Các KCX-KCN TPHCM: Xây nhà xưởng cao tầng thu hút đầu tư nhỏ và vừa

Quỹ đất phát triển hạ tầng khu chế xuất (KCX) và khu công nghiệp (KCN) tại TPHCM không còn nhiều. Việc đầu tư xây nhà xưởng cao tầng để tăng nguồn cung diện tích nhà xưởng và tăng hiệu quả sử dụng đất được xem là một giải pháp trong thu hút đầu tư sản xuất.

Thu hút đầu tư công nghiệp hỗ trợ

Lâu nay, các công ty phát triển hạ tầng KCN thường chỉ cho thuê lại đất có hạ tầng để doanh nghiệp thuê tự xây nhà xưởng, hoặc xây sẵn nhà xưởng (nhưng không có tầng lầu) để đáp ứng nhu cầu của một số doanh nghiệp nhỏ và vừa cần sản xuất ngay.

Tuy nhiên, một số KCN và KCX ở TPHCM như Đông Nam, Hiệp Phước, Linh Trung… bắt đầu triển khai xây nhà xưởng cao 3-8 tầng với diện tích sàn xây dựng 10.000-40.000 mét vuông. Ông Trần Việt Hà, Trưởng phòng Đầu tư của Ban Quản lý các KCX-KCN TPHCM (Hepza), cho biết việc xây nhà xưởng cao tầng là để thu hút các doanh nghiệp có nhu cầu thuê diện tích nhỏ, là cách tiết kiệm quỹ đất sản xuất, phù hợp với tình trạng khan hiếm đất ở TPHCM. Mô hình nhà xưởng này đã được áp dụng thành công ở Hàn Quốc, Nhật Bản hay Đài Loan.

Việc xây dựng nhà xưởng cao tầng đã góp phần tăng nguồn cung diện tích nhà xưởng cho thuê và nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Ảnh: KINH LUÂN

Thật ra, Công ty TNHH Tân Thuận (TTC) – chủ đầu tư phát triển hạ tầng KCX Tân Thuận (có vốn góp của doanh nghiệp Đài Loan), đã và đang cho thuê nhà xưởng cao tầng rất thành công. Theo ông Vũ Văn Hòa, Trưởng Hepza, các tòa nhà 3 tầng, 5 tầng và 6 tầng với diện tích nhà xưởng cho thuê từ 25-2.500 mét vuông của KCX Tân Thuận đã được 24 nhà đầu tư nước ngoài (FDI) thuê hết. Đón đầu làn sóng đầu tư sắp tới của doanh nghiệp FDI nhỏ và vừa, TTC đang xây thêm khu nhà xưởng 8 tầng, tổng diện tích cho thuê hơn 12.500 mét vuông, dự kiến khai thác từ quí 4-2015, đáp ứng nhu cầu thuê nhà xưởng diện tích từ 380-1.700 mét vuông.

Còn theo ông Hà, nhà xưởng cao tầng phù hợp với những doanh nghiệp sản xuất các sản phẩm có tổng trọng lượng không lớn, đặc biệt thích hợp cho ngành công nghệ cao, công nghiệp hỗ trợ. Mô hình này cũng đáp ứng tốt nhu cầu của các nhà đầu tư nhỏ và vừa, hạn chế về vốn đầu tư nên họ thường chọn giải pháp thuê nhà xưởng có sẵn, diện tích nhỏ (dưới 1.000 mét vuông) nhưng đủ tiện ích.

Đối tượng mà Hepza muốn thu hút vào các khu nhà xưởng cao tầng là các doanh nghiệp nhỏ và vừa sử dụng công nghệ, thiết bị hiện đại, có các giải pháp xử lý tốt chất thải rắn, nước thải, khí thải, tiếng ồn, độ rung. Ông Hà cho rằng mô hình nhà xưởng này phù hợp với các doanh nghiệp trong lĩnh vực công nghiệp phụ trợ mà thành phố đang khuyến khích đầu tư.

Việc xây nhà xưởng cao tầng là để thu hút các doanh nghiệp có nhu cầu thuê diện tích nhỏ, là cách tiết kiệm quỹ đất sản xuất, phù hợp với tình trạng khan hiếm đất ở TPHCM. Mô hình nhà xưởng này đã được áp dụng thành công ở Hàn Quốc, Nhật Bản hay Đài Loan.

