Cải tạo chung cư: Giải bài toàn hòa hợp “3 nhà”
(Tạp chí KTVN) – Vấn đề cải tạo và xây dựng mới nhà ở chung cư cũ đang là tâm điểm được dư luận quan tâm, bởi những liên quan trực tiếp đến quyền và lợi ích của người dân ở tại các chung cư, của doanh nghiệp khi tham gia vào xây dựng và liên quan đến các cơ chế chính sách của chính quyền. Mục tiêu đề ra là rất đúng đắn, nhưng khi thực thi lại không dễ, do vậy cần phải có những kinh nghiệm giải pháp nào để hòa hợp giữa 3 nhà (Nhà đầu tư – Nhà nước – Nhà dân), câu hỏi vẫn chưa có lời giải đáp.
Việc tập trung dân cứ đông, với nhiều nhu cầu sinh sống và sinh kế khác nhau cần áp dụng giải pháp hoàn hợp 3 nhà để giải quyết vướng mắc trong cải tạo chung cư cũ tại TPHCM
Hiện nay ở các đô thị ở Việt Nam nói chung và các thành phố lớn như Hà Nội, TPHCM các nhà chung cư cũ đã xuống cấp, hết niên hạn sử dụng. Ngoài ra có những chung cư về mặt kết cấu chưa hết hạn sử dụng nhưng về mặt kiến trúc không hợp lý do các công trình chung cư này trước đây xây dựng trong các thời kỳ khó khăn, cho nên vẫn có khu nhà chung cư có khu vệ sinh chung cho các hộ, không có chỗ để xe dịch vụ cộng đồng… Do vậy, chính quyền các thành phố lớn đã đề ra chương trình cải tạo chung cư, xây mới trên đất của chung cư cũ. Riêng TPHCM có 07 chương trình đột phá của Đại hội Đảng bộ Thành phố, trong đó có chương trình thứ 7 là Chương trình chỉnh trang đô thị.
Hiện trạng về chung cư của TPHCM đã có các quận có chung cư cũ nằm trên địa bàn. Có những quận số lượng chung cư cũ lên đến 30 – 40 công trình, trong số đó rất nhiều những khu chung cư đã quá xuống cấp buộc người dân phải di dời, giải tỏa để tránh mức độ nguy hiểm, để xây dựng chung cư mới.
Cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ là chủ trương đúng lúc, kịp thời, vừa để chỉnh trang, vừa để nâng cấp đô thị, vừa để người dân được ở nơi phù hợp với sự phát triển của xã hội cũng như bộ mặt kiến trúc đô thị hợp lý. Tuy nhiên, hiện nay tốc độ thực hiện cải tạo, xây mới chung cư cũ trên địa bàn TPHCM gần như đang bị “đứng lại”, bởi rất nhiều khó khăn, đặc biệt là không tìm được tiếng nói chung giữa người dân đang ở các chung cư đó, các nhà đầu tư và các cơ quan quản lý kiến trúc (chính quyền Thành phố).
Chung cư 440 Trần Hưng Đạo, quận 5 đã được sở Xây dựng TPHCM kết luận là chung cư cũ nguy hiểm
CHƯA TÌM ĐƯỢC HƯỚNG ĐI DO XUNG ĐỘT LỢI ÍCH
Vấn đề này cũng đã được các cấp chính quyền Thành phố quan tâm, Sở Xây dựng, các tổ chức nghề nghiệp cũng đã vào cuộc, mở ra các cuộc hội thảo nhằm đưa ra phương án giải quyết nhưng cũng vẫn đang trong tình trạng chưa tìm được hướng đi do xung đột lợi ích. Trong hội thảo về nhà ở trên kênh rạch TPHCM kỷ niệm ngày kiến trúc Việt Nam tổ chức ngày 27/04/2017 của Hội Kiến trúc sư TPHCM, các ý kiến tham luận đã nhấn mạnh: “Để đạt được kết quả, bài toán cốt lõi ở đây là chủ trương, đường lối và các chính sách của Thành phố phải có cùng tiếng nói chung với các nhà quy hoạch, các chuyên gia về kinh tế, xã hội,… cùng với các nhà đầu tư và người dân sống trên bờ nam Kênh Đôi này”. Nếu không tìm được tiếng nói chung của các chủ thể liên quan đến dự án cải tạo xây mới chung cư cũ thì chương trình này sẽ không bao giờ thực hiện được. Vậy tiếng nói chung ở đây là gì? Là nguyện vọng của người dân muốn được tái định cư tại chỗ vì người dân đang sống, mưu sinh bám vào vị trí, môi trường này đã từ lâu, cũng như mọi thói quen sinh hoạt, công việc, học tập… nếu chuyển đi thì sẽ không ổn định cuộc sống cho người dân. Nhưng ngược lại, các nhà đầu tư là làm kinh doanh (không đầu tư bằng vốn nhà nước) nên phải đạt được hiệu quả đầu tư. Trên thực tế đang xảy ra mâu thuẫn lợi ích giữa chủ đầu tư và người dân ở chung cư cũ. Người dân vẫn muốn lợi ích cao nhất cho mình là được đền bù, mua căn hộ với giá rẻ nhưng mâu thuẫn với lợi ích của các nhà đầu tư do các quy định không có số lượng căn hộ, hệ số sử dụng đất là bao nhiêu. Có nhiều chung cư xây lên xong chỉ đủ số lượng căn hộ đền bù. Đó là mâu thuẫn lớn nhất hiện nay.
