Cải tạo chung cư cũ – Chính sách và thực tiễn

(Tạp chí Kiến trúc Việt Nam) – Hà Nội có khoảng 1.155 nhà chung cư cũ với tổng diện tích khoảng 1,25 triệu m2, phần lớn các nhà chung cư được xây dựng từ trước những năm 1980. Trong nhiều năm qua, các khu chung cư này đã đóng vai trò quan trọng trong việc giải quyết nhu cầu nhà ở cho người dân tại Thủ đô. Nhưng đến nay, nhiều khu chung cư cũ đang ở tình trạng xuống cấp nghiêm trọng, ảnh hưởng đến an toàn của người dân và môi trường, cảnh quan đô thị cần phải được cải tạo, xây dựng lại. Thời gian qua, Chính quyền thành phố Hà Nội đã ban hành các chính sách nhằm cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ này. Tuy nhiên, hiệu quả trong quá trình triển khai các chính sách này không cao và gặp nhiều khó khăn, vướng mắc.

Ảnh minh họa.

Về cơ bản, khung chính sách cho cải tạo, xây dựng mới các khu chung cư cũ đã được thiết kế, tạo được môi trường và cơ sở pháp lý cho quá trình triển khai thực tiễn. Đáng chú ý, các chính sách đã đưa ra được những nội dung cơ bản để triển khai thực hiện việc cải tạo, xây dựng mới các khu chung cư cũ, cụ thể:

Thống nhất chủ trương triển khai cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp nhằm tạo ra các khu nhà ở mới có chất lượng tốt hơn, góp phần cải thiện và nâng cao điều kiện sống của nhân dân, cải tạo bộ mặt kiến trúc đô thị theo hướng văn minh, hiện đại. Ưu tiên thực hiện đầu tư xây dựng lại các khu chung cư cũ, nhà cũ nguy hiểm mức độ C, D.

Khi thực hiện cải tạo, xây dựng mới các khu chung cư phải đảm bảo kết hợp hài hòa được lợi ích của Nhà nước – người dân – chủ đầu tư. Việc cải tạo, xây dựng mới các khu chung cư cũ phải thực hiện theo dự án, trên cơ sở quy hoạch chi tiết, cải tạo đồng bộ, tổng thể, theo tiêu chuẩn quy chuẩn về xây dựng. Quá trình lựa chọn chủ đầu tư thực hiện dự án cần công khai, minh bạch và các chủ đầu tư phải có đủ năng lực tài chính cũng như khả năng thực hiện dự án.

Phương thức thực hiện cải tạo, xây dựng mới các khu chung cư cũ theo phương thức xã hội hóa. Khuyến khích chủ đầu tư dự án và các chủ sở hữu căn hộ hợp pháp thỏa thuận thực hiện dự án bằng phương thức hợp tác kinh doanh.

Việc thực hiện dự án cải tạo, xây dựng mới khu chung cư cũ phải thực hiện theo quy định về di chuyển, tạm cư và bố trí tái định cư.

Các dự án cải tạo, xây dựng mới khu chung cư cũ cũng nhận được những ưu đãi. Đối với cộng đồng dân cư, hộ gia đình thuộc dự án được bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái định cư tại chỗ, áp dụng hệ số K = 1,5 lần…; đối với chủ đầu tư: được vay vốn từ các nguồn vốn vay ưu đãi của thành phố để thực hiện việc xã hội hoá đầu tư, ưu đãi về đất đai, giảm thuế thu nhập xuống 10% trong vòng 15 năm.

Việc quản lý, sử dụng các công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, các công trình ở sau đầu tư xây mới đã được quy định chi tiết.

Vai trò tham gia và trách nhiệm của các sở, ban, ngành trong quá trình thực hiện cải tạo, xây dựng mới khu chung cư cũ đã được quy định cụ thể.

Thực trạng dự án và hình thức cải tạo chung cư cũ

Trên cơ sở các chính sách về cải tạo, xây dựng mới các khu nhà chung cư cũ, thực tế công tác triển khai trong những năm qua đã thực hiện được các công việc sau:

Xây dựng tiêu chí và tiến hành phân loại, đánh giá các khu nhà chung cư cũ.

Đã xây dựng tiêu chí đánh giá nhà nguy hiểm theo phương pháp chuyên gia, xây dựng được trình tự, quy trình thực hiện, hướng dẫn các quận, huyện, sở, ngành kiểm tra phát hiện, xử lý và báo cáo cơ quan chuyên ngành về xây dựng. Trên cơ sở đó, thành phố tập trung tổ chức phân loại, đánh giá xác định những nhà chung cư cũ tại các quận: Ba Đình, Hoàn Kiếm, Đống Đa, Hai Bà Trưng làm căn cứ đề xuất kế hoạch, xác định nguồn vốn đầu tư cho công tác cải tạo, xây dựng lại.

