Hướng nào gỡ khó tranh chấp chung cư?

Theo GS.TSKH Đặng Hùng Võ, có thể khái quát những tranh chấp tại chung cư giữa cư dân với chủ đầu tư dự án hoặc nhà cung cấp dịch vụ vận hành chung cư thành bốn dạng chủ yếu.

Tại Tọa đàm “Khuôn khổ pháp luật giải quyết xung đột giữa cư dân và chủ đầu tư tại các khu chung cư” do Tạp chí Luật sư Việt Nam tổ chức ngày 19/1 tại Hà Nội, GS. TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài Nguyên & Môi trường cho biết, tranh chấp đầu tiên phải kể đến là dạng tranh chấp về chất lượng và tiến độ thường xảy ra ở các dự án chung cư sử dụng phương thức bán bất động sản hình thành trong tương lai hay nói một cách khác là “bán nhà trên giấy”.

GS.TSKH Đặng Hùng Võ

Theo ông Đặng Hùng Võ, trước khi có Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì dạng tranh chấp này khá phổ biến. Hầu như dự án chung cư nào cũng có vấn đề rằng căn hộ được bàn giao khác với căn hộ mẫu chủ về mặt công nghệ, vật liệu xây dựng. Cũng có hiện tượng chủ đầu tư thu tiền của người mua nhà rồi “bay mất”, bên cạnh đó, còn có dự án chậm tiến độ bàn giao đến vài ba năm.

“Những nơi còn ghi nhận tranh chấp còn tồn động, khó giải quyết là từ hình thức mua bán nhà trên giấy”, ông Võ nhấn mạnh.

Dạng tranh chấp thứ hai là về diện tích chung và diện tích riêng. Nguyên nhân được ông Võ chỉ ra là do hiện nay đang có sự lẫn lộn giữa quyền sở hữu của chủ đầu tư dự án và quyền sở hữu diện tích chung, hai quyền sở hữu này đang bị đánh đồng, ngay kể cả Luật Nhà ở có phân biệt vấn đề này. Tuy nhiên, trên thực tế chính quyền các cấp vẫn coi diện tích sở hữu chung là sở hữu của chủ đầu tư dự án; việc coi hành lang, lô gia thuộc sở hữu chung là thuộc chủ đầu tư dự án là không đúng.

“Tôi cho rằng khái niệm sở hữu chung và riêng cần được phân biệt rõ, bởi cách sửa luật ở Việt Nam thì chủ yếu giao cho các cơ quan Chính phủ. Sau khi lắng nghe các ý kiến, các cơ quan Chính phủ đánh đồng các loạt ý kiến với nhau thì là không đúng, bởi nguyên tắc tiếp thu ý kiến trên thế giới là chỉ tiếp thu những ý kiến không có liên quan lợi ích. Nếu chúng ta tiếp thu ý kiến của các chủ đầu tư dự án thì đương nhiên ý kiến đó thiên về quyền và lợi ích của họ”, ông Võ nêu.

Tranh chấp thứ 3 là về phí bảo trì, sửa chữa chung cư. Phí bảo trì là khoản khá lớn, được tính bằng 2% tổng giá trị của nhà chung cư. Chủ đầu tư dự án chung cư phải giữ lại và chuyển giao cho Ban quản lý nhà chung cư hoặc bên vận hành hệ thống dịch vụ nhà chung cư.

Ở các nước, vai trò của ban quản trị nhà chung cư đóng vai trò như “hội đồng nhân dân”,có trách nhiệm giám sát mọi hoạt động của nhà chung cư, bao gồm hoạt động vận hành nhà chung cư và không có lợi ích liên quan. “Gán cho ban quản trị nhà chung cư vai của công ty cổ phần là không đúng, vì ban quản trị nhà chung cư có thể thành lập một hợp tác xã hoặc thuê một doanh nghiệp cung cấp dịch vụ vận hành nhà chung cư”, ông Võ nói.

Theo chuyên gia bất động này, tại Thụy Điển, ban quản trị có thể lấy ngay các cư dân tại chung cư để thành lập hợp tác xã chuyên cung cấp dịch vụ vận hành nhà chung cư tại chỗ. “Chung cư ít tiền thì áp dụng mô hình hợp tác xã nhà ở (quản lý vận hành nhà chung cư) là rất phù hợp, nhưng hợp tác xã này phải là thực thể kinh tế độc lập với ban quản trị nhà chung cư, chứ ban quản trị kiêm luôn việc cung cấp dịch vụ vận hành nhà chung cư thì không ổn”, GS. Đặng Hùng Võ lưu ý.

Chất lượng cung cấp dịch vụ quản lý, vận hành nhà chung cư cũng là một dạng tranh chấp đáng nói. Đây là dạng tranh chấp giữa cư dân với ban quản trị chung cư hoặc đơn vị cung cấp dịch vụ vận hành nhà chung cư, phổ biến là các tranh chấp về chất lượng thang máy, điện phập phù, nước sạch…

GS. Đặng Hùng Võ cho rằng, đã có nhiều nỗ lực pháp lý liên quan đến vấn đề trên, nhưng vẫn còn những khoảng trống pháp lý về vai của ban quản trị nhà chung cư vì pháp luật hiện nay quy định chưa trúng.

Chuyên gia này khuyến nghị, phát triển chung cư cần tới một hệ thống pháp luật riêng có tính hệ thống, đầy đủ và nhất quán. Các nước phát triển đều có Luật chung cư riêng với nhiều quy định chi tiết nhằm đảm bảo không gian sống chung của các cư dân.

Việt Nam hiện mới chỉ có một chương về chung cư trong Luật Nhà ở và một nghị định quy định chi tiết. “Như vậy chắc chắn chưa đủ cho phát triển chung cư mà bảo đảm không có tranh chấp. Lúc này cần xây dựng một Luật chung cư riêng, tách khỏi Luật Nhà ở”, ông Võ kiến nghị.