Chiến lược “cùng thắng” trong cải tạo, xây mới chung cư TPHCM

THỰC TRẠNG NHÀ CHUNG CƯ VÀ CHUNG CƯ CŨ Ở TP HCM
Nhà chung cư ngày càng chiếm ưu thế
TPHCM có diện tích địa lý tự nhiên 2.095,01km2 , nội thành 944,01km2, ngoại thành 1.601,00km2. Dân số khoảng 10 triệu người, là thành phố cực lớn, đại đô thị (Mega City).

Nhà ở tại TPHCM trước đây chủ yếu là nhà phố và một số biệt thự Pháp. Ngôi nhà phố ở TPHCM thường tích hợp không gian sống và làm việc với tầng trệt và ngay cả phần của không gian công cộng ở phía trước của ngôi nhà thường được sử dụng cho các loại kinh doanh. Nếu TPHCM quản lý vỉa hè cho tốt hơn, phù hợp với văn minh đô thị, thì TPHCM thực sự có tiềm năng để trở thành một trong những đô thị lớn nhất “thân thiện với người đi bộ” của khu vực Đông Nam Á. Trong thực tế, ngôi nhà phố và các không gian được tạo ra là khá độc đáo điều đó làm cho nó trở nên khác biệt với các thành phố khác trên thế giới.

Tuy nhiên, trong quá trình đô thị hóa, kinh tế và đô thị phát triển nhanh chóng tại TPHCM đã xuất hiện một kiểu nhà mới của thành phố đó là các khu phức hợp chung cư cao tầng theo hình mẫu của các nước phát triển trên thế giới, đô thị hóa theo đường ngang đã chuyển ngày càng nhiều theo chiều đứng. Hệ số sử dụng đất tăng đã tiết kiệm không gian để sử dụng cho việc mở rộng không gian xanh.

Chung cư cao tầng sẽ trở thành một loại hình nhà ở ngày càng chiếm ưu thế hơn. Giới tinh hoa đô thị sẽ định cư trong những căn hộ sang trọng như ở khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng v.v.. và những tầng lớp trung gian và thấp hơn sẽ ở tại những căn hộ có giá cả phải chăng phù hợp với không gian với sự giảm dần quy mô hộ gia đình. Các cụm phức hợp dự kiến sẽ áp đảo khu dân cư thấp tầng với khối nhà cao tầng gồm nhiều căn hộ bao quanh bởi các công viên trong khu vực lân cận và khu đất chung của cộng đồng. Những mối đe dọa từ sự phát triển gần đây là tính đồng nhất trong đô thị, kiếu nhà chung cư sẽ là loại nhà phổ biến.
Vấn đề đặt ra là chấp nhận hoặc không chấp nhận xây dựng tràn lan loại nhà này? Không chỉ có giải pháp duy nhất là duy trì các loại nhà riêng lẻ để mang lại tính độc đáo cho TPHCM tuy chúng thường chiếm quá nhiều diện tích, mà cần có việc kết hợp bảo vệ nhà truyền thống khỏi bị đập phá, với việc nắm bắt các cơ hội mới như tạo ra một đường chân trời mới hài hòa giữa thấp tầng và cao tầng cho TPHCM bằng việc hình thành những nhà cao tầng như đã đề cập ở trên. Có thể nói nếu chỉ quy hoạch thành phố toàn nhà cao tầng thì cảnh quan thật là chật chội và chán ngắt.
Theo bà Susan Fainstein, chuyên gia quy hoạch (Mỹ): “Nếu quy hoạch nhà cao tầng chi phối hết thì sẽ có thành phố rất chán như mọi người vẫn phàn nàn. Vì thế chúng ta cần có cái gì đó trung hòa, cần một quy hoạch quy củ bởi khi thị trường quyết định sẽ không tạo ra sự quy củ nào cả”.

