủ căn hộ Condotel thuê quản lý), phải được xác định cho rõ ràng.

Condotel xây dựng tại TPHCM

Xây dựng và ban hành đồng bộ hệ thống tiêu chuẩn quy chuẩn thiết kế Condotel
Theo khảo sát hiện trạng, chủ đầu tư và các đơn vị tư vấn thiết kế đang áp dụng cùng lúc nhiều bộ tiêu chuẩn – quy chuẩn thiết kế khi thực hiện công tác đầu tư xây dựng và tư vấn thiết kế công trình Condotel tại Việt Nam hiện nay. Đặc biệt, cách vận dụng linh hoạt các hệ thống tiêu chuẩn, chưa định hình một cách làm thống nhất đang cho thấy những tiềm ẩn bất ổn lâu dài tới sự phát triển bền vững của loại hình Condotel cũng như với toàn xã hội. Việc cấp phép sử dụng các hạn mức tối đa của các tiêu chuẩn trong một số trường hợp cũng gây lãng phí, do thiếu phù hợp với nhu cầu sử dụng thực tế.

Theo ThS.KTS Trần Hồng Thủy – Giám đốc công ty Kiến trúc giải pháp nhà cao tầng ABS Việt Nam, Việc cùng lúc sử dụng “linh hoạt nhiều bộ tiêu chuẩn – quy chuẩn” trong cùng một công trình có quy mô diện tích và người sử dụng cao như Condotel sẽ gây nên một số các vấn đề lớn trong thiết kế và cấp phép – đầu tư xây dựng công trình như: Những khó khăn trong công tác cấp phép, thẩm định và quản lý đầu tư xây dựng công trình; Các khó khăn trong thiết kế công trình; Các khó khăn trong vận hành công trình.
Theo KTS Trần Nguyễn Quảng – Tổng giám đốc Công ty Liên doanh Sunjin Việt Nam, Condotel với đặc trưng là loại công trình “chấp chới” giữa căn hộ chung cư cao tầng và khách sạn và do hệ thống tiêu chuẩn quy chuẩn trong thiết kế công trình Condotel còn chưa được hoàn thiện nên trong thời gian qua, để thiết kế công trình Condotel, các đơn vị tư vấn thiết kế đang sử dụng linh hoạt cùng lúc các tiêu chuẩn – quy chuẩn bao gồm tiêu chuẩn quốc gia TCVN 4451: 2012 cho thiết kế nhà ở, tiêu chuẩn quốc gia TCVN 4319: 2012 cho nhà ở và công trình công cộng, dịch vụ tiện ích và tiêu chuẩn quốc gia TCVN 4391: 2015 về thiết kế khách sạn. Điều này tạo nên những khoảng hở trong thiết kế Condotel cần được sớm khỏa lấp để đáp ứng hiệu quả sử dụng của người dân, hiệu quả đầu tư của các chủ đầu tư phát triển dự án.

Để tránh các tiềm ẩn bất cập do sự phát triển nóng – tự phát loại hình Condotel như trong thời gian qua, cần sớm ban hành một hệ thống tiêu chuẩn quy chuẩn thống nhất đối với các loại hình Condotel trong thời gian tới. Đây là cơ sở cần thiết để đảm bảo sự thống nhất và đồng bộ trong công tác quản lý, thẩm định, cấp phép, đầu tư xây dựng, thiết kế công trình Condotel.

Theo ThS.KTS Trần Hồng Thủy – Giám đốc công ty Kiến trúc Giải pháp nhà cao tầng ABS Việt Nam, về quy định quy mô diện tích, đối với căn hộ Condotel thì có diện tích phù hợp với quy định về thiết kế phòng khách sạn, resort nhưng không nhỏ hơn định mức tối thiểu của thiết kế căn hộ chung cư là 35m2. Trong các trường hợp khu Condotel nằm trong công trình chung cư hỗn hợp, phần Condotel phải được bố trí tại vị trí tầng và giao thông tách biệt với khu ở. Quy định rõ tiêu chuẩn diện tích đỗ xe trong nhà và ngoài trời. Cùng với đó là các quy định quy định về quy chế quản lý, vận hành riêng cho Condotel ven biển, đảm bảo Condotel ven biển có cơ chế quản lý như quản lý khách sạn.

