Quản lý sử dụng đất xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật đô thị

Trong cơ cấu quy hoạch xây dựng đô thị, đất dành để xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật thường chiếm một tỷ trọng đáng kể trong tổng diện tích đất xây dựng đô thị. Tuy nhiên thực tế không phải lúc nào cũng được thoả mãn nhu cầu này. Tại các đô thị, quỹ đất xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật vốn đã ít lại không được quản lý chặt chẽ và sử dụng hợp lý nên dẫn đến những hậu quả xấu như tắc nghẽn giao thông, ô nhiễm môi trường và nhiều trường hợp còn gây mất ổn định chính trị xã hội do phải di dân, giải phóng quy mô mặt bằng quá lớn và rất tốn kém.

Công trình cầu Nhật Tân, Hà Nội.

Kinh phí để cải tạo các công trình hạ tầng và mở rộng các tuyến đường ở Hà Nội thường rất lớn do phải giải phóng mặt bằng, ví dụ tuyến đường Kim Liên- Ô Chợ Dừa dài trên 1km tổng chi phí xây dựng trên 1000 tỷ đồng thì chi phí cho đền bù để giải phóng mặt bằng cũng đã chiếm gần 800 tỷ đồng. Gần đây là tuyến đường Nguyễn Văn Huyên kéo dài chỉ gần 600 m đã chi 969 tỷ đồng trong số đó thì tiền đền bù là hơn 600 tỷ. Qua các con số nêu trên cho thấy sự tốn kém và phức tạp quá lớn trong quá trình xây dựng cải tạo hệ thống hạ tầng kỹ thuật đô thị. Vì vậy nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật trong các đô thị là một nội dung rất cần được xem xét tính toán kỹ lưỡng.

Thực trạng quỹ đất dành cho cơ sở hạ tầng đô thị

Đất sử dụng vào mục đích xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật đô thị bao gồm: đất xây dựng hạ tầng giao thông; đất xây dựng hệ thống cấp thoát nước; đất xây dựng các trạm xử lý rác thải; đất để bố trí hệ thống cung cấp điện trong đó phải kể đến khoảng cách an toàn lưới điện chiếm một tỷ lệ đáng kể của quỹ đất và đất dành cho nghĩa trang đô thị. Theo tiêu chuẩn và nhu cầu phục vụ đất dành cho từng chuyên ngành có thể tính một cách sơ bộ như sau:
– Diện tích đất dành cho giao thông bao gồm giao thông đầu mối, mạng lưới đường phố, giao thông tĩnh cần đảm bảo từ 20%-25%.
– Diện tích đất dành cho cấp nước đô thị bao gồm mạng lưới cung cấp nước trong đó kể cả khoảng cách bảo vệ an toàn đường ống và hệ thống các công trình xử lý nước tổng diên tích dành cho các công trình cấp nước thường chiếm 1% diện tích đất đô thị.
– Diện tích đất dành cho thoát nước vệ sinh môi trường đô thị bao gồm hê thống đường cống, hệ thống các công trình xử lý nước thải, hệ thống các công trình thu gom xử lý chất thải rắn. Trong đó ước tính diện tích đất dành cho công trình thoát nước đô thị trung bình từ 6-7% diện tích đất đô thị.
– Đối với việc xử lý rác theo phương thức chôn lấp tính trung bình 1,0 kg/người. ngày thì diện tích trung bình dành cho bãi chôn lấp rác bao gồm cả khoảng cách ly ước tính khoảng 4% diện tích đất đô thị.
– Diện tích đất dành cho hệ thống cấp điện và thông tin liên lạc thường chiếm 3% diện tích đất đô thị.

– Đất dành cho nghĩa trang đô thị, hiện nay nước ta phần lớn vẫn theo phong tục địa táng. Nếu tình trạng vẫn tiếp tục tái diễn như hiện nay thì trong các đô thị sẽ không thể có đủ quỹ đất dành cho công việc hệ trọng này.
Như vậy, đất xây dựng cho hệ thống công trình kỹ thuật hạ tầng đô thị ước tính tối thiểu chiếm khoảng từ 30-35% diện tích đất đô thị. Rõ ràng cần một nguồn tài nguyên đất khá lớn để phát triển hệ thống dịch vụ đô thị.
– Quỹ đất dành cho giao thông, tại một số đô thị lớn diện tích đất dành cho giao thông chỉ khoảng 10% là thấp so với các nước ( 20-25%). Qua khảo sát 25 đô thị có tới 1/2 số đô thị có trên 30% đường có bề rộng < 2,5m. Như vậy việc xây dựng đường mới và mở rộng đường cũ là điều tất yếu của tất cả các đô thị trong những năm tới.
– Quỹ đất dành cho hệ thống cấp và thoát nước hiện nay hệ thống cấp nước thường đi chung cùng với các hạ tầng khác trên đường phố chính. Công trình xử lý nước cấp trong các đồ án quy hoạch trước đây có tính tới nhưng nhu cầu tăng nhanh nên khi mở rộng công suất của nhà máy thì không có đất để xây dựng mở rộng. Các công trình xử lý nước thải trong nhiều năm trước đây cũng chưa tính đến nên sau này khi phải xây dựng đã không có quỹ đất để xây dựng.