Cho tới nay TPHCM có 1.244 chung cư, trước 1975 có 494 chung cư (trong đó có 65 chung cư đã hư hỏng và đang chuẩn bị xây dựng lại), và sau năm 1975 có 756 chung cư.

Quản lý và vận hành nhà chung cư chưa đảm đảm bảo là vấn đề đáng báo động
Theo phản ảnh, việc quản lý và vận hành chung cư ở TPHCM có nhiều vấn đề nổi cộm: (1)Tranh chấp giữa Ban Quản trị (BQT), cư dân chủ đầu tư về diện tích sở hữu chung và riêng; (2) Việc quản lý chi phí vận hành chưa rõ ràng; (3) An toàn phòng cháy chữa cháy chưa đảm bảo; (4) Kinh phí bảo trì phần sổ hữu chung chưa rõ ràng; (5) Chất lượng xây dựng chưa đảm bảo; (6) Lựa chọn doanh nghiệp quản lý nhà chung cư chưa chuyên nghiệp; (7) Chậm lập thủ tục xin cấp GCN QSDĐ và QSHN; (8) Phí giũ xe cao; (9) Hoạt động của BQT còn yếu; (10) Vệ sinh môi trường không đảm bảo; (11) An ninh trật tự không bảo đảm; (12) Tranh chấp hợp đồng về phí bảo trì; (13) Không bàn giao bản vẽ hoàn công và các giấy tờ có liên quan; (14) Tranh chấp diện tích căn hộ; (15) Thời gian bảo hành nhà chung cư không quy định rõ ràng.

Việc cải tạo xây mới nhà chung cư chắc chắn sẽ tạo nên các khu chung cư cao tầng mới với quy mô và tầng cao lớn hơn. Do vậy, cần có cách tiếp cận lời giải một cách hài hòa với kiến trúc cảnh quan đô thị, hạn chế các tác động về hạ tầng, nâng cao chất lượng tiện nghi điều hòa lợi ích các bên tham gia.

Cải tạo và xây dựng mới chung cư cũ bị xuống cấp và hư hỏng nặng để đảm bảo an toàn sử dụng là vấn đề cấp bách của TPHCM
Theo Sở Xây dựng TPHCM, thành phố có nhiều chung cư cũ, 474 chung cư được xây dựng trước năm 1975. Sơ bộ phân loại 474 chung cư cũ được xây dựng trước năm 1975: (1) Theo tầng cao, từ 9-13 tầng: 07 chung cư, từ 4-8 tầng: 295 chung cư, dưới 4 tầng: 208 cung cư; (2) Theo diện tích đất , nhỏ hơn 500m2: 212 chung cư, từ 500m2 -1.000m2: 132 chung cư, từ 1.000m2 trở lên: 130 chung cư; (3) Theo loại hình xây dựng, nhà chung cư: 212 chung cư, nhà cư xá. Dãy phố liên kế: 163 chung cư, nhà phố riêng lẻ có nhiều hộ sử dụng: 95 chung cư, biệt thự có nhiều căn hộ sử dụng: 4 chung cư.

Hiện trạng xuống cấp về hạ tầng chung cữ cũ phường Hào Sỹ, Quận 5, TPHCM

Phần lớn các chung cư bị xuống cấp, hư hỏng do đã xây dựng trên 40 năm, đặc biệt có tình trạng lấn chiếm cơi nới tăng diện tích sử dụng nhưng hầu hết không được bảo trì sửa chữa, nâng cấp đã ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực công trình, không ít chung cư bị hư hỏng nặng không đảm bảo an toàn sử dụng. Hầu hết các chung cư đều từ 8 tầng trở xuống, có 467/474 chung cư chiến 98%, và diện tích dưới 1.500m2 là 344/474 chung cư chiếm 72%. Tình trạng pháp lý sở hữu căn hộ phức tạp, vừa có sở hữu riêng của tư nhân, sở hữu nhà nước cho thuê, lấn chiếm, chuyển nhượng sang tay không hợp pháp. Hệ thống kỹ thuật quá cũ kỹ hư hỏng nặng, môi trường vệ sinh ẩm thấp không đảm bảo theo quy định. Hầu hết dân trong chung cư đều có thu nhập thấp, đa phần chưa nhận thức được quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu, hoặc người sử dụng chung cư.

