Dự án BĐS dành 20% quỹ đất để xây NƠXH: Lắm chuyện phải bàn

Mặc dù có quy định các dự án bất động sản (BĐS) phải dành 20% quỹ đất làm nhà ở xã hội (NƠXH) song nhiều chủ đầu tư tìm đủ lý do “trì hoãn” để không thực hiện quy định. Điều này dẫn tới quỹ NƠXH ngày một thiếu trầm trọng. Trước thực trạng này, mới đây, Bộ Xây dựng đã quyết định sẽ “siết” quy định, buộc chủ đầu tư phải dành 20% đất này xây NƠXH. Tuy nhiên, nhiều doanh nghiệp và địa phương lại nại kêu khó bởi nhiều dự án bố trí NƠXH không phù hợp thị trường dẫn đến bán không ai mua.

Người nghèo thêm cơ hội có nhà

Mỗi năm, Hà Nội đón một số lượng lớn lao động từ các tỉnh về, có nhu cầu ổn định chỗ ở. Thế nhưng, trong năm 2020, Hà Nội cũng chỉ có hai dự án NƠXH được mở bán là dự án Khu chức năng đô thị Đại Mỗ (quận Nam Từ Liêm) với 307 căn hộ và dự án nằm ở Khu đô thị Sài Đồng (quận Long Biên) với tổng số 144 căn hộ. Đầu năm 2021 đến nay, Hà Nội chưa triển khai dự án NƠXH nào. Như vậy, có thể thấy, hiện có quá ít dự án NƠXH được đầu tư xây dựng, đã khiến người có thu nhập thấp ngày càng khó có cơ hội mua nhà ở, dù nhu cầu thực rất lớn.

Trước thực trạng trên, Bộ Xây dựng không ít lần phải lên tiếng cảnh báo tình trạng “cung không đủ cầu” về NƠXH… Bộ Xây dựng cũng chỉ ra thực tế nhiều chủ đầu tư không bố trí 20% quỹ đất trong dự án để làm NƠXH. Lý do chủ đầu tư “né” quỹ đất này là chính sách và chế tài xử lý với chủ đầu tư vẫn còn bỏ ngỏ.

Trao đổi với PV, ông Bùi Xuân Dũng, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) cho biết, Nghị định 100 (2015) về phát triển và quản lý NƠXH của Chính phủ quy định, với dự án dưới 10ha, chủ đầu tư được lựa chọn hình thức nộp tiền tương đương giá trị quỹ đất 20%. Bởi vậy, nhiều chủ đầu tư đã lựa chọn hình thức nộp tiền khiến quỹ đất phát triển NƠXH thực tế đang bị thu hẹp. Số tiền doanh nghiệp nộp vào ngân sách nhà nước đó không được bố trí cho quỹ phát triển nhà ở địa phương. Vì vậy, Bộ Xây dựng đã nghiên cứu sửa đổi Nghị định 100 để khắc phục bất cập này.

Ông Dũng cho biết thêm, với những trường hợp chủ đầu tư thấy bố trí quỹ đất 20% làm NƠXH không phù hợp, địa phương báo cáo với Thủ tướng, đồng thời phải xác định rõ vị trí, diện tích đất bố trí thay thế làm NƠXH tại địa điểm khác trên phạm vi địa bàn.

Nên tạo công bằng cho các doanh nghiệp

Mới đây, Nghị định 49 có hiệu lực từ 1/4/2021 quy định các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất từ 2ha trở lên tại các đô thị loại đặc biệt và loại I hoặc từ 5ha trở lên tại đô thị loại II, loại III, chủ đầu tư phải dành 20% diện tích quỹ đất để xây dựng NƠXH. Quy định chủ đầu tư có quyền lựa chọn nộp tiền thay vì dành quỹ đất 20% xây NƠXH cũng không còn.

Điều này, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA) vẫn còn nhiều kẽ hở và bất cập trong thực thi chính sách về NƠXH. Ông Châu đơn cử, theo quy định tại Nghị định 49, một dự án nhà ở thương mại có quy mô diện tích 1,9 ha (dưới định mức 2 ha) tại khu trung tâm TPHCM hay Hà Nội, có tổng mức đầu tư hàng ngàn tỷ đồng, khả năng đạt lợi nhuận cao nhưng không phải thực hiện nghĩa vụ dành 20% đất ở của dự án để phát triển NƠXH.

Thế nhưng một dự án khác có quy mô 2,1 ha (trên định mức từ 2 ha trở lên) tại huyện ngoại thành, có tổng mức đầu tư chỉ khoảng vài trăm tỷ đồng, lợi nhuận thấp hơn rất nhiều, nhưng chủ đầu tư vẫn phải thực hiện nghĩa vụ dành 20% đất của dự án để phát triển NƠXH. Như thế là không công bằng cho các doanh nghiệp làm dự án.

Còn KTS Trương Văn Quảng, Phó Tổng thư ký Hội Quy hoạch và Phát triển đô thị Việt Nam cho rằng, quỹ đất 20% có thể linh hoạt để doanh nghiệp nộp tiền hoặc hoán đổi quỹ đất. Với khoản tiền hoán đổi đó, Nhà nước có thể dành để quy hoạch riêng một khu NƠXH ngay cạnh khu đô thị thương mại, cao cấp và cư dân có thể tiếp cận với hạ tầng kỹ thuật, dịch vụ liền kề, thay vì cài cắm lỗ chỗ. Quỹ đất NƠXH đó còn có thể giao cho một chủ đầu tư làm dưới sự giám sát quản lý của Nhà nước và người dân. Như vậy, có thể giải quyết được bài toán quy hoạch, hài hòa lợi ích của các đối tượng trong xã hội mà vẫn đảm bảo “không để ai bị bỏ lại phía sau”, đảm bảo cấu trúc đô thị không bị phá vỡ, lộn xộn.

Ông Lê Anh Quân, Chủ tịch UBND huyện Gia Lâm cho biết, huyện có đề án làm NƠXH tập trung tại xã Cổ Bi, huyện Gia Lâm, diện tích khoảng 53 ha. Mới đây, Nghị định 49 về NƠXH quy định dự án BĐS phải có quỹ đất 20% phát triển NƠXH khiến nhiều dự án nẩy sinh không ít bất cập. Theo ông Quân, với huyện Gia Lâm đã có quy hoạch NƠXH tập trung nên thay vì buộc nhà đầu tư làm NƠXH trên quỹ đất 20% thì để xây NƠXH tại khu tập trung sẽ mang lại hiệu quả cao hơn.

Ngọc Mai/Tiền phong