Nghiên cứu lập quy hoạch cải tạo chung cư cũ: Nhà nước đóng vai trò chủ đạo

Nhiều chung cư cũ xuống cấp nghiêm trọng

Trải qua những giai đoạn phát triển kinh tế – xã hội của đất nước nói chung và Thủ đô nói riêng, bên cạnh việc hoàn thành “sứ mệnh lịch sử đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân Thủ đô, các khu chung cư, tập thể cũ (gọi tắt là chung cư cũ) dần phát sinh nhiều bất cập trong quá trình sử dụng. Do thiếu tiện ích thiết yếu, dẫn đến việc tự cải tạo, tự cơi nới…, làm ảnh hưởng đến kết cấu chung công trình, hệ thống hạ tầng kỹ thuật cục bộ, làm biến dạng hình ảnh thiết kế ban đầu, gây mất mỹ quan đô thị.

Trên địa bàn Hà Nội hiện có khoảng 1.579 chung cư cũ, bao gồm 1.273 chung cư cũ thuộc 76 khu chung cư (trong đó 34 khu quy mô sử dụng đất từ 2ha trở lên và 42 khu quy mô sử dụng đất dưới 2ha) và 306 chung cư cũ độc lập. Các chung cư cũ hầu hết được xây dựng từ những năm 1960, tập trung chủ yếu ở quận nội thành và nội đô lịch sử, hiện trạng quản lý, sử dụng phức tạp, đan xen trách nhiệm, quyền sử dụng giữa tư nhân, tổ chức, Nhà nước, sửa chữa ảnh hưởng mỹ quan đô thị, đồng thời không được duy tu bảo trì thường xuyên, nhiều chung cư cũ xuống cấp nghiêm trọng, một số nhà hư hại nặng, nguy hiểm an toàn kỹ thuật kết cấu công trình. Do đó, việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ rất cấp thiết, trong đó nội dung về quy hoạch kiến trúc là một trong những khâu quan trọng để đảm bảo hiệu quả, khả thi.

Quá trình triển khai

Mô hình đầu tư cải tạo, xây dựng mới bằng nguồn vốn ngân sách TP, gồm: Dự án đầu tư xây dựng mới nhà B7, B10 khu tập thể Kim Liên (Đống Đa). Đầu tư cải tạo, xây dựng mới bằng nguồn vốn ngoài ngân sách, gồm: Dự án 11, 12, 13 Thái Hà, 187 Tây Sơn, B4, B14 Kim Liên (Đống Đa); P3 Phương Liệt (Thanh Xuân); A6, C7, D2 Giảng Võ, C1 Thành Công (Ba Đình)… và mô hình đầu tư cải tạo, xây dựng mới toàn khu chung cư cũ (giai đoạn 1 dự án cải tạo, xây dựng mới khu tập thể Nguyễn Công Trứ nhà A2, A3 thành nhà N3).

Từ năm 2016, thực hiện xã hội hóa trong công tác lập quy hoạch chi tiết khu chung cư cũ (theo Luật Quy hoạch đô thị), đồng thời giải quyết khó khăn bất cập trong trình tự chuẩn bị đầu tư theo Nghị định số 101/2015/NĐ-CP, TP Hà Nội đã chỉ đạo theo hướng triển khai lập quy hoạch tổng thể cải tạo, xây dựng lại khu chung cư cũ. Trên cơ sở đó đã lập danh mục các khu chung cư cũ, công bố kêu gọi nhà đầu tư tham gia nghiên cứu ý tưởng lập quy hoạch.

Các nhà đầu tư đã mời, thuê đơn vị tư vấn trong, ngoài nước nghiên cứu lập quy hoạch, nghiêm túc tiếp thu ý kiến góp ý của cá nhân, tổ chức, cơ quan, sở, ngành liên quan, tổ chức phát phiếu điều tra lấy ý kiến hộ dân trong khu vực lập quy hoạch làm cơ sở đề xuất ý tưởng quy hoạch theo 2 phương án: Đúng tầng cao, chỉ tiêu dân số theo quy hoạch; Điều chỉnh chiều cao, chi tiêu để đảm bảo cân đối tài chính dự án. Tuy nhiên nội dung đề xuất đều vượt quá chỉ tiêu quy hoạch khống chế (tầng cao, dân số), do đó không có cơ sở xem xét do còn vướng mắc về quy hoạch – cơ chế chính sách chưa được tháo gỡ.