– Vấn đề bãi xử lý rác hầu như đô thị nào cũng gặp phải vấn đề nan giải này.Qua số liệu thu thập về xây dựng Bộ chỉ số các đô thị hợp tác giữa UN HABITAT và Hiệp hội các đô thị Việt Nam cho thấy diện tích dùng cho các bãi chôn lấp rác thải là một bài toán khó mỗi đô thị cần phải có giải pháp trong công tác xử lý chất thải rắn để hạn chế thấp nhất việc sử dụng đất đô thị.
– Hệ thống mạng điện của các đô thị vẫn còn tình trạng phổ biến xây dựng vi phạm khoảng cách an toàn lưới điện, nhiều nơi rất nghiêm trọng gây mất an toàn đến tính mạng của người dân.
Tổng hợp các số liệu thu thập cho kết quả: đất xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật của nhiều đô thị ở nước ta mới chỉ chiếm khoảng từ 10-15% đất đô thị, nếu so với yêu cầu cần khoảng (30-35%) thì thực tế mới chỉ đạt từ 1/3 đến 1/2 yêu cầu. Đây chính là khó khăn rất lớn của các đô thị trong tương lai gần.

Định hướng phát triển về kết cấu hạ tầng đô thị

Công trình cầu phục vụ giao thông đô thị tại TP. Hồ Chí Minh

Ngày 7/4/2009 Thủ tướng Chính phủ đã có Quyết định số 445/QĐ-TTG về phê duyệt Điều chỉnh Định hướng Quy hoạch tổng thể hệ thống đô thị Việt Nam đến năm 2025 và tầm nhìn đến năm 2050 và ngày 07 tháng 11 năm 2012 Thủ tướng Chính phủ đã có Quyết định Số: 1659/QĐ-TTg Phê duyệt Chương trình phát triển đô thị quốc gia giai đoạn 2012 – 2020. Đây là những căn cứ chủ yếu để quản lý và sử dụng kết cấu hạ tầng kỹ thuật đô thị. Trong Quyết định về Chương trình phát triển đô thị Việt Nam đã xác định đến năm 2020: Tỷ lệ đô thị hóa toàn quốc đạt 45%, hệ thống đô thị đảm bảo chất lượng phù hợp với loại đô thị và cấp quản lý hành chính đô thị, bao gồm 02 đô thị loại đặc biệt, 312 đô thị từ loại I đến loại IV và khoảng trên 620 đô thị loại V. Đồng thời chất lượng đô thị trên các mặt được nâng lên rõ rệt với các chỉ tiêu rất cụ thể ví dụ: Tỷ lệ đất giao thông so với diện tích đất xây dựng đô thị tại đô thị loại đặc biệt, loại I và loại II đạt từ 20 – 25% trở lên; đô thị từ loại III đến loại V đạt từ 20% trở lên. Tỷ lệ vận tải hành khách công cộng đáp ứng nhu cầu tại các đô thị loại đặc biệt và loại I đạt từ 20 – 30% trở lên; đô thị loại II và III đạt từ 10 – 15%; đô thị loại IV và loại V đạt từ 2 – 5%.v.v.

Giải phân cách giữa 2 làn đường được khai thác xây dựng tuyến đường sắt trên cao

Theo như tính toán nhu cầu sử dụng đất đô thị vào năm 2020 sẽ tăng gấp từ 2-2,5 lần so với hiện nay, chiếm khoảng 7-8% đất tự nhiên toàn quốc. Tuy nhiên theo đánh giá của các nhà chuyên môn, quỹ đất thuận lợi để phát triển đô thị ở mỗi vùng lại rất hạn chế, việc khai thác sử dụng những vùng đất mới gặp phải khó khăn về đền bù giải phóng mặt bằng.
Tháng 6 năm 2006 Ngân hàng Thế giới (WB) đã tiến hành các cuộc hội thảo để giới thiệu về những vấn đề liên quan tới ”Chiến lược phát triển đô thị – Đối mặt với những thách thức” về đô thị hoá nhanh chóng và chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường và năm 2012 WB đã công bố tài liệu về “Đánh giá đô thị hóa ở Việt Nam”. Báo cáo của WB đã cho biết: “Việt Nam mỗi năm chuyển đổi khoảng 10.000 ha đất nông nghiệp thành đất đô thị, hầu hết là đất ở các vùng ven đô. Điều này là việc này dường như mâu thuẫn với các chính sách quốc gia về chống hao hụt quỹ đất nông nghiệp cơ bản và đảm bảo an ninh lương thực”.

