Bất động sản TPHCM: Đất nền vùng ven ầm ầm tăng giá, rủi ro rình rập

Với thông tin quy hoạch và hạ tầng phát triển, thị trường đất nền các tỉnh phía Nam đang tăng giá từng ngày, nhưng nếu chạy theo cơn sốt, rủi ro sẽ luôn rình rập nhà đầu tư.

Sức nóng lan trên diện rộng

Có thể nói, chưa lúc nào thị trường đất nền các tỉnh, thành phố phía Nam sôi sục như hiện nay. Đầu tư đất nền đã trở thành câu chuyện tâm điểm ở mọi lúc, mọi nơi, không chỉ thu hút những người có nhu cầu nhà ở, giới đầu tư truyền thống, mà còn thu hút cả nhiều nhà đầu tư tay ngang như giáo viên, dân văn phòng, thậm chí cả dân buôn gánh, bán rong.

Sức nóng của thị trường đất nền các tỉnh lân cận khởi phát từ sự tăng trưởng ấn tượng của thị trường đất nền các quận, huyện vùng ven của TPHCM như quận 9, Thủ Đức, Nhà Bè, Củ Chi…

Tại nhiều nơi, giới đầu cơ gom cả đất nông nghiệp để phân lô, bán nền, gây rủi ro cho người mua. Ảnh: Lê Thắng

Gần một tháng qua, những khách hàng từng tham gia mua đất nền tại một dự án trên đường Huỳnh Tấn Phát, xã Phú Xuân, huyện Nhà Bè, TPHCM (gần phà Bình Khánh) vẫn chưa quên cảnh hàng trăm người chen lấn giành nhau để được mua nền đất tại dự án này. Thậm chí, ẩu đả đã diễn ra chỉ vì đặt 10 nền mà chủ đầu tư bán có 2 nền, số còn lại bán cho người khác.

Theo ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, đến nay, tình hình sốt đất nền tại dự án trên vẫn chưa có dấu hạ nhiệt. Giá ban đầu chủ đầu tư tung ra khoảng 18 triệu đồng/m2, nay nhiều nền đã tăng lên 22 – 26 triệu đồng/m2 (1 nền khoảng 80 m2), nhưng nhiều người vẫn tìm mua.

Trong vai khách hàng, chúng tôi hỏi mua đất nền tại dự án này, thì một nhân viên xưng là người của chủ đầu tư nói: “Đất nền của dự án hiện đã ‘cháy hàng’ gần một tháng qua, nhưng anh có thể mua sang tay lại của những khách đã xuống tiền với giá chênh lệch từ 4 – 8 triệu đồng/m2”. Dù giá bán lại chênh lệch khá cao, nhưng nhân viên này vẫn cam kết: “Bảo đảm mua xong là anh có thể lời từ 50 – 100 triệu đồng/nền”.

Còn ở khu vực phía Đông TPHCM như quận 9, quận Thủ Đức, theo khảo sát của các sàn giao dịch bất động sản, tính từ đầu năm 2017 đến nay, mức giá đất nền đã tăng trung bình từ 30-40%, cá biệt, có những dự án mức giá đã tăng lên 70%, thậm chí 100% so với lúc mở bán.

Tại quận 9, các khu vực xa trung tâm như phường Phú Hữu, Long Bình, Long Phước, Long Thạnh Mỹ…, giá đất cũng tăng chóng mặt. Theo ghi nhận, một nền đất diện tích từ 50 – 100m2 hiện được bán với giá từ 22 – 30 triệu đồng/m2, tăng gần gấp đôi so với năm 2016.

Sức nóng của các quận, huyện ven TPHCM đã lan trên diện rộng sang các tỉnh Đồng Nai và Bình Dương, đặc biệt là những khu vực giáp ranh với TPHCM có kết nối hạ tầng tốt.

Nhiều dự án đất nền, nhà phố phía Nam tăng giá mạnh thời gian qua. Ảnh: Gia Huy

Đáng chú ý, không chỉ với đất nền các dự án được quy hoạch bài bản, pháp lý rõ ràng được đầu tư bởi các chủ đầu có uy tín mới tăng giá, mà tại thị trường Long An, giới đầu cơ còn gom cả đất nông nghiệp, tự phân lô rồi âm thầm rao bán cho khách hàng.

