Kiến trúc sư cảnh báo TP Thủ Đức thành dự án bất động sản khổng lồ
Kiến trúc sư (KTS) Ngô Viết Nam Sơn cho rằng, cần một chiến lược và quy hoạch bài bản, tránh nguy cơ TP Thủ Đức trở thành dự án bất động sản khổng lồ.
Xây mới phải đi kèm với chỉnh trang đô thị
Chia sẻ với VietNamNet về phát triển đô thị ở TP Thủ Đức, KTS Ngô Viết Nam Sơn bày tỏ, TP Thủ Đức là dự án rất lớn, khi phát triển cần có sự chuẩn bị từ chiến lược cho đến quy hoạch. Sau khi có quy hoạch, phải tính đến thực hiện vì đây là điểm yếu của các đô thị Việt Nam.
Theo KTS Ngô Viết Nam Sơn: Cần tránh nguy cơ TP Thủ Đức thành dự án bất động sản
Thường người ta vẽ ra quy hoạch, nhưng lại không có kế hoạch thực hiện và đôi khi phát triển một cách tự phát, mang tính cập nhật.
Với TP Thủ Đức là một đô thị mới, phải biết tính đến quy hoạch và thực hiện nó một cách hoàn chỉnh.
TPHCM đang vướng vào các điểm nghẽn như kẹt xe, ngập nước,… vậy phát triển đô thị ở TP Thủ Đức phải làm sao để không đi vào “vết xe đổ” này?
TP Thủ Đức là một đô thị mới, nhưng không phải mới hoàn toàn, mà đã có dân cư với hơn 1 triệu người. Cho nên, bên cạnh xây dựng mới thì chỉnh trang đô thị cho một triệu dân hiện hữu này cũng rất quan trọng.
Hình ảnh ngập nước ở Thủ Đức mỗi khi có mưa lớn
Có rất nhiều khu vực ở đô thị hiện hữu này bị kẹt xe, ngập nước, ô nhiễm,… giống như các phần còn lại của TPHCM. Thành ra, làm đô thị mới không được phép bỏ qua phần chỉnh trang.
Muốn xây dựng một đô thị hiện đại thì phần chỉnh trang đừng cách biệt quá so với phần đô thị làm mới. Cách biệt về giàu nghèo, kẹt xe ngập nước, với một bên quá hiện đại thì không đồng bộ.
Phải tính đến nguồn thu bền vững
Cái cần là vốn và con người, vậy ông có thấy những tiềm năng này để thực hiện mong muốn biến TP Thủ Đức thành đô thị đáng sống?
Bất cứ xây dựng một đô thị mới nào, đi kèm với quy hoạch phải có kế hoạch về tài chính.
TP Thủ Đức là dự án khổng lồ với diện tích 212 km2, xây dựng TP mới sẽ cần nguồn vốn rất lớn.
Theo tính toán của Sở GTVT, riêng hạ tầng giao thông cần tới 300 nghìn tỷ đồng, chưa tính đến các hạ tầng khác. Cho thấy rất cần một số vốn khổng lồ, nên phải có một kế hoạch tài chính chu đáo.
Xây dựng hạ tầng giao thông ở TP Thủ Đức sẽ cần nguồn vốn khổng lồ, nếu không có kế hoạch tài chính bền vững, sẽ khó thực hiện
Khi xây dựng không chỉ đô thị Thủ Đức hay các đô thị khác, phần chi ra rất lớn, trong khi ngân sách công không bao giờ đủ. Từ đó, phải tính toán đến chuyện thu hút vốn đầu tư, vốn xã hội hóa trong và ngoài nước.
Vậy, theo ông làm tế nào để có phần thu hợp lý, tạo nên nguồn vốn đầu tư bền vững cho một đô thị mới như TP Thủ Đức?
Điều thường thấy ở Việt Nam là Nhà nước chi ra xong là hết, nhưng tư duy kinh tế thị trường thì không phải như thế. Phải tính đến chi ra nhưng có kế hoạch thu lại, để có tiền hoàn vốn đầu tư vào các dự án khác, cứ chi hoài thì không có ngân sách nào chịu nổi.
