Cải tạo chung cư cũ – Hài hòa lợi ích ba bên

(Tạp chí Kiến trúc Việt Nam) – Hà Nội hiện có hơn 1.000 chung cư cũ và trong đó rất nhiều chung cư đã xuống cấp nguy hiểm. Điều này không chỉ ảnh hưởng tới mỹ quan đô thị mà còn đe doạ tính mạng những người dân sống trong các chung cư này. Tuy nhiên đây là một bài toán khó đối với Hà Nội vì có nhiều những vướng mắc khi triển khai các dự án về chung cư cũ. Một trong những trở ngại lớn nhất đó là việc hài hoà lợi ích ba bên: Nhà nước – Người dân – Doanh nghiệp. Cần ngay những đề xuất liên quan tới việc giải quyết nút thắt lớn nhất này. Từ việc cân đối lợi ích ba bên chúng ta có thể được mục tiêu chung của xã hội về xoá bỏ các chung cư cũ xuống cấp nguy hiểm hiện nay.

Dự án Shinonome Canal Court, TP Tokyo (Nhật Bản) hình mẫu tiêu biểu cho tái thiết tập trung và đồng bộ nhà ở chung cư cũ

Nhận diện quyền lợi ba bên trong cải tạo chung cư cũ
Trong hơn một thập kỷ qua, những nguyên nhân lớn nhất cản trở đến tốc độ cải tạo xây dựng lại chung cư cũ ở Hà Nội có thể kể liệt kê ra như sau:
Về nguyên nhân chủ quan, cơ chế chính sách không đồng bộ và đặt ra quá nhiều mục tiêu cho vấn đề giải quyết chung cư cũ ở Hà Nội, người dân chưa ý thức đúng đắn giữa quyền lợi và nghĩa vụ trong việc di dời khỏi những chung cư cũ xuống cấp nguy hiểm, doanh nghiệp kỳ vọng về lợi ích quá cao đối với các dự án cải tạo chung cư cũ nên đã không cân đối được giữa chi phí bỏ ra và lợi ích thu về dẫn đến thất bại. Về nguyên nhân khách quan, các chung cư cũ phần lớn tập trung ở các khu vực nội thành Hà Nội (nơi có giá trị kinh tế rất cao song lại không thể gia tăng mật độ dân cư). Sự phức tạp về quyền sở hữu đối với loại hình chung cư cũ (chung cư cũ được ra đời từ thời kỳ bao cấp nhưng lại tồn tại qua nhiều thời kỳ chuyển giao của đất nước với những sự thay đổi về quyền sở hữu trong từng thời kỳ). Sự thiếu thốn về cơ sở vật chất, cơ sở hạ tầng tại các khu nhà tái định cư.
Việc lợi ích 3 bên hoàn toàn trùng khớp là một điều không thể. Chỉ có thể tìm ra phần lợi ích chung của 3 nhóm này, từ đó làm mục tiêu quan trọng nhất mà các biện pháp giải quyết cần hướng tới: Đó chính là việc tạo ra một môi trường sống mới trên chính những chung cư cũ xuống cấp nghiêm trọng hiện nay. Về phía 3 bên sẽ phải tự giải quyết những vấn đề của mình để đạt được lợi ích chung cho toàn xã hội.
Về phía Nhà nước
Việc cần làm trước tiên là nêu lên những vướng mắc lớn nhất của từng bên hiện nay và tìm cách giải quyết, trong đó Nhà nước luôn phải là người tiên phong để giải quyết những khó khăn của mình. Sau đó mới có thể kêu gọi sự chung tay của người dân và doanh nghiệp.
Vướng mắc từ cơ chế chính sách thực chất cũng xuất phát từ việc thiếu kinh nghiệm trong vấn đề giải quyết chung cư cũ. Cùng nhìn lại về lịch sử hình thành của chung cư cũ ở Hà Nội hiện nay thì thấy đây là một sản phẩm của giai đoạn kinh tế tập trung bao cấp. Chung cư cũ ở Hà Nội ra đời nhằm giải quyết nhu cầu nhà ở cho cán bộ công viên chức làm việc ở khối Nhà nước sau khi miền Bắc kết thúc chiến tranh tiến lên xã hội chủ nghĩa. Đến nay nó đã hoàn thành sứ mệnh lịch sử đồng thời cũng hết niên hạn lịch sử.
Tuy nhiên đây là chu kỳ đầu tiên của chung cư ở Việt Nam nên việc xử lý nó ra sao sau khi hết niên hạn sử dụng chưa được tính toán. Những lúng túng gặp phải là không tránh khỏi, việc tham khảo của những nước đi trước trên thế giới đã từng giải quyết vấn đề này là một bước đi đúng đắn.