Hỗ trợ và ươm tạo doanh nghiệp

Theo Hepza, thời gian vừa qua, việc đầu tư hạ tầng, nhà xưởng xây sẵn của các KCX-KCN đã tác động tích cực đến hiệu quả thu hút đầu tư của thành phố, đặc biệt là đối với các nhà đầu tư nước ngoài. Cụ thể trong năm qua, trong số 29 dự án FDI được cấp giấy chứng nhận đầu tư vào các KCX-KCN trên địa bàn thành phố, có đến 19 nhà đầu tư chọn phương thức thuê nhà xưởng xây sẵn để hoạt động. Những dự án này tập trung chủ yếu tại KCN Cát Lái và KCX Tân Thuận vì các khu này gần trung tâm thành phố, có hệ thống cảng và giao thông thuận tiện, kết nối với các tuyến đường cao tốc mới của thành phố như đường cao tốc TPHCM – Long Thành, đường Nguyễn Văn Linh…

Các dự án đầu tư nước ngoài thuê nhà xưởng xây sẵn hầu hết có quy mô vừa và nhỏ, ngành nghề hoạt động thuộc lĩnh vực công nghiệp phụ trợ. Những công ty này mới đến Việt Nam đầu tư mang tính thăm dò nên chỉ muốn thuê nhà xưởng trong vòng đôi ba năm để sản xuất thử. Vốn đầu tư của các dự án này rất thấp. Hepza cho rằng việc này cũng góp phần ươm tạo các doanh nghiệp phát triển thành nhà đầu tư lâu dài tại Việt Nam.Lâu nay, những doanh nghiệp ngành công nghiệp phụ trợ thường đến từ Nhật Bản, Hàn Quốc và Đài Loan.

Tuy nhiên, gần đây đã xuất hiện những doanh nghiệp đến từ châu Âu như Đức, Thụy Điển, Hà Lan với các dự án sản xuất các sản phẩm cơ khí chính xác.

Theo ông Hà, xu hướng doanh nghiệp FDI thuê nhà xưởng xây sẵn ở các KCN đang tăng lên, thậm chí các doanh nghiệp này còn thuê lại nhà xưởng dư thừa của các doanh nghiệp trong nước đã phải thu hẹp sản xuất.

Với đà này, song song với việc xây dựng nhà xưởng tiêu chuẩn, việc phát triển nhà xưởng cao tầng của các KCX-KCN nằm gần khu trung tâm là một trong những giải pháp cần thiết, ưu tiên thu hút đầu tư vào ngành công nghiệp hỗ trợ.

Hiệu quả cao nhưng khó khăn không ít

Theo Hepza, nhà xưởng cao tầng như ở KCX Tân Thuận góp phần tăng nguồn cung diện tích nhà xưởng cho thuê và nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Không những thế, mô hình này còn giúp nâng cao suất đầu tư trên mỗi héc ta đất công nghiệp (bình quân 15 triệu đô la Mỹ/héc ta đất nhà xưởng cao tầng, gần gấp đôi so với 7,7 triệu đô la Mỹ/héc ta đất KCX Tân Thuận); tăng số lượng doanh nghiệp sản xuất trên 1 héc ta đất (bình quân 12 doanh nghiệp/héc ta so với 1 doanh nghiệp/héc ta, gấp 12 lần).

Điều quan trọng nhất là các doanh nghiệp thuê cho rằng họ có cơ hội sản xuất ngay ở các KCN nằm trong nội thành. Ngoài ra, họ giảm được áp lực lớn về vốn đầu tư ban đầu (nếu thuê đất xây dựng thì phải thuê tối thiểu cả ngàn mét vuông, cộng thêm chi phí xây dựng, đầu tư hệ thống xử lý nước thải…); tiết kiệm được chi phí thông qua các tiện ích sử dụng chung của tòa nhà; nâng cao tác phong công nghiệp cho người lao động.

Tuy nhiên, việc phát triển mô hình nhà xưởng cao tầng cũng gặp những thách thức. Trước hết, nó đòi hỏi các nhà phát triển hạ tầng phải có vốn đầu tư lớn. Ông Hòa cho rằng trong điều kiện kinh tế khó khăn hiện nay, việc xác định nhu cầu thuê nhà xưởng để tính toán quy mô đầu tư phù hợp thật không dễ dàng. Điều này lại liên quan đến vấn đề thu xếp vốn.

Trên thực tế, thời gian hoạt động còn lại trong giấy phép đầu tư của một số KCX-KCN tại TPHCM chỉ còn từ 26-30 năm. Do đó, việc phát triển nhà xưởng cao tầng rất cần phải xem xét đến hiệu quả đầu tư của dự án.

Một hạn chế nữa của nhà xưởng cao tầng là các ngành sản xuất bố trí tại đây có máy móc thiết bị cũng như tính chất sản phẩm không quá nặng; độ ồn, độ rung thấp; ít gây ô nhiễm… Những điều kiện này phần nào giới hạn ngành nghề thu hút đầu tư vào nhà xưởng cao tầng.

Theo TBKTSG