Định hướng giải pháp về quy hoạch kiến trúc

TP Hà Nội đã chỉ đạo về công tác cải tạo, xây dựng lại khu chung cư cũ trên địa bàn, trong đó xác định phương án quy hoạch sẽ được nghiên cứu đồng thời với mô hình đầu tư, biện pháp, phương thức đầu tư tương ứng với tính chất, hiện trạng từng khu chung cư cũ để đảm bảo tính khả thi, theo 3 mô hình, gồm: Tập hợp chung cư cũ như khu tập thể ở Kim Liên, Trung Tự, Bạch Mai, Ngọc Khánh… quy mô trên 2ha; Nhóm chung cư cũ, mô hình như tiểu khu nhà ở gần 5 – 7 chung cư một nhóm (không phải khu tập thể), quy mô dưới 2ha; Nhóm chung cư cũ độc lập.

Tuy nhiên, để tạo sự đột phá trong quy hoạch chung cư cũ trong thời gian tới, việc tổ chức lập quy hoạch cần được nghiên cứu gần với mô hình đầu tư, biện pháp, phương thức đầu tư, triển khai theo nguyên tắc: Nhà nước đóng vai trò chủ đạo trong công tác tổ chức nghiên cứu lập quy hoạch.

Thực hiện tổng thể cho toàn khu chung cư cũ, nhóm chung cư cũ, tập hợp chung cư cũ độc lập trên địa bàn, khu vực; Đồ án quy hoạch chi tiết được duyệt là cơ sở lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, lựa chọn chủ đầu tư lập dự án theo quy định pháp luật hiện hành. Đối với nhà nguy hiểm cấp D nằm trong khu chung cư cũ nếu thực hiện cải tạo, xây dựng lại tại chỗ cần phù hợp với nghiên cứu tổng thể toàn khu, quy chuẩn, tiêu chuẩn thiết kể hiện hành.Nghiên cứu phương án cải tạo chung cư cũ theo hướng giữ ổn định chỉ tiêu dân số, tái tạo quỹ nhà để sử dụng vào chức năng thương mại, dịch vụ khi tăng chiều cao công trình, giảm mật độ xây dựng. Cụ thể: Nhóm 1, như khu Thành Công, quy mô khoảng 23ha, quy hoạch 1/500 cần đồng bộ giải pháp tái định cư tại chỗ, cho phép xây dựng cao tầng. Giải phóng quỹ đất diện tích đủ lớn để phát triển các chức năng dịch vụ, thương mại, hạ tầng du lịch, có thể đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án, đổi ứng vốn… kết hợp với khai thác không gian ngầm, khối đế tòa nhà.

Nhóm 2, thực hiện tương tự nhóm 1 (khu chung cư cũ), trường hợp diện tích nhỏ, nhằm xen cài trong khu dân cư, làng xóm, khó khả thi trong triển khai quy hoạch và khai thác đầu tư – thực hiện theo Nhóm 3 (chung cư độc lập, riêng lẻ). Nhóm 3 thực hiện theo phương thức quy gom tái định cư tại chỗ vào một quỹ đất chung cư hiện có trên địa bàn quận. Quỹ đất còn lại để phát triển công trình kinh doanh thương mại, dịch vụ, nhà ở (trường hợp được bổ sung quy mô dân số).

Với những định hướng về giải pháp quy hoạch kiến trúc nêu trên cùng với nội dung nghiên cứu Đề án nghiên cứu xây dựng đồng bộ khung cơ chế chính sách đặc thù sẽ góp phần đẩy nhanh tiến độ cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn TP.

Việc ban hành Nghị định 69/2021/NĐ-CP có ý nghĩa rất quan trọng, góp phần đẩy nhanh việc thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư nhằm nâng cao đời sống vật chất và tinh thần của người dân tại khu vực đô thị, nhất là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh. Bởi đây là hai địa phương có số lượng nhà chung cư cần cải tạo, xây dựng lại nhiều nhất cả nước, đồng thời cải tạo, chỉnh trang đô thị theo hướng văn minh hiện đại.

Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Bùi Xuân Dũng

Nguyễn Trọng Kỳ Anh – Phó Giám Đốc Sở QH – KT Hà Nội/Kinh tế Đô thị