Sau khi định hướng được phê duyệt, hệ thống đô thị nước ta đã có bước phát triển nhanh chóng, tuy nhiên cũng đã xuất hiện nhiều sự bất hợp lý rất cần phải điều chỉnh cho phù hợp với sự phát triển lâu dài.
– Để cải tạo và phát triển đô thị có hiệu quả cần theo các dự án phát triển có quy mô lớn, tuy nhiên trong thực tế ở một số thành phố do nhiều điều kiện đã thực hiện các dự án nhỏ lẻ với phương thức chủ đầu tư lo cơ sở hạ tầng ở trong hàng rào còn ngoài hàng rào thì do thành phố chịu trách nhiệm. Một số khu đô thị lớn của Hà Nội như khu Linh Đàm, Định Công nằm trong tình trạng những năm trước đây đường giao thông từ khu đô thị ra các đường lớn của thành phố là các đường nhỏ thắt nút cổ chai dẫn đến tắc nghẽn giao thông do công ty không có trách nhiệm trong khi Thành phố lại chưa quan tâm cho đến gần đây khu đô thị mới Văn Quán mới tiến hành mở đường rộng ra đường Nguyễn Trãi . Đây là một nội dung cần phải được xem xét đồng bộ ngay từ ban đầu để khi xây dựng một khu vực mới đã phải dự tính một cách đầy đủ toàn diên và lâu dài.
– Xây dựng cơ sở hạ tầng sẽ phải di dời và tái định cư một số lượng lớn nhà dân, do vậy phát triển đô thị thực chất là quá trình tái định cư. Việc tái định cư tại chỗ như một số nơi đã làm sẽ góp phần giải quyết khó khăn cho người dân. Do vậy các dự án cải tạo đô thị là các dự án đa ngành và phải huy động, tôn trọng vai trò của cộng đồng trong việc tham gia bàn bạc và ra quyết định.
– Đối với các tuyến đường phố khi giải phóng mặt bằng để mở rộng đường, tuỳ theo quy hoạch mặt phố dải đất ngay sát với chỉ giới đường, sau khi mở rộng cũng cần được giải phóng mặt bằng và đền bù theo chính sách đền bù GPMB tại thời điểm đó. Dải đất này được dùng vào việc tổ chức tái định cư mặt phố. Vấn đề chênh lêch giá trị đất đai khi mở rộng đường là một nội dung lớn đã được nhiều nước trong khu vực áp dụng có hiệu quả. Giải quyết tốt được điều này tạo nên nguồn tài chính cho nhà nước và tạo sự công bằng xã hội. Nhưng cho đến nay chúng ta chưa lí giải được nguyên nhân vì sao, điều gì là khó khăn nhất. Những câu hỏi đó nhiều người đã đề cập nhưng đến nay vẫn còn bỏ ngỏ.

Kết cấu hạ tầng kỹ thuật đô thị là một trong những thành phần chủ yếu của một đô thị. Kết cấu hạ tầng kỹ thuật phát triển sẽ tạo điều kiện nâng cao năng suất lao động nâng cao chất lượng sống. Ngân hàng Thế giới đã chứng minh rằng nếu tăng 1% cho đầu tư vào xây dựng kết cấu hạ tầng thì cũng sẽ tăng 1% GDP. Hiệu quả quản lý và sử dụng đất xây dựng kết cấu kỹ thuật đô thị là sự đảm bảo tốt nhất cho quá trình đầu tư xây dựng, cung cấp, khai thác và sử dụng. Để đảm bảo cho kết cấu hạ tầng phát huy tác dụng, vai trò của các cơ quan quản lý nhà nước và cơ quan bảo vệ pháp luật là đặc biệt quan trọng trong việc giám sát, xử lý các hành vi vi phạm pháp luật và quy hoạch của kết cấu hạ tầng, đồng thời không thể thiếu sự tham gia tích cực của cộng đồng dân cư./.

TC Kiến trúc Việt Nam số 7+8