Bố trí vốn ngân sách để kiểm định chắt lượng hiện trạng các khu nhà chung cư cũ. Thành phố đã kiểm định được 85 nhà chung cư cũ, xuống cấp trên địa bàn; tập trung xử lý những nhà chung cư nguy hiểm cấp D (P3 Phương Liệt; B6, C7, C8 Giảng Võ; C1 Thành Công; I1, I2, I3 Thái Hà…) và bố trí quỹ nhà tạm cư phục vụ việc di chuyển các hộ gia đình; tổ chức sửa chữa, gia cố, chống đỡ những nhà nguy hiểm cấp C (E6 Thành Công, C8 Giảng Võ, A7 Tân Mai…) nhằm bảo đảm an toàn tính mạng và tài sản của nhân dân. Triển khai thực hiện các thủ tục theo quy định về quản lý đầu tư xây dựng để xoá bỏ các công trình nhà nguy hiểm lún, nứt là 17 công trình (gồm 7 nhà cao tầng và 10 nhà thấp tầng).

Triển khai nghiên cứu lập và phê duyệt quy hoạch lại các khu chung cư cũ. Thành phố đã giao cho các chủ đầu tư nghiên cứu quy hoạch lại các khu như: Nguyễn Công Trứ, Văn Chương, Giảng Võ, Thành Công, Quỳnh Mai, Thanh Xuân, Thượng Đình.

Tiến hành cải tạo, sửa chữa bảo trì chống xuống cắp hoặc phá dỡ xây dựng lại những khu nhà ở chung cư cũ nguy hiểm, lún nứt. Thành phố đã thực hiện 4 giải pháp cơ bản trong cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ đó là: Chống lún nhà cao tầng; Phá dỡ xây dựng lại nhà nguy hiểm cao tầng; Cải tạo xây ốp và Đầu tư dự án cải tạo xây dựng lại các chung cư cũ nguy hiểm. Các giải pháp trên bước đầu đã thu được một số kết quả nhất định.

Về giải pháp chống lún nhà cao tầng: Đã thực hiện ép cọc, gia cố nền móng chống lún cho 12 công trình: A8 Nghĩa Đô (1 đơn nguyên); B7 Thành Công (1 đơn nguyên); E3, E4 và E7 Thành Công; B6 Giảng Võ; B2 Văn Chương, A2 Ngọc Khánh, K7 Thành Công; E6 Thành Công và E6, E7 Quỳnh Mai. Đồng thời, cải tạo thay thế bộ phận kết cấu cho 5 nhà nguy hiểm 5 tầng: A1, A2, A3. A4 Nguyên Khê, A1 Kính Nỗ.

Về giải pháp phá dò xây dựng lại nhà nguy hiểm cao tầng: Đã phá dỡ xây dựng lại 5 nhà nguy hiểm: A3 Giảng Võ (4 tầng với 61 căn hộ) hư hỏng nguy hiểm và xây dựng mới thành 6 tầng (103 căn hộ); B7 Thành Công (5 tầng, 70 căn hộ, 4.200m2 sàn). Đã hoàn thành bàn giao các B7, B10 Kim Liên: 11 tầng gồm 284 căn hộ với diện tích 24.322m2 sàn; A6 Giảng Võ (5 tầng, 80 căn hộ, 4.082m2 sàn) để xây dựng mới thành nhà 09 tầng (180 căn hộ với diện tích 11.905m2 sàn) bằng nguồn vốn ngân sách và vốn của doanh nghiệp.

Về giải pháp cải tạo xây ốp: Việc cải tạo xây ốp các nhà tập thể nhằm cải thiện điều kiện ở, tăng diện tích sử dụng, hoàn chỉnh khu phụ khép kín đối với mỗi căn hộ, tăng cường độ cứng của nhà lắp ghép tấm lớn. Thành phố đã thực hiện dự án thí điểm xây ốp nhà E Nguyễn Công Trứ (4 tầng với tổng diện tích sàn xây ốp mở rộng là 2.057m2); B6 Trung Tự (5 tầng với tổng diện tích sàn xây ốp mở rộng: 1.545m2); B6 Học viện chính trị Quốc gia Hồ Chí Minh (4 tầng với tổng diện tích sàn xây ốp mở rộng 900m2); triển khai xây ốp 10 nhà chung cư khu tập thể Trung Tự.

Về giải pháp đầu tư dự án cải tạo xây dựng lại các chung cư cũ nguy hiểm: Thành phố thực hiện việc đầu tư cải tạo xây dựng lại các chung cư cũ :187 Tây Sơn; C7 và C4 Giảng Võ; I1, I2, I3 Nam Thành Công; B4-B6 Thành Công; A Ngọc Khánh. Các dự án trên đều đã và đang triển khai ở giai đoạn điều tra xã hội học, một số dự án đã có Quyết định phê duyệt của UBND Thành phố đang trong giai đoạn thực hiện các thủ tục về đất, lên phương án di chuyển tạm cư và tái định cư các hộ dân.

Nguyễn Thanh Lân

Khoa BĐS và Kinh tế Tài nguyên – Trường ĐH Kinh tế Quốc Dân

Tạp chí Kiến trúc Việt Nam