Cơ hội nhiều, rủi ro lớn

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM, thị trường bất động sản TPHCM hiện có xu thế hướng ra vùng ven rất rõ nét, do quỹ đất ở khu vực trung tâm không còn nhiều. Ngoài ra, Thành phố đã đưa ra chính sách siết chặt cấp phép xây dựng dự án bất động sản ở khu trung tâm để đẩy mạnh chương trình giãn dân, nên các doanh nghiệp sẽ phải dịch chuyển ra ngoại ô để phát triển dự án.

“Quy mô thị trường bất động sản TPHCM hiện nay đã vượt ra khỏi ranh giới hành chính của Thành phố và đã có tính lan tỏa trong ‘Vùng TPHCM’, nhất là tại tỉnh giáp ranh như Bình Dương, Long An, Đồng Nai…”, ông Châu nhấn mạnh.

Theo bà Trần Thị Cẩm Tú, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Dịch vụ và bất động sản Eximrs, khảo sát thực tế từ Dự án Long Hưng (Biên Hòa, Đồng Nai) cho thấy, thị trường bất động sản vùng ven hiện nay có sự khác biệt so với trước kia. Nếu trước đó người mua chủ yếu để đầu tư, thì hiện nay, phần lớn khách hàng mua đất gần đây có nhu cầu ở. Tại dự án này, đã có khá nhiều căn nhà mọc lên và cư dân bắt đầu chuyển về sinh sống.

Còn ông Lê Tiến Vũ, Phó tổng giám đốc Cát Tường Group cho biết, trong số 5.000 khách hàng mua đất tại Dự án Cát Tường Phú Sinh (Long An), có đến 90% là những người làm việc tại các quận, huyện vùng ven TPHCM. Hiện tại, dự án này đã có 1.000 căn nhà được khách hàng xây để ở và khoảng 500 căn đang xây dựng.

Với các khu vực, dự án đáp ứng nhu cầu thực về nhà ở, có sự phát triển mạnh về hạ tầng kết nối, nhu cầu tăng cao, giá tăng lên là điều dễ hiểu. Tuy nhiên, tại nhiều khu vực hiên nay đang có dấu hiệu sốt ảo.

Nhiều khu vực xa trung tâm, thiếu hạ tầng dịch vụ, hạ tầng xã hội, đất nông nghiệp không đảm bảo pháp lý…, nhưng giá đất vẫn tăng vọt từng giờ, nếu người mua không tỉnh tháo sẽ rất rủi ro, nhất là với người mua sau.

Thực tế, trong quá khứ, đã có không ít dự án từng một thời sốt nóng như khu vực Nhơn Trạch (Đồng Nai), nhưng sau hàng chục năm, đến nay vẫn là bãi đất trống, khiến nhiều người mua sau mắc kẹt, chôn vốn.

Riêng về thị trường đất nền vùng ven của TPHCM, ông Trần Vĩnh Tuyến, Phó chủ tịch UBND TPHCM cho rằng, thời gian qua có hiện tượng nhiều đối tượng tiếp tay để tăng giá đất ảo giống như một hình thức đa cấp. Bằng nhiều hình thức tác động, các đối tượng đã đưa ra những thông tin sai lệch, không đúng, làm giá đất tăng ảo. Cuối cùng, giá thực như thế nào không ai biết.

Do đó, ông Tuyến yêu cầu các quận, huyện phải lưu ý, đẩy mạnh thông tin tuyên truyền, nhắc nhở để người dân không bị kẻ xấu lợi dụng, đồng thời quản lý chặt chẽ, đặc biệt là cán bộ trong bộ máy chính quyền địa phương.

“Khi người dân muốn mua bán đất đều có sự liên hệ với chính quyền bằng nhiều hình thức. Có thể là do quen biết hoặc qua con đường chính thức để coi khu vực này sắp tới có mở đường hay không, có dự án gì không. Nếu cán bộ nói chính xác thì không sao, nhưng nếu cán bộ có lợi ích cá nhân ở đây thì rõ ràng tạo ra thông tin sai lệch. Người dân đổ xô đi mua làm giá đất tăng ảo”, ông Tuyến nhận định.