Chung cư cao tầng: Phát sinh tranh chấp về tiêu chuẩn xây dựng

Thời gian qua, nhiều chủ đầu tư đã tìm cách “lách luật” để được sử dụng tối đa diện tích xây dựng các công trình xây dựng nhằm tăng thêm lợi nhuận. Từ đó, những tranh chấp về tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng tại các dự án chung cư như ngọn lửa đang âm ỉ cháy, có thể bùng phát bất cứ lúc nào.

Tranh chấp tại các dự án chung cư cao tầng gây bức xúc dư luận và bất ổn xã hội. Ảnh: Mai Vân

Nảy sinh xung đột

Câu chuyện tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư dự án New Horizon City tại địa chỉ số 87 Lĩnh Nam, phường Mai Động (Hoàng Mai, Hà Nội) đang “hâm nóng” dư luận những ngày gần đây, không chỉ dừng lại ở việc bàn giao quyền quản lý, sử dụng quỹ bảo trì 2%, bàn giao công tác quản lý tòa nhà, hồ sơ xây dựng… mà còn liên quan đến tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam đối với phần diện tích sử dụng chung.

Dự án này do Công ty CP Xây dựng và kỹ thuật Việt Nam (Vinaenco) làm chủ đầu tư, được ủy quyền từ Công ty TNHH MTV Đầu tư Việt Hà, bắt đầu được triển khai thực hiện từ đầu tháng 3/2010, căn cứ theo Văn bản số 631/QHKT-P2 của Sở QH – KT Hà Nội về việc quy hoạch tổng mặt bằng khu đất tại số 87 Lĩnh Nam, phường Mai Động. Dự án được nghiệm thu, đưa vào sử dụng từ tháng 3/2018.

Theo Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội Nguyễn Chí Dũng, hiện nay còn tầng hầm để xe, tầng kỹ thuật chủ đầu tư và Ban quản trị khu chung cư chưa thống nhất để bàn giao. TCXDVN 323:2004 quy định, mỗi căn hộ bố trí 2 chỗ để xe máy (2,5m2/xe), 1 chỗ để xe đạp (0,9m2/xe) với tổng diện tích 5,9m2, dự án có tổng số 1.244 căn hộ thì diện tích để xe máy, xe đạp theo tiêu chuẩn sẽ là 7.339,6m2 sàn. Diện tích còn lại bố trí để xe ô tô thuộc quyền sở hữu riêng của chủ đầu tư được thể hiện trong hồ sơ thiết kế và hợp đồng mua bán căn hộ. Theo hồ sơ thiết kế do chủ đầu tư cung cấp, chỗ để xe đạp, xe máy là 266 chỗ tương đương với 665m2 là không phù hợp với TCXDVN 323:2004. Ngoài ra, tại Quyết định số 3433/2011/QĐ-UBND của UBND TP Hà Nội về xác định giá trị quyền sử dụng đất, đơn giá thuê đất tại dự án trong cơ cấu tính giá có xác định lượng chỗ để xe máy là 2.699 chỗ.

“Do dự án được triển khai đầu tư xây dựng từ năm 2010 – thời điểm TCXDVN 323:2004 vẫn đang còn hiệu lực thi hành, căn cứ Quyết định giao đất số 861/2011/QĐ-UBND của UBND TP Hà Nội, Quyết định số 3433/2011/QĐ-UBND về xác định giá trị sử dụng đất, đơn giá thuê đất tại dự án; Hướng dẫn của Bộ xây dựng tại Văn bản số 246/2020/HĐXD-KT thì kiến nghị của Ban quản trị tòa nhà yêu cầu bàn giao 2.531 chỗ để xe hai bánh là hoàn toàn có cơ sở. Sở Xây dựng đồng thuận với ý kiến của Ban quản trị tòa nhà” – ông Nguyễn Chí Dũng cho hay.

Hệ lụy khôn lường

Câu chuyện xảy ra tại dự án New Horizon City chỉ là sự việc nổi cộm trong thời gian gần đây. Các chuyên gia cho rằng, những tranh chấp như vậy sẽ còn tiếp tục bùng phát. Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HoREA) Lê Hoàng Châu cho biết, một trong những nguyên nhân là do hệ thống văn bản quy định về tiêu chuẩn, quy chuẩn còn nhiều bất cập, chồng chéo, thiếu minh bạch. Đơn cử, tại mục 2.2.10 Quy chuẩn Việt Nam quy định: Đối với tầng hầm, tầng nửa hầm, chiều cao thông thủy không nhỏ hơn 2m. Thực tế, quy định chiều cao này không thật sự đảm bảo an toàn. “Những quy định an toàn cháy nổ cũng còn nhiều bất cập, chưa quy định quy chuẩn, yêu cầu đối với các tòa nhà cao tầng có chiều cao trên 150m trong quy chuẩn xây dựng” – ông Lê Hoàng Châu cho hay.

Ở khía cạnh khác, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội Nguyễn Chí Dũng cho rằng, hiện nay, hệ thống văn bản pháp quy liên quan đến quy chuẩn, tiêu chuẩn, quản lý, sử dụng nhà chung cư tương đối đầy đủ, cụ thể là Luật Nhà ở, vấn đề tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư thời gian gần đây đang gây nhức nhối dư luận nhưng phải khẳng định là không phải tất cả các chủ đầu tư đều làm sai.

Việc tranh chấp xảy ra có 2 nguyên nhân: Thứ nhất, là trong quá trình mua bán người dân không tìm hiểu kỹ hợp đồng, quy định của pháp luật nên khi đi vào sử dụng thì xảy ra tranh chấp. Thứ hai, nhiều chủ đầu tư chưa thực hiện đúng cam kết, quá trình xây dựng chưa đúng với thiết kế quy hoạch, giấy phép được cấp cũng dẫn đến tranh chấp, kéo dài thời gian bàn giao hồ sơ. “Thực tế, nếu chủ đầu tư chưa thực hiện nghiêm túc sẽ không đủ điều kiện để cơ quan quản lý nghiệm thu công trình. Như vậy, cư dân sẽ là người chịu ảnh hưởng nhiều nhất, vì khi chủ đầu tư không thể hoàn thiện hồ sơ bàn giao cho cơ quan quản lý, trước hết việc cấp sổ đỏ, sổ hồng cho cư dân sẽ không thể thực hiện được” – ông Nguyễn Chí Dũng phân tích.

Để tháo gỡ những bất cập, vướng mắc trong thiết kế, xây dựng nhà chung cư cao tầng, quy định phải tiệm cận với yêu cầu thực tế, đồng thời phải có những chính sách phù hợp của Nhà nước và chính quyền địa phương.

Thạc sĩ Trần Thanh Ý – Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam

Mai Vân/Kinh tế đô thị