Việc di dời tháo dỡ để đầu tư xây dựng mới chung cư hư hỏng nặng, xuống cấp đã được thành phố triển khai thực hiện từ năm 1999 (UBND TP ban hành Chỉ thị số 03/1999/CT-UB-QLĐT ngày 09/12/1999 về giải quyết chung cư – nhà tập thể hư hỏng nặng trên địa bàn thành phố). Kết quả thực hiện đã góp phần chỉnh trang đô thị, cải thiện môi trường ở góp phần nâng cao chất lượng sống cùa người dân ngày càng tốt tốt hơn, Tuy nhiên kết quả của giai đoạn trước đa phần không đạt so với mục tiêu, yêu cầu, các chỉ tiêu đề ra nên chưa đáp ứng được yêu cầu chỉnh trang đô thị của thành phố và kỳ vộng của người dân. Giai đoạnh 2006-2010, tháo dỡ 11 chung cư cũ (16 lô) với quy mô 95.362m2/300.000m2 sàn, đạt tỷ lệ 31,96%, Xây dựng mới được 273.942m2/417m2 sàn đạt tỷ lệ 65,54%. Giai đoạn 2011-2015, đã tháo dỡ 11 chung cư cũ (16 lô) với quy mô 106.592m2/350.0000m2 sàn, đạt tỷ lệ 31.34%, xây dựng mới được 208,284m2/445m2 sàn, đạt tỷ lệ 46,81%. Nguyên nhân chủ yếu là chưa cân bằng được lợi ích cùa các bên: chủ sở hữu, chủ đầu tư và chính quyền.

Chủ trương của Chính phủ và UBND các tỉnh thành phố là cải tạo xây dựng lại các chung cư cũ nhằm cải thiện điều kiện sống cho người dân. Tại quyết định số 34/2007/NQ-CP của chính phủ ngày 3/7/2007 về một số giải pháp để thực hiện cải tạo để xây dựng lại các chung cư cũ bị hư hỏng xuống cấp đã đưa ra 6 mục tiêu chính như sau:

(1).Cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ để tạo ra các khu nhà ở mới có chất lượng tốt hơn, góp phần cải thiện và nâng cao điều kiện sống của nhân dân.

(2). Việc cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ phải thực hiện theo nguyên tắc xã hội hóa. Đảm bảo cho các hộ dân tái định cư phải sống tốt hơn chỗ ở cũ và về diện tích, chất lượng cũng như môi trường sống.

(3). Phấn đấu đạt mục tiêu đến năm 2015 hoàn thành việc cải tạo xây dựng lại các chung cư cũ bị hư hỏng xuống cấp hoặc đã hết niên hạn sử dụng tại các đô thị trên cả nước.

(4). Công tác cải tạo xây dựng các khu chung cư cũ cần phải được thực hiện đồng bộ, tổng thể, có phương án quy hoạch kiến trúc hợp lý, có hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ cho toàn bộ khu vực cần cải tạo.

(5). Đối với chung cư cũ bị hư hỏng nặng, lún nứt ở mức độ nguy hiểm nhưng không huy động được các thành phần kinh tế tham gia đầu tư kịp thời thì có thể xây dựng lại bằng ngân sách nhà nước.

