Cải tạo chung cư cũ tại TP HCM: Ì ạch vì vướng… rào cản pháp lý

Trong giai đoạn 2015-2020, TP Hồ Chí Minh đặt ra kế hoạch cải tạo, xây dựng lại 237 trong tổng số 474 khu nhà chung cư cũ (CCC). Trong đó có 15 nhà CC cấp D – cấp hư hỏng nặng, nguy hiểm cho người sử dụng và 115 CC cấp C.

Việc xây mới CCC gắn liền với giải quyết tái định cư (TĐC) cho người dân có chỗ ở và không gian sống tốt hơn nơi ở cũ.

Nhưng theo ông Huỳnh Thanh Khiết, Phó Giám đốc Sở Xây dựng, trong 5 năm qua TP Hồ Chí Minh chỉ di dời người dân trong 19 khu CCC, trong đó có 6 CC cấp D để phục vụ tháo dỡ; xây dựng mới; đầu tư cải tạo sửa chữa, nâng cấp 199 CCC với tổng kinh phí khoảng 275 tỉ đồng.

Cảnh nhếch nhác tại một chung cư cũ

Theo ông Khiết, tình trạng xây mới CCC bị chậm tiến độ là do vướng mắc trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng. Trong đó phổ biến là một bộ phận người dân không đồng tình với phương án bồi thường dù số đông đã đồng thuận khiến việc triển khai dự án bị chững lại.

Ngoài ra, thực tế triển khai thời gian qua chính quyền các quận, huyện đều phản hồi việc di dời cư dân ra khỏi CCC trước khi tìm được chủ đầu tư đã gặp rất nhiều khó khăn. Nhất là trong việc chi ngân sách tạm ứng để hỗ trợ việc tạm cư cho người dân.

Theo nhiều đại diện DN địa ốc quan tâm đến vấn đề xây mới các CCC, rào cản pháp lý lớn nhất cản trở nhà đầu tư tham gia vào các dự án chính là các quy định hiện hành. Trong đó, khi muốn phá dỡ nhà CCC để xây dựng mới, trừ nhà CC cấp D – cấp hư hỏng nặng, nguy hiểm cho người sử dụng, chủ đầu tư phải được tất cả các chủ sở hữu thống nhất thông qua tại hội nghị nhà CC.

Mặt khác, các quy định hiện nay chỉ phù hợp đối với dự án cải tạo, xây dựng lại từng nhà CC riêng lẻ, hoặc khu nhà CC tại cùng địa điểm chứ chưa có quy định về trường hợp lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại khu nhà CC để tái định cư cho các chủ sở hữu thuộc nhiều nhà CCC nằm rải rác trên địa bàn quận, huyện.

Chẳng hạn, tại quận 3 có 48 khu nhà CCC, trong đó có 5 khu nhà CC đã được DN mua lại 100% số căn hộ để thực hiện dự án nhà ở thương mại nên chỉ còn 43 khu nhà CCC cần được cải tạo, xây dựng lại.

Theo quy hoạch các khu CC này sẽ được xây dựng lại thành 3 dự án khu nhà CC (gồm dự án khu CC Nguyễn Thiện Thuật – Cư xá Đường sắt với diện tích khoảng 6ha; Dự án khu CC Chợ Lê Văn Sỹ mở rộng với diện tích khoảng 1 ha và dự án khu CC Ga Hòa Hưng diện tích khoảng 6ha) để TĐC tại chỗ toàn bộ chủ sở hữu thuộc 43 khu nhà CCC.

Lý do, nhiều nhà CCC ở quận 3 có diện tích nhỏ hoặc không phù hợp quy hoạch để xây dựng lại tại địa điểm cũ nên sẽ có chủ sở hữu được TĐC tại chỗ, có chủ sở hữu không TĐC tại địa điểm cũ mà chỉ được TĐC trên địa bàn quận 3 ở 3 dự án được quy hoạch trên.

Đặc biệt, tại quận 5 còn có đến 408 khu CCC, mà phần lớn là dạng nhà tập thể có diện tích khuôn viên chỉ khoảng 500m². Do đó thành phố buộc phải bố trí quỹ đất tại quận 5 để TĐC tập trung cho người dân, chứ không thể giải quyết yêu cầu TĐC tại chỗ.

Ông Đặng Huân, đại diện một DN địa ốc cho biết, ngay cả quy định về tỷ lệ chủ sở hữu nhà CC đồng ý lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà CC cũng là rào cản đối với DN muốn tham gia cải tạo CCC. DN muốn được lựa chọn phải được tối thiểu 70% tổng số các chủ sở hữu tham dự đồng ý.

“Nhà nước chỉ nên quy định có tối thiểu 3/4 số chủ sở hữu nhà CC đồng ý phá dỡ để xây dựng mới đối với nhà CC không phải là CC hư hỏng nặng. Còn lại, tất cả các chủ sở hữu nhà CC đều được đảm bảo quyền và nghĩa vụ như nhau mới đảm bảo tính khả thi trong việc thu hút đầu tư xây dựng lại CCC”, ông Huân nói.