Cách đây hơn 10 năm, Quận 3 cũng có đặt vấn đề là có mấy khu chung cư cũ cần giải toả, quy hoạch, xây dựng mới để chỉnh trang đô thị. Nhà ở Quận 3 có khu chung cư Nguyễn Thiện Thuật là một trong những khu có số nhà chung cư lớn nhất thành phố. Khu chung cư này đã bị xuống cấp vì đã được xây dựng từ rất lâu, từ trước năm 1975 để tái định cư cho người dân Sài Gòn cũ. Khu chung cư này có 4 tầng nhưng xây theo dạng hành lang xung quanh bên ngoài, mỗi căn hộ là một dạng nhà ống với kích thước 3,6mx10m cho một hộ (36m2) toàn bộ khu chung cư không có dịch vụ, tiện ích công cộng,… công trình ban đầu chỉ có tính chất tái định cư trong một khoảng thời gian nhất định, nên bây giờ xem xét mỗi căn hộ là cơ sở cho việc xây dựng mới để tái định cư và thêm các căn hộ bán kinh doanh có lợi nhuận thì không đáp ứng được mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất. Có một thực tế khác do hoàn cảnh, do xã hội nên trong một căn có hai, ba hộ khẩu khác nhau, như vậy mình phải tái định cư cho 3 hộ ở trong căn hộ đó (số căn hộ quá nhiều) nên không có đủ lợi ích.
Không gian bán hàng tại sảnh chính
chung cư Lý Tự Trọng, Q1, TPHCM
Hiện nay, các chính sách, luật… về nhà ở không đáp ứng được với thực tế của người dân ở trong khu dân cư cũ cần phải giải tỏa để xây mới. Theo quy định, mỗi căn hộ chung cư phải đạt tiêu chuẩn tối thiểu từ 25m2 trở lên, nhưng hiện tại Thành phố có những khu chung cư cũ có nhiều căn hộ chỉ có từ 20-25m2, có những căn hộ 10-12m2 trong khi số lượng nhân khẩu đã tăng lên rất nhiều theo thời gian sử dụng. Bên cạnh đó, một là vấn đề khó cho nhà đầu tư với những khu vực có nhà chung cư diện tích nhỏ, khi xây dựng lên theo tiêu chuẩn, quy chuẩn, chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc,… sẽ không có lợi nhuận. Mặt khác, trong các khu chung cư xây dựng mới, tầng trệt thường phải sử dụng vào các mục đích công cộng, dịch vụ,… cho cả chung cư theo quy chế chung làm nảy sinh mâu thuẫn với các hộ dân có căn hộ ở dưới tầng trệt ở khu dân cư cũ, vì căn hộ ở tầng trệt dù nhỏ đến đâu người ta cũng kinh doanh được và sống được nhờ vào nguồn thu đó.
Với chính sách “một gia đình sinh sống trong căn hộ chung cư khi tái định cư được cấp mỗi hộ khẩu là một căn hộ mới” hiện nay đang là điểm mắc, không có lối thoát. Một ví dụ cho thấy có nhiều khu quy hoạch chỉnh trang, ban đầu thống kê của phường là hơn 300 căn hộ nhưng khi bắt đầu vào đền bù giải tỏa thì số căn hộ đã tăng lên hơn 400, tăng lên một cách bất thường. Đây được xem như cuộc chạy đua không có hồi kết, nếu như thành phố không có giải pháp hợp lý. Nhìn xa hơn nữa thì đây cũng được xem như lời cảnh báo nếu khi khu đất đó được tái định cư hết, sau bao nhiêu năm thì Thành phố lại phải có khu chung cư mới, quỹ đất để tái định cư cho người dân. Kinh nghiệm ở các nước phát triển cho thấy, đối với nhà ở chung cư không có luật ở vĩnh viễn mà chỉ bán cho người dân từ 60 – 70 năm. Sau khoảng thời gian quy định, chủ hộ trả lại cho nhà nước để phá đi xây dựng mới. Còn ở Việt Nam hiện nay đang xem như quyền sở hữu (như đất liền, sổ đỏ độc lập) tương lai không có cách nào giải quyết được.
