Xác lập tiêu chuẩn quy hoạch thiết kế khu nhà ở sinh viên, công nhân đa chức năng

Hiện nay vẫn còn thiếu một hệ thống hoàn chỉnh các tiêu chuẩn, quy chuẩn cụ thể cho thiết kế, đầu tư xây dựng công trình nhà ở sinh viên (NƠSV) , nhà ở công nhân (NƠCN) khu công nghiệp. Cần kịp thời bổ sung, hoàn thiện hệ thống tiêu chuẩn, quy chuẩn này theo hướng phát triển các khu ở đa chức năng, đảm bảo tính bền vững và thẩm mỹ, tiện nghi sống cao.

Nhà ở công nhân Khu công nghiệp Tân Bình, TP.HCM

Hệ thống quy chuẩn, tiêu chuẩn Việt Nam trong thiết kế đầu tư xây dựng công trình nhà ở sinh viên, nhà ở khu công nghiệp hiện nay
Trong thời gian qua, đã có một số văn bản quy định của Bộ Xây dựng về tiêu chuẩn, quy chuẩn cho thiết kế, đầu tư xây dựng công trình nhà ở sinh viên, nhà ở công nhân khu công nghiệp như: 5 tiêu chuẩn nhà ở công nhân; Nghị định số 66/2009 do Chính phủ ban hành về cơ chế chính sách phát triển nhà ở công nhân lao động tại các khu công nghiệp thuê; Thông tư số 14 của Bộ Xây dựng về Hướng dẫn áp dụng thiết kế điển hình, thiết kế mẫu nhà ở sinh viên, nhà ở công nhân và nhà ở cho người thu nhập thấp; Nghị quyết 18 của Chính phủ ban hành năm 2009 về một số cơ chế, chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển nhà ở cho học sinh, sinh viên các cơ sở đào tạo và nhà ở cho công nhân lao động tại các khu công nghiệp tập trung, người có thu nhập thấp tại các khu vực đô thị…
Trong Quyết định số 66/2009 của Chính phủ về Ban hành một số cơ chế, chính sách phát triển nhà ở cho công nhân lao động tại các khu công nghiệp thuê có quy định về Quỹ đất dành để xây dựng nhà ở công nhân khu công nghiệp.
Sử dụng quỹ đất 20% dành xây dựng nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị mới trên địa bàn để giao cho các chủ đầu tư được nêu tại điểm a khoản 2 điều này, đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân khu công nghiệp thuê, nếu quỹ đất đó phù hợp với quy hoạch.
Tiêu chuẩn diện tích ở đối với nhà ở công nhân khu công nghiệp được thiết kế tối thiểu là 5 m2/người; chỉ tiêu xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong khu nhà ở công nhân theo Quy chuẩn xây dựng hiện hành; Khi tổ chức lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng, các dự án nhà ở công nhân khu công nghiệp được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất lên 1,5 lần so với Quy chuẩn quy hoạch xây dựng hiện hành, không khống chế số tầng, phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Trong một số quy định về cấp phép xây dựng chỉ rõ 5 tiêu chuẩn đối với đầu tư, thiết kế về xây dựng NƠCN khu công nghiệp và NƠSV như sau:
– Khu xây dựng nhà phải đảm bảo không thuộc khu vực cấm xây dựng theo quy định của Luật xây dựng, không nằm trong khu quy hoạch giải tỏa, không nằm trong hành lang an toàn giao thông, hành lang an toàn lưới điện, hành lang bảo vệ kênh rạch, chỉ giới đường sông, kênh rạch, không bị ngập úng, không nằm tiếp giáp hay ven kênh rạch, sông, suối có nguy cơ sạt lở, không bị ô nhiễm do chất thải công nghiệp, nằm ngoài khu vực cần bảo vệ quốc phòng, an ninh theo quy định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
– Nhà cho công nhân phải có mật độ xây dựng tối đa không quá 70% tổng diện tích khu đất, diện tích sử dụng (không tính tường xây, không tính gác lửng) mỗi phòng ít nhất là 9m2 (nếu không có nhà vệ sinh trong phòng) và ít nhất 12m2 (nếu nhà vệ sinh trong phòng), chiều rộng phải đảm bảo không nhỏ hơn 2,4m, chiều cao từ sàn đến trần nhà có chỗ thấp nhất là 2,8m, có vách ngăn mỗi phòng riêng biệt bằng gạch xây.