(6). Thực hiện tốt công tác tuyên truyền, vận động kết hợp các biện pháp xử lý kiên quyết, kịp thời theo quy định của pháp luật để đảm bảo triển khai dự án theo đúng tiến độ vì lợi ích chung của cộng đồng.
CHIẾN LƯỢC “CÙNG THẮNG” CẢI TẠO VÀ XÂY DỰNG LẠI CÁC CHUNG CƯ CŨ
Phương pháp quy hoặch cải tạo xây dựng mới chung cư cũ cần đi trước một bước
Các khu vực cải tạo, xây dựng lại các chung cư đều nằm trong khu đô thị hiện hữu trong đó có cải tạo xây dựng chung cư cũ. Quy hoạch cải tạo xây dựng khu chung cư cũ bao giờ cũng là bước đi ban đầu để làm cơ sở cho việc triển khai dực án cải tạo và xây dựng chung cư cũ. Do vậy cần ứng dụng “phương pháp quy hoặch tái tạo đô thị”.

“Phương pháp tái tạo/ cải tạo, chỉnh trang đô thị là tầm nhìn tổng thể và hợp nhất về hành động hướng tới các giải pháp về vấn đề đô thị dẫn đến sự cải thiện mang tính bền vững về điều kiện kinh tế xã hội, không gian và môi trường với mục tiêu phát triển bền vững”.

Một phương pháp tiếp cận đương đại đang rất được quan tâm phát triển trên thế giới để tái thiết các khu chung cư theo hướng xây dựng các không gian đô thị sống tốt, thân thiện với người dân, đó là phương pháp tiếp cận 3Ds: Mật độ – Đa dạng – Thiết kế (Density – Diversity – Design) trong việc quy hoặch đô thị. Phương pháp tiếp cận 3Ds trong quy hoặch đô thị, hay còn được hiểu là hình thái “đô thị nén”, “thành phố nhỏ gọn”, “ tăng trưởng thông minh” (Compact city, Urban intensification, Smart Growth), là mật độ đô thị cao, sử dụng hỗn hợp đất đai, khuyến khích đi bộ và xe đạp, chú trọng giao thông công cộng, cụ thể :

(1) Mật độ – Điều kiện sống tốt là mật độ sử dụng tốt: Mật độ dân cư và việc làm tại một khu vực đô thị nhất định ảnh hưởng tới hành vi đi lại của cư dân do khoảng cách giữa các điểm đến cũng như số lượng các điểm đến có thể đi bộ hoặc đi xe đạp. Tuy nhiên không phải mât độ càng cao càng tốt. Mật độ quá cao hoặc quá thấp đều có ảnh hưởng tiêu cực như nhau đến chất lượng cuộc sống của người dân. Mật độ quá cao tại các khu đô thị cũ của Hà Nội và TPHCM gây ra nhiều hậu quả như tắc nghẽn, tai nạn giao thông, ô nhiễm môi trường, dịch vụ và các cửa hàng không đáp ứng được nhu cầu, thiếu không gian công cộng ngoài trời dẫn tới làm giảm chất lượng sống của người dân khá nhiếu. Trường hợp mật độ quá thấp lại làm tăng giao thông cơ giới, tiêu tốn năng lượng và ô nhiễm không khí, thiếu cơ hội giao tiếp.

(2) Đa dạng – Lợi ích của các khu vực đa dạng : Đa dạng hay còn gọi là “đa dụng”, “ đa năng” hay “ hỗn hợp”, đề cập tới khoảng cách giữa các địa điểm cho các hoat động khác nhau như thương mại, dịch vụ và của hàng… Vì vậy một khu vực đa dụng có nhiều nhà ở, nơi làm việc trường học, dịch vụ cửa hàng, không gian công cộng ngoài trời… mà mọi người có thể dễ dàng tiếp cận bằng cách đi bộ, xe đạp, giao thông công cộng. Vì vậy trong quá trình tái thiết chung cư cũ ở Việt Nam, thì việc xem xét tính đa dạng của các công trình chức năng trong khu vực nhất định là rất quan trọng và cần thiết.