Theo KTS Trần Nguyễn Quảng – Tổng giám đốc Công ty Liên doanh Sunjin Việt Nam, do tính tương đồng và khác biệt với căn hộ chung cư nên kiến trúc công trình Condotel tùy theo vị trí (trong nội đô hoặc tại các khu du lịch) có thể được lựa chọn linh hoạt theo nhu cầu thực tế của thị trường, không nên ban hành các quy định cứng nhắc, làm trói buộc tư duy sáng tạo của kiến trúc sư, đi ngược với quy luật cung cầu của thị trường người sử dụng.

Chuân hoá thiết kế Condotel
Trong thời gian tới, để thiết kế kiến trúc Condotel được đồng bộ, đóng góp cho sự phát triển bền vững cho loại hình công trình mới trên cơ sở đảm bảo tính tiện nghi cho người sử dụng cũng như hạn chế sự “chấp chới” như phản ánh thời gian qua, cần thực hiện chuẩn hóa công tác thiết kế Condotel. Theo Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Trần Nam, về quy hoạch, phải có quy hoạch nhưng phải uyển chuyển, mang tính tích cực, quy hoạch tạo ra nhu cầu chứ không phải quy hoạch dựa trên nhu cầu.

Theo KTS Trần Nguyễn Quảng – Tổng giám đốc Công ty Liên doanh Sunjin Việt Nam, về quy hoạch và tổ chức khuôn viên, cần phân biệt rõ đặc thù giữa 2 loại hình Condotel trên để có các định hướng quy hoạch và tổ chức khuôn viên, hệ thống dịch vụ tiện ích cho phù hợp, tránh lãng phí. Kiến nghị nên đẩy cao một số diện tích không gian dịch vụ tiện ích theo tiêu chuẩn khách sạn và giảm diện tích chỗ để xe cho phù hợp. Về kiến trúc, thiết kế kiến trúc công trình Condotel cũng cần loại bỏ xu hướng thiết kế chạy theo hình thức, hướng đến tính thực dụng và tiện nghi cao như tiết kiệm chi phí vận hành cho người sử dụng nhiều nhất và cao nhất như thay vì làm mát bằng điều hòa không khí cho toàn bộ khu vực hành lang như khách sạn, có thể thực hiện tổ chức thông gió – chiếu sáng tự nhiên tối ưu cho khu vực hành lang làm tăng được tính tiện nghi đồng thời giảm tối đa chi phí vận hành công trình. Về hệ thống cơ điện và PCCC, không nên có các quy định quá cứng nhắc trong thiết kế, tuy nhiên kiến nghị nên đẩy cao tiêu chuẩn và quy định thiết kế theo quy định của khách sạn nhằm nâng cao chất lượng phục vụ, tạo sự khác biệt về dịch vụ cho công trình Condotel cũng như khắc phục các nhược điểm về an toàn của người sử dụng và công trình.

Bên cạnh một thiết kế đồng bộ, cần đảm bảo các yếu tố về sở hữu và bảo trì, cũng như một chất lượng dịch vụ chuyên nghiệp. Khác với nhà ở thông thường, Condotel là công trình nhà ở cho thuê cao cấp nên yếu tố dịch vụ và bảo trì công trình là rất quan trọng. Nên giao cho chủ đầu tư là người cung cấp dịch vụ, vận hành quản lý công trình sẽ là tốt nhất vì đảm bảo an toàn, bảo dưỡng các hoạt động tốt hơn. Thực hiện tổ chức các dịch vụ và đội ngũ nhân viên được đào tạo chuyên nghiệp bài bản (đặc biệt trong PCCC và vận hành công trình) để đảm bảo tính an toàn và tiện ích cao cho người sử dụng, tính bền vững cho công trình.

Kết luận chung 
Theo đánh giá của Hiệp hội BĐS TPHCM, do nhu cầu phát triển du lịch mạnh mẽ cũng như nhu cầu nhà cho thuê có xu hướng tăng lên tại Việt Nam, bên cạnh sự phát triển chung của các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng, Condotel vẫn là loại hình công trình có nhiều tiềm năng phát triển và sẽ bùng nổ mạnh trong những năm tới.
Để phát triển bền vững, đúng theo quy luật thị trường, đảm bảo các yếu tố tiện ích sử dụng, và hiệu quả sử dụng – đầu tư, việc có những điều chỉnh tổng thể đặc biệt là hệ thống cơ chế chính sách giải quyết các vướng mắc về tính pháp lý và sở hữu công trình Condotel là rất cần thiết. Cùng với đó, việc đồng bộ hóa hệ thống tiêu chuẩn – quy chuẩn và công tác thiết kế cũng sẽ góp phần tạo dựng sự phát triển bền vững cho loại hình nhà ở khách sạn Condotel tại Việt Nam trong thời gian tới./.

Hoàng Phương