Về phía người dân
Lý do lớn nhất khiến người dân bất chấp nguy hiểm vẫn ở lại chưa di dời khỏi các khu chung cư cũ xuống cấp nguy hiểm là do họ chưa đồng ý với các giải pháp đền bù và di dời do Nhà nước đưa ra. Điều này cho thấy hai vấn đề :
– Thứ nhất người dân mất niềm tin vào việc Nhà nước có thể cung cấp cho họ một nơi ở mới tốt hơn nơi ở cũ.
– Thứ hai, người dân chưa ý thức đúng đắn về tính cấp thiết của vấn đề di dời hay ở lại, giữa nghĩa vụ và quyền lợi, đôi khi dẫn đến những đòi hỏi vô lý.
Theo nghiên cứu thì xu hướng chủ sở hữu ở các chung cư cũ là người cao tuổi ngày càng tăng. Theo thời gian có nhiều thế hệ cùng chung sống trong một căn hộ tuy nhiên quyền sở hữu thì vẫn thuộc về những người lớn tuổi. Việc dùng các biện pháp tuyên truyền cũng như các chính sách hỗ trợ cho người cao tuổi tại các chung cư cũ có thể là giải pháp giải quyết gốc rễ của vấn đề.
Ban đầu khi các dự án về chung cư cũ chưa được thực hiện thì quan ngại lớn nhất của người dân là chi phí cho việc đầu tư xây quá đắt đỏ nhưng sau khi các dự án hoàn thành thì tỷ lệ này giảm đi 3 lần từ 55,9% xuống 18,7%. Trong khi các nhóm nguyên nhân khác thì hầu như không thay đổi nhiều. Điều này cho thấy chi phí cao chỉ là lo ngại của người dân ở thời điểm chưa xây dựng lại, dẫn đến những yêu câu hay đòi hỏi quá nhiều về lợi ích kinh tế khi được di dời. Trong khi đó vấn đề mấu chốt là có được nơi ở mới tốt hơn an toàn hơn thì chưa được người dân xem xét đúng mức. Ở một nước có trình độ dân trí cao như Nhật Bản người dân còn có tâm lý này thì ở Việt Nam đó cũng là dễ hiểu. Bên cạnh những biện pháp tuyên truyền giải thích Nhà nước cần có những giải pháp kiên quyết hơn như cưỡng chế di dời khỏi những chung cư cũ nguy hiểm có thể sập bất cứ lúc nào để đảm bảo an toàn tính mạng con người.

Về phía doanh nghiệp
Có thể khẳng định sự tham gia của các doanh nghiệp là một bộ phân không thể thiếu được dẫn đến thành công trong việc giải quyết các chung cư xuống cấp của Việt Nam. Tuy nhiên cản trở lớn nhất khiến các doanh nghiệp không mấy mặn mà với vấn đề chung cư cũ là do độ rủi ro cao khi đầu tư vào các dự án này.
Hiện nay, ở Việt Nam Nhà nước vẫn đang trong công cuộc tìm đường để giải quyết khúc mắc này cho các doanh nghiệp, nên bộ phận các doanh nghiệp xây dựng Nhà nước phải đóng vai trò tiên phong trong giai đoạn này. Hơn nữa khi đầu tư vào các dự án doanh nghiệp nên chú ý tới lợi ích kinh tế lâu dài thay vì lợi ích trước mắt như hiện nay. Từ những vị trí trung tâm của các chung cư cũ sẽ mang lại nguồn thu ổn định và lâu dài từ đó giúp cho doanh nghiệp phát triển một cách bền vững.