(3) Thiết kế – Tôn trọng người đi bộ : Mật độ dân cư đủ đông để tạo ra sự đa dạng các hoạt động tại một khu vực đô thị. Từ mật độ tốt và đa dạng hoạt động sẽ tạo ra những đô thị hấp dẫn và sôi động. Nhưng 2 yếu tố mật độ và đa dạng cũng vẫn chưa tạo ra những đô thị sống tốt, khi thiết kế thành phố thiếu tôn trọng người đi bộ. Khả năng đi bộ và đi xe đạp giữa các khu vực chức năng của đô thị sẽ giảm đáng kể nếu không quan tâm đến việc thiết kế các đường phố. Khi chất lượng môi trường đi bộ, đạp xe và giao thông công cộng kém an toàn, an ninh, tiện nghi và thuận lợi thì người dân sẽ săn sàng mua phương tiện cơ giới cá nhân ngay khi có thể. Điều này chứng tỏ rằng việc thiết kế và xây dựng những đường phố có chất lượng cho người đi bộ cùng với phát triển giao thông công cộng là cơ sở để mọi người lựa chọn loại hình giao thông chủ động, thân thiện với thành phố. Đường phố cần là nơi an toàn và hấp dẫn. Nhu cầu và mong muốn di chuyển nhanh của một số người cần được cân bằng với quyền được đi lại an toàn của những người khác, đặc biệt là người già và trẻ em.

Giải pháp trên nguyên tắc xã hội hóa theo chiến lược cùng thắng trong cải tạo và xây dựng mới chung cư cũ của TPHCM
Để thực hiện tốt việc xã hội hóa thu hút vốn đầu tư cho việc cải tạo và xây dựng lại chung cu cũ. Nhà nước cần đóng vai trò chủ chốt trong việc cân bằng bài toán lợi ích giữa các bên: Nhà nước (chính quyền) – Doanh nghiệp ( nhà đầu tư) – Người dân (chủ sở hữu), theo “Chiến lược cùng thắng” (Win – Win Strategy). Trước hết, cần phải làm rõ quyền lợi và nghĩa vụ của 3 nhóm chủ thể nói trên để giải quyết hài hòa lợi ích và tránh nhiệm của các bên.

Với người dân: Cần phải hiểu rõ nghĩa vụ và trách nhiệm của mình trong việc cải tạo sửa chữa khi chung cư xuống cấp, hoặc xây dụng mới khi chung cư hư hỏng nặng, đã hết hạn sử dụng, hoặc nguy hiểm khi cần cần phải tháo dỡ khẩn cấp. Về quyền lợi của chủ sở hữu là tham gia chọn chủ đầu tư, phương thức bồi thường hoặc tái định cư tại chỗ, tạm cư… Nghĩa vụ của các chủ sở hữu là phải chấp hành phương án bồi thường hoặc tái định cư, tạm cư đã được Hội nghị nhà chung cu thông qua. Chấp hành phương án tái định cư, tạm cư do cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Cần tham gia trong việc khảo sát tổng hợp ý kiến của người dân, ở các khu chung cư cũ cần được cải tạo hoặc xây dựng lại về phương án thiết kế, chính sách di dân và các vấn đề liên quan, vừa tạo tâm lý sẵn sàng cho người dân vừa có thể tham khảo được những ý kiến của những người đang sống ở khu vực này. Tham gia vào việc phân nhóm dân cư theo thu nhập để xây dựng chính sách phù hợp. Chú ý tạo điều kiện cho cho nhóm người có thu nhập thấp. Với sự đảm bảo của nhà nước, tạo lòng tin cho người tham gia góp vốn vào dự án, người dân có thể góp vốn cùng doanh nghiệp cải tạo hoặc xây dựng lại chung cư cũ. Những người góp vốn sẽ nhận được những ưu đãi như việc chọn tầng, chọn căn nhà ở sau này, tùy từng tỷ lệ góp vốn. Nhà nước cũng có thể tổ chức việc thực hiện mua trái phiếu xây dựng chung cư cũ từ chính cư dân sống ở đây. Nếu nhận thức rõ lợi ích sẽ được hưởng lợi sau này, người dân sẽ yên tâm góp vố cùng doanh nghiệp để đẩy nhanh tiến độ dự án (iv) Người dân ở khu chung cư cũ tham gia giám sát cộng đồng với dự án, để đảm bảo dự án theo đúng tiến độ đã lập, và tránh việc thất thoát lãng phí nguồn vốn của doanh nghiệp và người dân.
Với doanh nghiệp: Nhà đầu tư là các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản yếu tố đầu tiên là phải có lợi nhuận, đây là quyền lợi chính đáng của nhà đầu tư, tuy nhiên muốn được chọn là nhà đầu tư thì phải có nghĩa vụ là đảm bảo năng lực triển khai thực hiện dự án, đảm bảo tiến độ xây dựng chung cư, trường hợp trễ tiến độ thì phải chế tài, xử ký theo quy định. Được nhà nước hỗ trợ nguồn vốn cho doanh nghiệp bằng cách cho vay vốn ưu đãi, miễn tiền sử dụng đất. Doanh nghiệp được hỗ trợ việc giải phóng mặt bằng. Việc chồng tầng đối với các khu trung cư cải tạo là điều cần thiết phải làm, cần được sự hỗ trợ của quy hoạch . Tuy nhiên để đảm bảo mật độ dân cư và tính đa dạng theo quy hoạch của thành phố; tầng trệt và các tầng ở dưới có thể làm các cửa hàng, thương mại dịch vụ công cộng và văn phòng cho thuê v.v..