– Móng nhà phải đảm bảo ổn định, chịu được trọng tải căn nhà, tường bao che và tường ngăn các phòng phải được xây dựng bằng gạch, bắt buộc phải được trát vữa mác 75, quét vôi 3 nước hoặc sơn nước; không được làm bằng vách đất, tre nứa hoặc vật liệu dễ mục, dễ cháy; nền nhà phải cao hơn mặt đường (hoặc sân, hè), đảm bảo không bị ngập mưa lớn và tối thiểu phải được tráng bằng xi măng; cử sổ, cửa đi phải đảm bảo khép kín và an toàn trong sử dụng, có chốt khóa an toàn, đóng mở dễ dàng…
– Hành lang, lối đi chung của nhà phải đảm bảo thoát hiểm khi có hỏa hoạn. Trường hợp nhà xây thành một khối có hành lang giữa, 2 dãy phòng hai bên thì kích thường hành lang tối thiểu là 1,4m, chiều dài tối đa giữa hai đầu hồi không quá 25m. Trường hợp xây dựng hai dãy nhà riêng biệt có lối đi chung ở giữ thì kích thước lối đi chung thì tối thiểu là 3,5m. Đối với nhà cho thuê có trên 20 người sử dụng phải có ý kiến chấp thuận sau khi kiểm tra các điều kiện phòng cháy chữa cháy của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
– Trang thiết bị trong phòng tối thiểu phải có một quạt trần hoặc quạt treo tường, một ổ cắm điện và bóng đèn chiếu sáng. Phòng ở phải đảm bảo cho mỗi công nhân, người lao động một giường đơn; đường dây dẫn điện phải đảm bảo an toàn theo quy định của ngành điện, phải có cầu dao cho toàn nhà và mỗi phòng ở phải có cầu dao tự động, phải có nước sạch phục vụ sinh hoạt…
– Với tiêu chuẩn thiết kế cho nhà ở sinh viên, diện tích được thiết kế tối thiểu là 4m2 /sinh viên; chỉ tiêu xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong khu nhà ở sinh viên theo Quy chuẩn xây dựng hiện hành. Các dự án phát triển nhà ở sinh việt được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng và hệ số sự dụng đất lên 1,5 lần so với Quy chuẩn quy hoạch xây dựng hiện hành, số tầng phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan thẩm quyền quy định.
Đây là những quy định cơ sở bước đầu giúp định hình và tạo ra “sân chơi” và “luật chơi” đối với phát triển lĩnh vực NƠSV và NƠCN khu công nghiệp đáp ứng được yêu cầu đặt ra tại thời điểm đó. Tuy nhiên, cho đến nay, sau một thời gian đi vào thực thi, hệ thống các văn bản nói trên đã không còn đáp ứng được thực tế hiện nay, trong đó chưa giải quyết tốt bài toàn phát triển bền vững và hiệu quả đầu tư. Theo đó, các văn bản quy định về cấp phép Xây dựng như ví dụ nêu trên đều đề cập chung chung, chưa có con số cụ thể trong thiết kế, đầu tư, xây dựng. Một số công trình nhà ở sinh viên, nhà ở công nhân công nghiệp đã xây dựng nhưng vướng phải một số hạn chế.
Sinh viên chưa có thu nhập nên vấn đề phát triển nhà ở sinh viên rất khác so với nhà ở thông thường do các hạn chế về khả năng tài chính. Nhu cầu của sinh viên cũng khác so với các đối tượng khác. Sinh viên chỉ ở trọ, nên trước hết khu nhà ở sinh viên phải đảm bảo giá thành cho thuê thấp, ảnh hưởng mạnh đến tiêu chí, hiệu quả thu hồi vốn sau đầu tư. Sinh viên là tầng lớp dân cư có độ tuổi trung bình trẻ, hầu hết chưa kết hôn nên nhu cầu về tiện nghi và sinh hoạt ở phòng trọ rất khác so với căn hộ thông thường. Các thiết kế hiện nay do tự phát nên cơ bản chỉ là chỗ “chui ra, chui vào” cho sinh viên chứ chưa phải chỗ ở tiện nghi.
Hiện nay một số khu công nghiệp, một số nhà đầu tư nước ngoài đã xây dựng khu nhà ở cho công nhân. Ví dụ công ty Samsung, họ xây dựng khu nhà ở công nhân gần khu công nghiệp. Khu nhà ở của công nhân chịu sự quản lý chặt chẽ, nghiêm ngặt giờ giấc. Tuy nhiên công nhân họ sống như vậy không thoải mái nên họ chọn cách thuê trọng trong nhà dân, trong các làng quanh khu công nghiệp. Đó là một trong những hạn chế. Tức là nhà ở công nhân không chỉ là vấn đề ở mà là cả vấn đề cuộc sống bên cạnh giờ làm việc của họ, có gia đình, có vui chơi có giải trí, có việc làm cho người trong gia đình.