Từ kinh nghiệm Nhật Bản
Ở Nhật Bản, chung cư được chia thành 4 dạng phụ thuộc vào tuổi thọ của công trình: (1) những chung cư cũ được xây dựng những năm 1950, (2) chung cư được xây dựng từ năm 1970, (3) chung cư được xây dựng từ năm 1985, (4) chung cư xây dựng năm 1995. Những chung cư được xây dựng trước những năm 1970 được xác định là hết thời gian vận hành phải đưa vào cải tạo. Những chung có tuổi thọ ít hơn thì bị đánh giá là không đáp ứng được tiện ích mà người dân mong đợi. Quá trình cải tạo chung cư cũ được căn cứ vào từng nhóm dân cư chia theo độ tuổi, mức thu nhập và hình thức hộ gia đình. Trong đó, những bộ phận dân cư như người già và gia đình có con nhỏ không muốn ở các chung cư cao tầng. Họ cho rằng nhà cao tầng dễ bị ảnh hưởng bởi động đất và sẽ làm giảm các giao tiếp cộng đồng. Do đó việc xây dựng mới các chung cư cũ và tăng số tầng cao không được đánh giá cao ở Nhật Bản. Việc cải tạo chung cư ở Nhật Bản hướng tới các mục tiêu: đáp ứng được nhu cầu của các gia đình (mặt bằng đa dạng, có nhiều cách tiếp cận tòa nhà), phát triển các không gian chung (phòng sinh hoạt chung, ban công rộng), thân thiện môi trường (hạn chế số tầng cao, có sân chơi, cây xanh, kiểm soát mật độ dân số). Chỉ một phần nhỏ diện tích của khu đất cũ được xây thành khu chung cư cao tầng, còn lại phần lớn xây khu thấp tầng và bán cho người dân với giá cao hơn nhằm bù đắp chi phí cho việc xây dựng các tiện ích xã hội cho cả khu vực.
Biện pháp này góp phần kiểm soát được mật độ dân cư và đạt được các mục tiêu công cộng. Tuy nhiên về phía chủ đầu tư, giải pháp này không đảm bảo được lợi nhuận của dự án. Do đó, chính phủ Nhật Bản hỗ trợ chủ đầu tư bằng một loạt các giải pháp sau:
• Ban hành luật cải tạo mới khu vực đô thị tạo hành lang pháp lý cho chủ đầu tư.
• Hỗ trợ tài chính một cách mạnh mẽ. Các dự án cải tạo chung cư sẽ nhận được trợ cấp từ ngân sách quốc gia: tỷ lệ trợ cấp khác nhau tùy theo các loại dự án và ngân sách sẽ được thay đổi qua các năm. Nhà đầu tư có thể nhận được khoảng 20 – 25% trợ cấp với tổng chi phí dự án từ theo từng loại dự án đổi mới nhà ở (khoảng 10% đối với các dự án thương mại).
• Hỗ trợ nhà đầu tư vay vốn với mức lãi suất ưu đãi và giải phóng mặt bằng: Đối với người dân ở chung cư bị cải tạo thì không phải nộp thuế thu nhập cho đến khi họ nhận được nhà mới, đồng thời giảm thuế bất động sản 50% trong năm năm. Đối với người dân không muốn tiếp tục sinh sống ở khu vực cải tạo, chính quyền sẽ hỗ trợ họ mua nhà thu nhập thấp ở nơi khác.
• Thành lập công ty cho vay về nhà ở của Chính phủ đại diện cho nhà nước với mục đích tạo ra các khọản cho vay dài hạn và lãi suất thấp để đảm bảo cho người dân có thể có được nhà ở của mình trong phạm vi có thể. Tỷ lệ lãi suất của các khoản tiền mượn cơ sở do GHLC đưa ra là khoảng 3,1% với nguồn vốn được huy động từ hệ thống trái phiếu tiết kiệm nhưng không trực tiếp từ ngân sách nhà nước mà từ tiết kiệm bưu điện và tiền trợ cấp bảo hiểm hưu trí, tiền đền bù, khế ước nhà, sở hữu tích luỹ khế ước nhà và các khoản cho vay tư nhân.
Nguồn vốn để Chính phủ thực hiện các chính sách trên một phần được lấy từ ngân sách quốc gia, ngoài ra, Chính phủ có thể cho các doanh nghiệp bất động sản đấu thầu các chung cư cũ thành nhà ở thương mại để bù vào phần ngân sách đã bỏ ra. Từ đó có thể thấy, thực hiện hiệu quả khâu xã hội hóa bằng cách thu hút nhiều doanh nghiệp tham gia vào việc góp vốn là mấu chốt để thành công trong việc cải tạo, xây mới chung cư.
Về phía các doanh nghiệp thực hiện dự án, sau khi có được sự hỗ trợ của chính phủ, doanh nghiệp cần tìm được sự đồng lòng của người dân. Các doanh nghiệp ở Nhật đã tiến hành thiết kế cải tạo hoặc xây mới các khu chung cư cũ theo các tiêu chí mà người dân đưa ra ở trên. Sau đó, doanh nghiệp tổ chức các buổi triển lãm giới thiệu về thiết kế này ở các khu chung cư bị cải tạo để người dân góp ý và cảm thấy quen thuộc với thiết kế mới của khu chung cư, tạo điều kiện thuận lợi trong việc di dân giải phóng mặt bằng của dự án.
Một hướng khác đang được Nhật Bản áp dụng là việc cải tạo đồng bộ và tập trung. Dự án Shinonome Canal Court đã được chọn làm dự án thí điểm cho cách thức cải tạo mới này. Đây vốn là một khu vực chung cư cũ rộng 16ha cách trung tâm Tokyo 6km về phía tây nam, vị trí rộng lớn và khoảng cách gần trung tâm của dự án này tương đồng với một số khu đô thị tại Việt Nam. Người dân, với một dự án được tái xây dựng một cách tổng thể trên quy mô lớn, cải thiện toàn bộ hệ thống cơ sở hạ tầng bền vững, tái thiết không gian sống và tiện ích xã hội một cách hợp lý, quy hoạch hoàn thiện với tiêu chuẩn cao và diện tích rộng rãi hơn là điều kiện rất quan trọng thuyết phục được họ chấp nhận. Doanh nghiệp có thể đạt được hiệu quả kinh tế với một nửa quỹ đất sẽ dành để tái định cư, phần còn dôi ra sẽ được chuyển đổi sang mục đích dịch vụ, thương mại để bù đắp chi phí xây dựng. Dự án đã hết sức thành công sau khi hoàn thành vào năm 2007, với 100% số căn hộ đã được phân phối hết, thu về gần 2 tỷ Yên cho nhà nước, chi phí thực hiện dự án hoàn toàn tự trang trải.
đến Giải pháp hữu hiệu với câu chuyện Việt Nam
Để thực hiện tốt việc xã hội hóa thu hút vốn đầu tư cho việc cải tạo chung cư cũ, Nhà nước cần đóng vai trò mấu chốt trong việc cân bằng bài toán lợi ích giữa ba bên: Nhà nước – Doanh nghiệp – Người dân. Dựa vào kinh nghiệm của Nhật Bản, nhóm tác giả đưa ra một số đề xuất sau với Nhà nước khi đối mặt với các vấn đề của người dân và doanh nghiệp:

.Chính sách với người dân:
• Tiến hành khảo sát, tổng hợp ý kiến của người dân ở các khu chung cư cũ về phương án thiết kế, chính sách di dân và các vấn đề liên quan, vừa tạo tâm lý sẵn sàng cho người dân vừa có thể tham khảo được những ý kiến của những người đang sống tại khu vực này.
• Phân nhóm dân cư dựa vào thu nhập, độ tuổi để xây dựng những chính sách phù hợp. Tạo điều kiện cho nhóm người dân có thu nhập thấp và trung bình nhận nhà dành cho người thu nhập thấp ở các khu vực ngoại thành với tỷ lệ quy đổi diện tích hấp dẫn (từ 2 đến 2,5 lần).
• Tạo lòng tin cho người dân tham gia góp vốn vào dự án, bằng cách thực hiện thành công việc thí điểm một dự án cải tạo chung cư cũ và tuyên truyền cho sự thành công đấy. Dưới sự bảo đảm của nhà nước, người dân có thể góp vốn cùng doanh nghiệp cải tạo chung cư cũ. Những người góp vốn sẽ nhận được những ưu đãi như việc chọn tầng, chọn căn nhà ở sau này, tùy từng tỷ lệ vốn góp. Nhà nước cũng có thể tổ chức việc mua trái phiếu xây dựng khu chung cư cũ từ chính cư dân đang sống ở đây. Nếu nhận thức rõ lợi ích sẽ được hưởng sau này, người dân sẽ yên tâm để góp vốn cùng doanh nghiệp đẩy nhanh tiến độ dự án.
• Dân cư ở khu chung cư cũ, tham gia giám sát cộng đồng đối với dự án, để đảm bảo dự án theo đúng tiến độ đã lập, và tránh việc thất thoát lãng phí nguồn vốn nhà nước và người dân.

Chính sách với doanh nghiệp:
• Nhà nước hỗ trợ nguồn vốn cho doanh nghiệp bằng cách cho vay vốn ưu đãi, miễn tiền thuế sử dụng đất.
• Hỗ trợ doanh nghiệp trong việc giải phóng mặt bằng: đối với các hộ dân tích cực trong việc giải phóng mặt bằng được nhà nước hỗ trợ miễn các loại thế trong những năm đầu tái định cư ở khu ở mới. Đối với các hộ nhất định không chịu di dời, chính quyền sẽ có biện pháp cưỡng chế để đảm bảo tiến độ của dự án.
• Việc chồng tầng đối với các khu chung cư cũ cải tạo là điều cần thiết phải làm. Tuy nhiên để đảm bảo mật độ dân cư theo quy hoạch của thành phố thì các dự án có thể học tập kinh nghiệm của Nhật Bản. Diện tích để xây nhà chung cư cao tầng sẽ nhỏ, phần diện tích này có thể dùng để đền bù cho dân và để làm văn phòng cho thuê, còn lại phần diện tích khác thì xây nhà ở thấp tầng hoặc nhà ở liền kề để bán với giá cao hơn. Vị trí các khu chung cư cũ đều nằm ở các quận trung tâm nên việc bán nhà ở mặt phố hoặc nhà ở liền kề sẽ không gặp khó khăn như các khu vực ngoại thành khác. Doanh nghiệp cần khảo sát thị trường và lập dự án chi tiết trước khi đưa ra phương án thiết kế cho việc cải tạo chung cư cũ./.

ThS. Hoàng Vân Giang, Lê Thị Hoài Ân, Phùng Anh Quân
Khoa Kinh tế và Quản lý xây dựng – Đại học Xây dựng

Tạp chí Kiến trúc Việt Nam