Tháo gỡ cải tạo chung cư cũ: Tương lai không xa

(KTVN)-Hàng nghìn chung cư cũ, xuống cấp nghiêm trọng trên khắp cả nước sắp được tháo gỡ nút thắt về pháp chế, tạo đà đẩy nhanh tiến độ cải tạo, xây dựng lại vốn đã giậm chân tại chỗ hàng chục năm qua.

Theo đó, tháng 9/2021 tới đây, Nghị định 69/2021/NĐ-CP (Nghị định 69) về cải tạo, xây dựng lại nhà ở chung cư sẽ có hiệu lực pháp luật. Sự ra đời của Nghị định 69 với nhiều quy định cụ thể, rõ ràng, đồng bộ, mang tính khả thi cao được kỳ vọng sẽ tạo bước đột phá mới, thu hút được nhiều nhà đầu tư tham gia dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ.

Nhiều khu tập thể cũ đã xuống cấp nghiêm trọng, nguy cơ mất an toàn cho người dân tại quận Thanh Xuân, Hà Nội

Các chung cư thuộc diện phải tháo dỡ

Nghị định quy định rõ, nhà chung cư cũ thuộc diện phải phá dỡ, xây dựng lại thuộc trường hợp khẩn cấp do sự cố, thiên tai, cháy nổ, hết niên hạn…

Trường hợp nhà chung cư cũ chưa hết niên hạn sử dụng nhưng có kết luận kiểm định của cơ quan quản lý nhà nước cấp tỉnh thể hiện các kết cấu chịu lực chính xuất hiện tình trạng nguy hiểm tổng thể, có nguy cơ sập đổ, không đáp ứng điều kiện tiếp tục sử dụng, cần phải di dời khẩn cấp các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư.

Các nhà chung cư bị hư hỏng nặng về hệ thống hạ tầng kỹ thuật phòng cháy chữa cháy; cấp, thoát nước, xử lý nước thải; cấp điện, giao thông nội bộ không đáp ứng các yêu cầu của quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật hiện hành hoặc có nguy cơ mất an toàn trong vận hành, khai thác sử dụng cần phải phá dỡ.

Trường hợp nhà chung cư bị hư hỏng một trong các cấu kiện kết cấu chính của công trình, gồm móng, cột, tường, dầm, xà không đáp ứng yêu cầu sử dụng bình thường mà không thuộc diện phải phá dỡ nhưng nằm trong khu vực có nhà chung cư thuộc diện bị phá dỡ theo quy định của Luật Nhà ở.

Rào cản của chính sách cũ dần được gỡ bỏ

Trước kia, do những bất cập từ cơ chế, chính sách dẫn đến khâu xây dựng kế hoạch, quy hoạch, lập dự án, giải phóng mặt bằng, bố trí quỹ nhà tái định cư,… gặp nhiều vướng mắc. Đặc biệt là thiếu những quy định cụ thể về phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư; việc tạo lập quỹ nhà tạm cư khi phá dỡ chung cư cũ,… Những khó khăn đó khiến các doanh nghiệp đầu tư không mặn mà.

Khắc phục những bất cập đó, Nghị định 69 đã phân cấp, phân quyền mạnh hơn cho UBND cấp tỉnh, tạo động lực mới cho công tác lãnh đạo, chỉ đạo, nâng tính khả thi khi triển khai thực hiện. Đây là cơ sở pháp lý mạnh giúp các địa phương xác định kế hoạch ổn định, toàn diện.

Các yêu cầu về quy hoạch khu vực cải tạo, xây dựng lại đã được Nghị định xác định là trách nhiệm của Nhà nước và là cơ sở để xây dựng phương án bồi thường. Với quy định này, một số bất cập trong cải tạo chung cư cũ với quy hoạch chung, quy hoạch phân khu,… sẽ được tháo gỡ.

Về lựa chọn các chủ đầu tư, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm xây dựng và ban hành các tiêu chí để lựa chọn chủ đầu tư công khai, minh bạch, đồng thời cần đảm bảo thời gian theo quy định được xác định trong Nghị định.