Định hướng xây dựng tiêu chuẩn, quy chuẩn cho thiết kế khu NƠSV và NƠCN đa chức năng

Thiết kế khu nhà ở Container cho sinh viên Docks Land, Mỹ

Trong tương lai, việc hướng tới quy định các tiêu chuẩn thiết kế khu khu NƠSV và NƠCN theo hướng “đa chức năng” có thể được coi là xu hướng tất yếu trong quy hoạch và thiết kế khu NƠSV và NƠCN thời kỳ công nghiệp hóa và hiện đại hóa đất nước. Kinh nghiệm từ Thái Lan, các khu công nghiệp lọc hóa dầu hay các khu công nghiệp hóa chất đều quy hoạch xây dựng liền kề một thị trấn công nhân. Thị trấn công nhân là một khu đô thị hoàn chỉnh với cư dân chủ yếu là công nhân trong khu công nghiệp. Mô hình này có ưu thế không phải khu nhà ở công nhân thuần túy mà được phát triển, quy hoạch dưới dạng một đô thị công nghiệp. Khác với mô hình nhà ở công nhân hiện nay chỉ phục vụ cho bản thân công nhân khu công nghiệp, mô hình quy hoạch đô thị công nhân lại được quy hoạch phát triển cho cộng đồng dân cư đa dạng với nhiều người, với bản thân cư dân là công nhân tại chỗchiếm đa số. Các cư dân không làm công nhân trong các khu công nghiệp vẫn tham gia cung ứng các tiện ích sống trong khu đô thị. Vì vậy, công nhân có thể đảm bảo mọi nhu cầu về cuộc sống như mua sắm, giải trí, tiện nghi.
Nhìn lại trong điều kiện nước ta hiện nay, nhà ở công nhân nên xây thành thị trấn, phố phường. Ví dụ nhà ở 4 tầng, 3 tầng trên cho công nhân thuê, còn tầng dưới làm cửa hàng. Công nhân muốn mua sắm gì cũng có, thậm chí trên dãy nhà ở ấy còn nhiều người cần nhà như: kỹ sư, kế toán, y tá… Nên cũng phải có những căn hộ ở mức giá tương đối dành cho người có thu nhập cao hơn. Với công nhân chủ yếu đến từ khu vực thị trấn công nghiệp có tính tương đối cao với mô hình xã hội thực tế tạo thành cộng đồng không hề đơn nhất. Công nhân ở đấy được phục vụ các dịch vụ có sẵn, con cái, vợ chồng công nhân khi lập gia đình cũng có công việc. Còn nếu đã là một thị trấn thì sẽ có trường học, bệnh viện.. chứ không phải mỗi nhà ở. Nên môi trường đó trở nên đa dạng, tạo thành cộng đồng gắn kết với nhau. Như vậy người công nhân có thể gắn bó lâu dài ở đó, chứ không chuyển dịch mạnh theo “mùa vụ” như hiện trạng hiện nay.