Vậy, phần thu nằm ở đâu? nằm ở chỗ khi phát triển những khu đô thị mới thì giá đất tăng lên hàng chục đến hàng trăm lần. Nên tính toán thu lại chỗ này, đầu tư vào chỗ kia.
Nếu không tính toán như thế, thì bất kỳ dự án nào cũng chỉ đem lại nguồn lợi nhuận cho các nhà đầu cơ đất đai, địa ốc…
Mình phát triển bất kỳ một hạ tầng nào, từ dự án metro, đến xa lộ, cho tới các công trình trọng điểm, thì khu vực hai bên và liền kề giá đất luôn luôn tăng cao.
Do đó, khi làm hạ tầng hay các công trình thì không chỉ đền bù, giải tỏa, mà phải lấy phần đất hai bên từ 50m đến 200-300m tối thiểu, quy hoạch lại, làm nguồn đấu giá thu hồi lợi nhuận.
Ví dụ, ở TP Thủ Đức có hai con đường huyết mạch là xa lộ Hà Nội và đại lộ Đông-Tây kẹp với cao tốc. Đây là hai trục xương sống của TP.
Bên cạnh đó còn có các vành đai 2, 3… tất cả các tuyến huyết mạch này và đường lớn trong lòng TP Thủ Đức, khi làm mới thì không nên làm cách cũ. Nghĩa là giải tỏa đồng thời quy hoạch phần đất hai bên đường để tạo nguồn thu từ việc đem ra đấu giá.
Khuyến khích các “đại bàng” đến làm tổ
Theo ông, xây dựng TP Thủ Đức có nên hạn chế phát triển BĐS như TPHCM hiện nay đang loay hoay xử lý vì mất cân bằng?
Hạn chế thì không nên, nhưng phải coi chừng nguy cơ TP Thủ Đức trở thành một dự án BĐS khổng lồ, sẽ không có lợi.
Phát triển BĐS ở TP Thủ Đức cần các “đại bàng”, hạn chế nhà đầu tư nhỏ để tránh sự manh mún trong quy hoạch
Có nghĩa rằng, ở Thủ Đức không nên khuyến khích các nhà đầu tư nhỏ, chỉ nên thu hút các tập đoàn BĐS lớn, làm những dự án lớn hàng chục, hàng trăm hecta.
Lý do, vì khi làm dự án BĐS phải gắn với trách nhiệm xây dựng hạ tầng xã hội. Ở Việt Nam có tình trạng, nhà đầu tư BĐS làm dự án để bán nhà, còn Nhà nước lại lo phần hạ tầng. Khi đó, các dự án chỉ có nhà ở mà không có các tiện ích khác, trở thành những dự án không bền vững, chỉ mang lại lợi nhuận cho nhà đầu tư.
Ở đây còn liên quan đến chuyện thu hút người dân về ở thật sự, thì đi kèm với tạo công ăn việc làm phải có quy hoạch tốt về hạ tầng, như đường xá thông thoáng, không ngập nước, không ô nhiễm… có hạ tầng xã hội bệnh viện, trường học, công viên. Những vấn đề này, chỉ có các tập đoàn, công ty lớn mới làm được.
Quy hoạch TP Thủ Đức hiện nay có rất nhiều mô hình để tham khảo, có thể có những điển cứu như ở Paris. Khi họ phát triển về phía Tây, là khu họ quy hoạch trung tâm mới như mình đang làm khu Đông này.
Hay một mô hình khác như ở Thượng Hải, đây là TP rất giống TPHCM. Ở đấy có con sông Hoàng Phố chảy ở giữa TP như sông Sài Gòn của mình.
Đó chính là những điển cứu mà TPHCM cần tham khảo khi phát triển TP Thủ Đức, để chọn lọc, áp dụng biến TP Thủ Đức thành đô thị đẹp và đáng sống.
Hồ Văn/Vietnamnet
