Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) vừa phối hợp với Tổng cục Đất đai, Bộ TN&MT tổ chức hội thảo về Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai. Đây là một trong những nhiệm vụ quan trọng trong chương trình năm 2022 của Chính phủ giao cho Bộ TN&MT.
Nhiều khó khăn, vướng mắc về đất đai
Theo dự thảo tờ trình xây dựng nghị định, Bộ TN&MT cho rằng tuy có hàng chục nghị định, thông tư hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013 nhưng thời gian qua các địa phương, người dân và doanh nghiệp vẫn phản ánh, kiến nghị tháo gỡ nhiều khó khăn, vướng mắc về đất đai.
Hội thảo góp ý dự thảo Nghị định sửa đổi các nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai do Bộ TN&MT và VCCI tổ chức. Ảnh: Phú Trọng
Những vướng mắc, chồng chéo qua rà soát hệ thống pháp luật về đất đai cho thấy chủ yếu liên quan tới việc phát triển quỹ đất, đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (SDĐ) còn khó khăn.“Song song với quá trình xây dựng dự án Luật Đất đai sửa đổi, thực hiện chủ trương chung của Chính phủ về tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc cho các địa phương, người dân và doanh nghiệp, Bộ TN&MT tiếp tục chỉ đạo các cơ quan có liên quan rà soát các quy định của pháp luật đất đai để ban hành theo thẩm quyền hoặc trình cấp có thẩm quyền ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai để tiếp tục tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc trong quá trình tổ chức thi hành trong khi chờ sửa đổi toàn diện Luật Đất đai” – Bộ TN&MT cho hay.
“Đối với hộ gia đình, cá nhân còn so bì, chưa công bằng khi xác định lại diện tích đất ở trong trường hợp SDĐ từ trước ngày 18-12-1980 nhưng không có giấy tờ về quyền SDĐ” – dự thảo tờ trình nêu.
Các khách sạn, căn hộ – khách sạn, văn phòng lưu trú, biệt thự du lịch nghỉ dưỡng… trên đất thương mại – dịch vụ cũng gặp nhiều khó khăn khi cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu. Điều này, theo Bộ TN&MT là do cách hiểu quy định của pháp luật khác nhau cũng như cách triển khai thực hiện gây ách tắc, ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của chủ đầu tư cũng như của người nhận chuyển nhượng quyền sở hữu.
Cùng một số vấn đề quan trọng khác, Bộ TN&MT cho rằng trong khi Quốc hội chưa ban hành Luật Đất đai sửa đổi thì sửa các nghị định liên quan đến đất đai để giải quyết những vướng mắc, tồn tại trong thực tiễn là cần thiết.
Nghị định mà Bộ TN&MT đang tính trình Chính phủ sửa một số điều của các nghị định 43/2014, 44/2014, 91/2015, 01/2017, 148/2020, 31/2021.
Ông Đậu Anh Tuấn, Trưởng ban Pháp chế VCCI, cho rằng trong khi chờ đợi Luật Đất đai được sửa đổi thì việc sửa các nghị định hướng dẫn luật đất đai mới là cách tháo được, gỡ được nhiều rào cản, trở ngại liên quan đến đất đai hiện nay.
Cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho các công trình lưu trú, du lịch
Với vấn đề xác định lại đất ở đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành trước ngày 18-12-1980 nhưng không có giấy tờ về quyền SDĐ theo quy định, Bộ TN&MT đề xuất sửa đổi khá rõ ràng.
Cụ thể, cần bổ sung quy định đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành trước ngày 18-12-1980 và tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ trước đây, người SDĐ không có một trong các loại giấy tờ theo Luật Đất đai và Nghị định 43/2014 thì nếu người SDĐ có nhu cầu hoặc Nhà nước thu hồi đất thì được xác định lại diện tích đất ở.
Bộ TN&MT đề xuất “giao UBND cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện, tập quán và tình hình quản lý đất đai tại địa phương ban hành quy định việc xác định lại diện tích đất ở đối với trường hợp nêu trên bảo đảm không vượt quá diện tích đất ở đối với trường hợp có giấy tờ về quyền SDĐ”.
Đặc biệt, Bộ TN&MT đề xuất Chính phủ bổ sung quy định về việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng là khách sạn, căn hộ – khách sạn, văn phòng lưu trú, biệt thự du lịch nghỉ dưỡng, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng, nhà nghỉ du lịch và công trình khác (công trình phục vụ mục đích lưu trú, du lịch) trên đất thương mại, dịch vụ.
Theo tờ trình, việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với các công trình nêu trên gặp nhiều khó khăn tại các địa phương. Có địa phương chưa triển khai thực hiện được việc cấp giấy chứng nhận hoặc có địa phương đã triển khai thực hiện nhưng không phù hợp với quy định của pháp luật (như xác định loại đất là đất ở hoặc đất ở không hình thành đơn vị ở với thời hạn sử dụng lâu dài). Từ đó dẫn đến ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của chủ đầu tư cũng như của người nhận chuyển nhượng quyền sở hữu.
“Để thống nhất trong cách triển khai thực hiện tại các địa phương, giải quyết những khó khăn, vướng mắc trong thời gian qua liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận cho các loại công trình này, dự thảo đã bổ sung quy định về chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng là khách sạn, căn hộ – khách sạn, văn phòng lưu trú, biệt thự du lịch nghỉ dưỡng, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng, nhà nghỉ du lịch và công trình khác (công trình phục vụ mục đích lưu trú, du lịch) trên đất thương mại, dịch vụ” – dự thảo tờ trình nêu.
Giá đất, đấu giá đất cần quy định rõ hơn
Về thông tin trong việc xác định giá đất, Bộ TN&MT nói cần bổ sung quy định để “nâng cao chất lượng xác định giá đất trên cơ sở nghị định hóa quy định của Thông tư 36/2014 của Bộ TN&MT”.
Ngoài ra, cần quy định thêm việc ưu tiên chọn các thông tin phát sinh gần nhất với thời điểm định giá và tại khu vực định giá đất để định giá đất. Giao trách nhiệm tổ chức điều tra, theo dõi, cập nhật, quản lý biến động giá đất cho UBND cấp tỉnh, định kỳ công bố hằng quý.
Các phương pháp xác định giá đất được Bộ TN&MT đề xuất “nghị định hóa” các phương pháp như trong Thông tư 36/2014. Đồng thời bổ sung các phương pháp so sánh trực tiếp, thu nhập. Phương pháp thu nhập yêu cầu phải giải thích thời hạn SDĐ trường hợp định giá để tính tiền thuê đất hằng năm là 50 năm.
Đặc biệt, dự thảo tờ trình đề xuất thêm “phương pháp thặng dư”. Phương pháp này nhằm định giá đối với thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích SDĐ; tính tổng chi phí phát triển giả định đối với bất động sản bao gồm cả lợi nhuận rủi ro và lãi vay.
Đặc biệt, Bộ TN&MT nhận định: “Việc xác định giá đất còn kéo dài, giá đất chưa phù hợp với thị trường do vấn đề thông tin định giá và việc áp dụng các phương pháp định giá. Việc tổ chức đấu giá quyền SDĐ trong thời gian qua còn phát sinh nhiều bất cập.
Vì vậy, cần bổ sung quy định về cách thức xác định và phê duyệt giá khởi điểm của thửa đất đấu giá; điều kiện của tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá; quyền và trách nhiệm của người tham gia đấu giá”.
Chân Luận/Pháp luật TPHCM