Với nhà nước: Chính quyền có quyền lợi thông qua việc đánh giá kết quả điều hành, hiệu quả quản lý nhà nước trong việc chỉnh trang và phát triển đô thị. Trong đó có việc cải tạo, sửa chữa và xây dựng mới thay thế các chung cư cũ , tổ chức lại chỗ ở, nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân ngày càng tốt hơn. Thúc đẩy kinh tế – xã hội, chỉnh trang ô phố, tăng khả năng cải thiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật, xã hội, cải tạo bộ mặt đô thị của thành phố.

Để thực hiện tốt công việc cải tạo sửa chữa và xây dựng mới thay thế các chung cư cũ, chính quyền thành phố phải có nghĩa vụ kiến tạo các cơ chế, điều hành triển khai các dự án đầu tư xây dựng mới thay thế các chung cư cũ một cách có hiệu quả. Vận động giải thích cho người dân hiểu rõ quyền lợi và nghĩa vụ của mình, nhưng đồng thời cũng đại, diện cho quyền lợi của người dân xử lý hài hòa mối quan hệ giữa chủ sở hữu và nhà đầu tư để có thể sớm triển khai thực hiện dự án. Hoàn thành các mục tiêu cải tạo và xây dựng lại các nhà chung cư cũ. Tái thiết được các khu vực đô thị cũ để giải quyết các vấn đề đô thị nổi cộm. Do dó trong quá trình triển thực hiện cần đảm bảo nguyên tắc cơ bản của chiến lược cùng thắng là phải hài hòa lợi ích quyền lợi và nghĩa vụ của chủ sở hữu, nhà đầu tư và chính quyền theo quy định của pháp luật.

Có thể nói chiến lược cùng thắng là chìa khóa vàng trong việc cải tạo, xây dựng chung cư mới thay thế chung cư cũ bị hư hỏng nặng, nguy hiểm trên địa bàn TPHCM, nhằm góp phần triển khai hiệu quả chương trình “ Chỉnh trang và phát triển đô thị”, giai đoạn 2016-2020 theo Nghị quyết Đại hội đại biểu Đảng bộ thành phố lần thứ X, nhiệm kỳ 2015-2020, hướng tới mục tiêu Xây dựng TPHCM có chất lượng sống tốt, văn minh, hiện đại./.

NGUYỄN ĐĂNG SƠN – PHÓ VIỆN TRƯỞNG  VIỆN NGHIÊN CỨU ĐÔ THỊ & PHÁT TRIỂN HẠ TẦNG