Đặc biệt, Nghị định có những đổi mới như việc lấy ý kiến các chủ sở hữu với tỷ lệ đồng thuận rất cụ thể, có điều chỉnh quy định đã áp dụng trước đây. Việc lấy ý kiến các chủ sở hữu khi lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được thực hiện theo nguyên tắc mỗi một căn hộ trong nhà chung cư tương ứng với một phiếu biểu quyết và có ít nhất 70% tổng số chủ sở hữu căn hộ, khu chung cư đó tham gia; DN được lựa chọn phải được tối thiểu 75% tổng số chủ sở hữu tham gia đồng ý; Trường hợp nhiều DN đăng ký làm chủ đầu tư thì lựa chọn DN nhận được tỷ lệ đồng ý cao nhất, nhưng tối thiểu phải đạt trên 51% tổng số chủ sở hữu đồng ý… Nội dung này phù hợp với nguyên tắc quy định tại khoản 5 Điều 102 Luật Nhà ở 2014.

Việc tổ chức lựa chọn chủ đầu tư dự án phải được lập thành biên bản có chữ ký của đại diện UBND cấp huyện nơi có dự án, đại diện cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh, đại diện các chủ sở hữu nhà chung cư và doanh nghiệp được lựa chọn.

Việc cải tạo, chỉnh trang các chung cư cũ cần có hành lang pháp lý mở và sự vào cuộc quyết liệt của chính quyền địa phương (Trong ảnh: Khu chung cư cũ Thành Công – Hà Nội sẽ được cải tạo lại trong giai đoạn 2021-2025)

Khó khăn lớn nhất vừa qua làm chậm tiến độ cải tạo chung cư cũ là cơ chế chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư, bố trí chỗ ở tạm cho chủ sở hữu, chủ sử dụng nhà chung cư. Tuy nhiên, những vướng mắc này đã được giải quyết cụ thể qua các quy định nêu tại Nghị định 69. Nguyên tắc xây dựng, thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, bố trí chỗ ở tạm thời của Nghị định phù hợp với nhu cầu, nguyện vọng, hạn chế tối đa tác động bất lợi đến môi trường sống của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư.

Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, bố trí chỗ ở tạm thời cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư có tính khả thi cao, phù hợp với thực tế hơn so với quy định trước đây, trong đó quy định cụ thể một số nội dung: Hệ số hoán đổi diện tích căn hộ mới từ 1 – 2 lần diện tích căn hộ cũ, tính lợi thế vị trí căn hộ cũ.

Chủ đầu tư dự án phải thanh toán bằng tiền cho Nhà nước đối với phần diện tích nhà sử dụng chung thuộc sở hữu Nhà nước, hoặc phần diện tích đất sử dụng chung do Nhà nước quản lý mà chủ sở hữu nhà chung cư chưa mua. Quy định rõ cơ chế về đất đai, miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất được giao để thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, khu chung cư.

Với những điểm mới sát với tình hình thực tế hiện nay, thêm vào đó là sự vào cuộc quyết liệt của các cấp, ngành và người dân, tin tưởng rằng, Nghị định 69 sẽ sớm phát huy hiệu quả trong thực tiễn, giảm bớt phiền hà; công tác triển khai cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư sẽ bảo đảm tính khả thi, đẩy nhanh tiến độ, đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế – xã hội chung của cả nước./.

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, cả nước hiện có hơn 2500 chung cư cũ xây dựng trước năm 1994. Trong số này, có tới 25% thuộc diện hư hỏng, nguy hiểm cấp độ D, nhưng việc cải tạo diễn ra rất chậm chạp. Hà Nội là một trong những địa phương có chung cư cũ nhiều nhất nước. Trên địa bàn TP có khoảng 1500 chung cư cũ cao 2 – 5 tầng, chủ yếu được xây dựng từ năm 1960 đến cuối những năm 1990. Ngoài ra còn một số khu chung cư được xây dựng từ trước năm 1954. Hiện các chung cư này tập trung khá đông cư dân, vượt thiết kế ban đầu khoảng 1,5 lần trong khi đã cũ nát, xuống cấp, nguy cơ cháy nổ, chập điện… Việc cải tạo, sửa chữa theo Nghị định 101/2015 gặp nhiều vướng mắc, khiến tỉ lệ triển khai thi công tại TP chỉ đạt khoảng 1%.

Duy Phường