Ở trong nước, các khu công nghiệp Bình Dương đã làm rất tốt khi xây dựng được một trị trấn công nhân. Bản thân nhà đầu tư sau khi chia sẻ chỗ ở cho công nhân của công ty vẫn có lãi với các tầng cho thuê ra bên ngoài ở trên, tạo thêm lợi nhuận quay vòng cho tái đầu tư. Tuy nhiên, cần tổ chức quy hoạch theo hướng sử dụng đất đa chức năng. Việc sử dụng đất đa chức năng có thể giảm bớt chi phí đi lại, vui chơi, giải trí. Khu thị trấn công nhân có thể cách khu công nghiệp 1-2km, vừa giảm tiếng ồn, ô nhiễm môi trường vừa có cuộc sống đầy đủ, tiện nghi. Cần xây dựng các chính sách đãi ngộ, văn bản hướng dẫn, đầu tư, quy hoạch thiết kế kiến trúc, quản lý đô thị theo hướng này trong thời gian tới.
Ngay từ bây giờ chính quyền cần vào cuộc mạnh mẽ hơn, tạo điều kiện cho xây dựng các khu nhà ở công nhân góp phần phát triển bền vững các khu công nghiệp. Bên cạnh đó, tạo điều kiện tốt hơn cho các nhà đầu tư, kinh doanh bất động sản thấy được những lợi nhuận khi xây dựng các khu nhà ở công nhân, khơi gợi mạnh hơn các nguồn lực bên ngoài thuộc nhiều thành phần kinh tế trong xã hội tham gia đầu tư xây dựng NƠXH KCN. Cách làm này vừa giữ chân công nhân, gắn kết quan hệ giữa người lao động và người sử dụng lao động.
Với kiến trúc các khu nhà, nên khuyến khích bằng quy định và hướng dẫn trong tiêu chuẩn và quy chuẩn thúc đẩy việc ứng dụng các mô hình giảm giá thành nhà ở. Kinh nghiệm quốc tế cho thấy, có rất nhiều giải pháp thiết kế, thi công khả thi, giải quyết tốt vấn đề này như ứng dụng hệ thống giải pháp khung thép hay container. Nhà ở cho công nhân và gia đình công nhân cần tính đến sự lâu dài, bền vững. Không nên chỉ đầu tư quy hoạch các khu nhà ở công nhân KCN với tầm nhìn ngắn hạn mà nên tham chiếu các biến số nhu cầu sử dụng về phát triển của tương lai để công nhân gắn bó lâu dài ở khu công nghiệp. Ở các nước phát triển như Trung Quốc, Ấn Độ, Thái Lan… có xác lập rất hợp lý về tiêu chuẩn quy hoạch và thiết kế khu nhà ở công nhân. Tại Việt Nam chỉ có 2 nơi hiện đại, đó là Phú Mỹ Hưng, dành cho nhà giàu và khu thị trấn Công nhân khu Bình Dương mới. Kinh nghiệm ấy có thể phổ biến.
Tóm lại, để xác lập được tiêu chuẩn quy hoạch và thiết kế khu nhà ở sinh viên, công nhân đa chức năng cần quá trình nghiên cứu lâu dài. Nhìn từ kinh nghiệm trong nước và quốc tế họ đã làm, chúng ta có thể học hỏi và áp dụng. Cần đặc biệt nhấn mạnh vào xây dựng nhà ở công nhân cần có sự bắt tay của chính quyền, nhà đầu tư bất động sản và người sử dụng lao động. Họ sẽ cùng quy hoạch và xây dựng những khu thị trấn công nhân phát triển, bền vững trong tương lai./.

TS.PHẠM SỸ LIÊM
Phó Chủ Tịch TỔNG HỘI XÂY DỰNG VIỆT NAM

(Nguyễn Linh ghi)/Tạp chí Kiến trúc Việt Nam