Chung cư mini: Dễ mua, khó bán

Chỉ 500 – 900 triệu đồng/căn, vị trí ngay trung tâm, diện tích từ 25 – 52 m2, giấy tờ đầy đủ, “full” nội thất, chỉ việc xách vali vào ở… là những lời mời chào, quảng cáo căn hộ mini khá bùi tai với những người thu nhập thấp. Thế nhưng, đằng sau những lời mời chào hấp dẫn đó là nhiều rủi ro.

Dễ mua nhưng khó bán

Đối với những gia đình từ quê lên thành phố làm việc, nhất là những người làm nghề tự do, có mức thu nhập thấp thì việc sở hữu được một căn hộ gần trung tâm để tiện cho việc đi lại cũng như làm ăn, buôn bán là một điều mơ ước, dù cho diện tích nhỏ. Tuy nhiên, sau khi dọn về ở thì những điều “không nằm trong giấc mơ” cũng bắt đầu xuất hiện.

Đơn cử như trường hợp của vợ chồng anh An (quê ở Quảng Nam), hiện đang làm việc tại quận 9, đăng tin rao bán căn hộ mini của mình đã nhiều tháng nhưng không thấy ai “quay lại” sau khi xem giấy tờ và hiện trạng căn hộ.

Hầu hết các chung cư mini đều xây dựng sai phép nên việc cấp sổ riêng cho từng nhà là rất khó

Chia sẻ với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, anh An cho biết, do lúc mua bán chỉ được thực hiện bằng giấy tờ viết tay và chỉ có 1 bản sao của quyển sổ đỏ chung nên bây giờ muốn bán lại cho người khác cũng khó.

Tìm hiểu về nguyên nhân vợ chồng anh muốn bán nhà thì được biết, chung cư mà anh đang ở đã sử dụng được 5 năm nhưng không được “chủ nhà” nâng cấp, sửa chữa. Một số hạng mục xuống cấp trầm trọng và xuất hiện tình trạng thấm nước sau mỗi trận mưa.

Tương tự, bà Hoan, chủ nhân một căn hộ tại chung cư mini trên địa bàn quận Thủ Đức cho biết, trước đây bà mua căn hộ diện tích 48m2 với giá 800 triệu đồng, để cho con trai lấy vợ ra ở riêng. Nay muốn bán lại để chuyển ra ngoài ở nhưng không được.

Theo bà Hoan, không gian sống ở đây chật chội và thiếu nhiều tiện ích công cộng như các căn hộ dự án. Hơn nữa, thang máy thì không có, nơi đổ rác cũng rất xa nên gây ra nhiều phiền toái trong cuộc sống.

Có thể nhận thấy, giá rẻ là yếu tố cơ bản để các chung cư mini hút khách. Thế nhưng, “tiền nào của nấy”. Người dân mua một căn chung cư mini thời điểm này là rất dễ, nhưng khi muốn bán đi thì rất trần ai và cơ bản đều phải bán cho các “cò” với giá rất thấp so với giá mua.

Rủi ro tiềm ẩn

Theo tìm hiểu của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, chung cư mini xuất hiện trước ở miền Bắc, gần đây mới lan vào miền Nam và có một số không nhỏ do các “đầu nậu” từ ngoài Bắc vào mua một mảnh đất nhỏ rồi dựng lên.

Trên thực tế, các công trình này được cấp phép nhà ở riêng lẻ. Chủ đất sau khi xây dựng xong thì tự ý chia tách thành từng căng hộ để bán lại. Đồng thời, quy định về việc cấp giấy chứng nhận sở hữu khi mua chung cư mini chưa hề được xác định rõ ràng.

Theo Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM, trong Luật Nhà ở 2014 có quy định về việc cấp sổ hồng cho dành căn hộ chung cư mini nhưng còn thiếu rõ ràng. Hơn nữa, đa số các chung cư đều có sai sót về hồ sơ pháp lý nên việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu là rất khó. Như vậy, mua bán chung cư mini hiện nay, nếu xảy ra tranh chấp, người mua thường phải gánh chịu chịu thiệt hại.

Đồng quan điểm, luật sư Đỗ Thanh Bút, Đoàn Luật sư TP.HCM, cho rằng, do chủ đứng tên sổ đỏ bán căn hộ bằng giấy viết tay nên quyền thế chấp căn hộ cho ngân hàng vẫn thuộc về chủ đầu tư. Khi không trả nợ được ngân hàng, chủ đầu tư sẽ bị ngân hàng kiện phát mãi tài sản, người mua hoàn toàn thiệt thòi.

“Tòa án có thể phán quyết bán đấu giá nhà, để trả tiền cho ngân hàng. Người mua có thể mất trắng căn nhà. May ra nếu bán trả ngân hàng được tiền thừa bao nhiêu, thì người mua mới được xem xét đến”, luật sư Bút nói.

Bên cạnh đó, công tác đảm bảo về an toàn phòng cháy chữa cháy tại các chung cư mini này cũng chưa được quan tâm đúng mức. Bởi đa số những chung cư mini đều được xây dựng trong những ngõ ngách nhỏ, chủ đầu tư tận dụng xây dựng tối đa quỹ đất, không làm lối thoát hiểm, cơ sở vật chất phòng cháy chữa cháy tạm bợ.

Ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, về nguyên tắc, các quy định về thực hiện phòng cháy chữa cháy tại các khu chung cư hoàn toàn giống nhau, không phân biệt chung cư thông thường hay chung cư mini. Dù quy mô nhỏ, số lượng hộ dân ít nhưng chung cư mi ni vẫn phải bảo đảm các yêu cầu về phòng cháy chữa cháy.

Tuy nhiên, chung cư mini thường ngay từ ban đầu đã không đăng ký xây dựng là chung cư, không ít chủ đầu tư còn cắt bớt nhiều hạng mục, trong đó có cả các hạng mục phục vụ phòng cháy chữa cháy để các căn hộ có mức giá rẻ hơn, tăng tính cạnh tranh. Do đó, những rủi ro về phòng cháy chữa cháy luôn rình rập những hộ dân đang sống tại đây.