“Tôi cho rằng sẽ không có sốt đất vào năm 2022”
Đó là khẳng định của ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc R&D DKRA Vietnam. Vị chuyên gia này cho rằng, Nhà nước đang kiểm soát tốt những yếu tố gây sốt hoặc bong bóng bất động sản.
Dự báo về thị trường BĐS năm 2022, ông Nguyễn Hoàng cho rằng, các dự báo về thị trường đều phải phụ thuộc vào nhiều điều kiện, yếu tố và khó lường trước những diễn biến vĩ mô. Ví dụ như trong năm 2021, các dự báo từ đầu năm đều không chính xác vì dịch bệnh bùng phát lần 4 nghiêm trọng đã làm thay đổi toàn bộ hoạt động kinh tế – xã hội.
Tuy nhiên, ở thời điểm hiện tại, giả định rằng tình hình dịch bệnh được kiểm soát tốt và chúng ta đã xác định sống chung với Covid-19, các hoạt động kinh tế – xã hội – du lịch sẽ từng bước phục hồi. Theo đó, năm 2022, dự báo GDP của Việt Nam có thể lên đến 6.5-7,5%, tương đương mức GDP của năm 2019 trở về trước.
Theo ông Hoàng, thị trường bất động sản năm 2022 có thể diễn biến theo hướng: Nửa đầu năm 2022, nguồn cung mới và sức mua được duy trì ổn định như quý 4/2021, có thể sẽ tăng nhẹ nhưng không quá mạnh mẽ.
Đến nửa cuối năm 2022, thị trường sẽ sôi động hơn với cả nguồn cung mới và sức mua. “Tuy nhiên, tôi không cho rằng sẽ có sốt đất hoặc sốt bất động sản trong năm 2022 vì theo quan sát, có thể thấy Nhà nước đang kiểm soát tốt những yếu tố gây sốt hoặc bong bóng bất động sản như: chính sách tài chính, kiềm chế lạm phát, lãi suất và giá trị đồng nội tệ ổn định trong mấy năm qua, kênh đầu tư thay thế bất động sản cũng đa dạng hơn,…”, ông Hoàng khẳng định.
Riêng đối với bất động sản thuộc loại hình mặt bằng bán lẻ có lẽ vẫn sẽ có nhiều thách thức do mức giá thuê đã quá cao từ năm 2019 về trước. Trong giai đoạn dịch bệnh và siết chặt giãn cách xã hội, xu hướng mua sắm online được đẩy mạnh, nên hạn chế bớt về nhu cầu mặt bằng bán lẻ.
Bất động sản nghỉ dưỡng tiếp tục phụ thuộc vào sự phát triển của du lịch. Theo nhiều dự báo, phải đến năm 2023 ngành du lịch mới có thể quay trở lại như năm 2019 trở về trước và khi đó bất động sản nghỉ dưỡng mới sôi động trở lại. Dù vậy, một số dự án bất động sản nghỉ dưỡng có thế mạnh vượt trội và tiềm năng thì vẫn có tín hiệu tích cực.
Theo phân tích của ông Hoàng, mặc dù có tâm lý tích cực và niềm tin vào thị trường, nhưng cũng phải nhìn thẳng vào những khó khăn, thách thức thị trường đã và đang đối mặt trong thời gian qua và trong giai đoạn tới như: Nguồn cung mới vẫn hạn chế, không được dồi dào; Nhiều dự án vẫn chưa được tháo gỡ vướng mắc về pháp lý. Một số vấn đề về pháp lý vẫn chưa theo kịp sự thay đổi và phát triển của thị trường, ví dụ dễ thấy là loại hình condotel vẫn chưa có quy định rõ ràng, cụ thể trong văn bản luật, làm ảnh hưởng đến quyền lợi của người sở hữu cũng như những quy định về trách nhiệm của các bên liên quan. Sự bất hợp lý về cung cầu giữa các phân khúc: Nhà ở vừa túi tiền đã gần như biến mất 2 năm trở lại đây, trong khi đó giá bất động sản liên tục tăng ở mọi phân khúc, thậm chí là “kỷ lục” mặt bằng giá luôn bị xô đổ.
Theo đó, khi giải quyết được các vấn đề thách thức nêu trên, thị trường sẽ có những bước phát triển lên một tầm cao hơn, ổn định bền vững hơn. Một số các giải pháp đã được đề cập rất nhiều lần, rất lâu nhưng tiến triển chưa được như trông đợi. Cần phải thúc đẩy hơn nữa các thay đổi cải cách, có kế hoạch chiến lược lâu dài và sâu rộng hơn.
Thứ nhất, Pháp lý – chính sách – cơ chế được thể hiện qua luật. Hiện nay, Luật Đất đai đang được chuẩn bị đề xuất đưa ra Quốc hội xem xét, thảo luận, điều chỉnh sửa đổi. Đây là việc quan trọng, sẽ kéo theo các luật liên quan như Luật Kinh doanh bất động sản, Luật nhà ở,… sẽ có những điều chỉnh.
Thứ hai, Quy hoạch đô thị: Điển hình, Tp.Thủ Đức mới ra đời hơn 1 năm, nhưng chỉ thấy giá nhà đất tăng, chưa thể hiện được là một thành phố xứng tầm dù biết rằng phải có nhiều yếu tố tác động.
Thứ ba, Chương trình Nhà ở Quốc gia: Bộ Xây dựng đang có kế hoạch/chiến lược một triệu căn nhà gồm cả NOXH và nhà lưu trú cho công nhân tại các khu công nghiệp, khu chế xuất. Đây chính là một trong các kế hoạch cần thiết để giảm tải bớt cho nhà ở thương mại.
Thứ tư, điều chỉnh tỷ trọng loại hình căn hộ: Loại hình căn hộ thương mại có mức giá vừa túi tiền (căn hộ hạng C) đã bị biến mất 2 năm nay.
“Trong tình hình hiện tại, dịch bệnh dù được kiểm soát nhưng vẫn còn rất phức tạp và yêu cầu chúng ta tự tin nhưng vẫn phải thận trọng. Với chỉ đạo của Chính phủ về phục hồi kinh tế sau đại dịch và với tiềm lực của thị trường bất động sản, kịch bản bức tranh chung thị trường trong năm 2022 cũng được dự báo với những thuận lợi và thách thức đan xen nhau”, ông Hoàng nhấn mạnh.