Không gian bán hàng là sinh kế của nhiều hộ gia đình
sống trong các khu chung cư cũ TPHCM
Bên cạnh đó, còn là những khó khăn trong tạo sự đồng thuận của người dân với chính quyền địa phương, từ sự việc người dân tại chung cư cũ còn là người đầu tư thứ cấp. Hộ dân mua gom các căn hộ có diện tích nhỏ và vừa sau đó họ tách thành nhiều hộ khẩu khác nhau. Hoặc có khu chung cư có khoảng 70 – 80 căn hộ (trong đó đã có 3 nhà đầu tư thứ cấp) họ gom được từ 17 – 20 căn hộ cho một người, số người dân thật chỉ còn hơn chục người. Các chủ hộ này luôn đòi hỏi với mức đền bù cao, khiến cho chủ đầu tư không thể chấp nhận được việc cải tạo và xây dựng mới vẫn dậm chân tại chỗ.
GIẢI PHÁP THÁO GỠ
Mặc dù khó nhưng vẫn phải làm, do vậy 3 nhà (Nhà nước – Nhà đầu tư – Nhà dân) buộc phải tìm ra được phương án, giải pháp tháo gỡ cho chương trình.
(1) Giải pháp ở đây là Nhà nước dùng các biện pháp chế tài làm sao giải được bài toán cho ra, cơ chế hợp lý để cho nhà đầu tư có lợi và như vậy sẽ giúp cho người dân không cảm thấy thiệt thòi như cách đổi mới các đề vấn thủ tục sao cho tốt nhất, nhanh nhất, giảm các chính sách cần thiết, ưu đãi giảm thuế xây dựng, xem đây không phải là chương trình thương mại mục đích làm cho nhà đầu tư thấy được lợi ích (đầu tư có lợi nhuận) thì nhà đầu tư sẽ tham gia, hoặc ngân hàng có thể hỗ trợ cho doanh nghiệp và người dân vay với lãi suất ưu đãi.
(2) Đối với doanh nghiệp, có không ít nhà đầu tư bất động sản muốn đóng góp vào công cuộc xây dựng nhà ở xã hội, nhưng họ cũng ngần ngại bởi các cơ chế chính sách đền bù giải tỏa có nhiều vướng mắc, đa phần họ mong muốn đầu tư là phải có lợi. Mặt khác các nhà quản lý cũng nên xem xét kêu gọi các nhà đầu tư có thực lực về tài chính, có tâm, có tầm để làm nhà ở xã hội. Nhà nước cũng không nên để nhà đầu tư phải tự thương lượng với người dân, bởi người dân mỗi người đưa ra một ý muốn, mỗi người một kiểu thì không biết đến lúc nào mới đền bù xong, bài toán lại trở về với những năm trước đây, nhà đầu tư dễ sinh mệt mỏi do người dân sách nhiễu. Nhà nước và doanh nghiệp cũng cần phân định rõ các hộ chung cư ở tầng trên thì đền bù ở mức độ nào, người dân ở dưới tầng trệt họ đang kinh doanh được đền bù với mức độ nào để họ đảm bảo đời sống. Đây không còn là vấn đề giải quyết về chỗ ở nữa mà liên quan đến cuộc sống của người dân. Vậy giải quyết mâu thuẫn này cũng chỉ còn cách quy hoạch, thiết kế ở một block nào đó để cho người dân ở tầng trệt tái định cư, buôn bán nhỏ, giống như mô hình nhà chung cư cũ nhưng diện tích theo chuẩn mới.
(3) Nhà nước nên tạo điều kiện nên tạo điều kiện người dân muốn tái định cư thì hỗ trợ tiền sinh sống, tiền thuê nhà (hỗ trợ trong thời gian tạm cư) sau đó họ muốn tái định cư bán lại cho người dân với giá gốc. Ví dụ một khu vực xây dựng được 400 căn hộ, chủ đầu tư bán lại 200 căn cho người dân với giá gốc, còn lại 200 căn bán với giá thương mại…. Về vấn đề này Thành phố buộc phải có các biện pháp về mặt pháp lý nhằm ưu đãi cho người dân (người dân thực sự sinh sống ở căn hộ chung cư cũ) chứ không ưu đãi cho những người dân trà trộn vào nhằm mục đích kinh doanh.
Về phía nhà quản lý xây dựng, quy hoạch theo chỉ tiêu quy hoạch chung kiến trúc cũng nên có những chính sách mềm. Ví dụ hệ số sử dụng đất là 5, mật độ xây dựng là 50% dân số, nên tính toán về vấn đề giao thông, về tiếp cận giao thông thay vì chỉ tiêu là 5 thì có thể tăng lên thành 6, nhằm tăng diện tích hệ số lên giúp cho nhà đầu tư. Nhìn chung thì mỗi nhà (Nhà Đầu tư – Nhà Nước – Nhà dân) cần có sự cố gắng 3 nhà để giải quyết cho vấn đề chung cải tạo và xây dựng mới nhà chung cư cũ. Mục đích giúp cho người dân có thể tái định cư, Chính quyền đạt được mục tiêu chương trình thứ 7 đề ra, bên cạnh đó doanh nghiệp xây dựng cũng có lời trong việc tham gia vào cải tạo nhà ở xã hội hiện nay. /.
NGUYỄN TRƯỜNG LƯU
