Giải pháp nào ngăn chặn chung cư mini trá hình?

Theo Luật Nhà ở 2014, hộ gia đình, cá nhân khu vực đô thị được phép xây dựng nhà ở có từ 2 tầng trở lên mà mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ 2 căn hộ trở lên theo kiểu khép kín, có đủ tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu mỗi căn hộ theo quy chuẩn, tiêu chuẩn, được công nhận quyền sở hữu riêng cho từng căn hộ trong căn nhà.

Chính từ quy định này, nhà chung cư mini, chung cư “hộp diêm” không đảm bảo điều kiện tối thiểu mọc lên tràn lan ở TP Hồ Chí Minh và một số tỉnh, thành khác những năm qua.

Lo ngại trước thực trạng chung cư mini trá hình làm tăng áp lực hạ tầng đô thị, hạ tầng xã hội; làm phá vỡ quy hoạch, gây trở ngại cho công tác chỉnh trang đô thị, gần đây, Bộ Xây dựng đã yêu cầu các địa phương tăng cường thanh tra, kiểm tra phát hiện và xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm pháp luật về trật tự xây dựng trên địa bàn. Đặc biệt là đối với việc xây dựng nhà ở riêng lẻ thiết kế nhiều tầng, nhiều căn hộ ở nhưng không phép, sai phép; lấn chiếm không gian; xây dựng không đúng với quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; xây dựng nhà ở không bảo đảm chất lượng…

Một chung cư mini ở quận Thủ Đức hiện đang trong quá trình giải quyết hậu quả sai phạm

Dù vậy, việc xử lý chung cư mini trá hình và những hệ lụy do loại hình nhà ở này gây ra tại TP Hồ Chí Minh không hề đơn giản. Bởi những năm qua, chung cư mini trá hình, biến tướng đã mọc lên nhan nhản ở nhiều quận (như Thủ Đức, quận 12, quận Bình Tân, quận 7…), với quy mô rất lớn, lên tới một vài trăm căn hộ/chung cư. Hiện nhiều chung cư mini sai phép này đã bán, cho người vào ở, trá hình dưới hình thức cho thuê thời hạn vài chục năm, thu tiền một lần.

Có thể kể ra một loạt chung cư mini dạng này như: chung cư 9X House với số lượng 59 căn; chung cư mini Tân Đức 85 căn; Tân Đức 1 là 185 căn; Tân Đức 2 khoảng 185 căn; Mỹ Hạnh 1 lên đến 240 căn; Mỹ Hạnh 2 là 115 căn; Mỹ Hạnh 3 là 130 căn; Long Phát 180 căn; Tân Đô 213 căn, Mỹ Hạnh Hoàng Gia 156 căn… Trong số này,  nhiều chung cư có căn hộ “hộp diêm” này nằm sâu trong các hẻm nhỏ hoặc đường nội bộ, diện tích căn hộ chỉ gấp rưỡi, gấp đôi diện tích phòng trọ.

Được xây dựng và rao bán từ năm 2017, chung cư mini tọa lạc trên đường số 36, phường Linh Trung, quận Thủ Đức với quy mô 190 căn hộ được quảng cáo do một công ty CP địa ốc làm chủ đầu tư, nhưng thực tế giấy phép xây dựng chỉ là 2 căn nhà ở riêng lẻ, được 2 chủ nhà cho hợp khối thành chung cư mini. Sau gần 3 năm xây dựng, đến nay chung cư mini trá hình này vẫn chưa thể hoàn thiện và đã bị xử phạt, cưỡng chế vì vi phạm xây dựng khi chỉ được cấp phép xây dựng với chiều cao 3 tầng nổi, 1 tầng lửng và mái che cầu thang, song các chủ công trình đã xây cao 5 tầng và hợp khối.

Tại phường Linh Đông, công trình chung cư mini có tên Sài Gòn Hoàng Anh được cấp phép cho 2 cá nhân làm chủ đầu tư. Sau khi phát hiện sai phạm, ngay từ năm 2018, UBND quận Thủ Đức đã đề nghị cơ quan chức năng hỗ trợ xử lý việc chuyển nhượng căn hộ mini và xây dựng sai phép tại công trình này. Chỉ trong vòng 1 năm, Thanh tra Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh đã ban hành hơn chục quyết định xử phạt vi phạm hành chính và cưỡng chế xử phạt đối với chủ đầu tư công trình này. Việc xử lý cũng phải tiếp tục kéo dài đến tháng 4 vừa qua, UBND quận Thủ Đức mới có thể hoàn thiện phương án tháo dỡ phần sai phép, hiện chủ đầu tư đang xin tự tháo dỡ. Tuy nhiên, nhiều người đã bỏ tiền mua căn hộ tại công trình này vẫn mòn mỏi chờ nhận nhà.

Chung cư mini xây dựng trái phép, sai phép, làm phá vỡ quy hoạch, gia tăng áp lực lên hệ thống hạ tầng đô thị, không đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy, không đủ điều kiện để được cấp “sổ đỏ” cho người mua, làm phát sinh tranh chấp ảnh hưởng đến an ninh trật tự xã hội… là điều rõ ràng. Hệ lụy từ chung cư mini trá hình gây ra với xã hội rất lớn và sẽ còn kéo dài nhiều năm sau. Chính quyền địa phương và lực lượng chức năng dẹp chung cư mini trá hình rất khó khăn. Tuy nhiên, khi người dân, DN được vận động tham gia mua lại những công trình chung cư trá hình này để cải tạo công năng cũng gặp khó khăn không kém.

Phản ánh nỗi bức xúc đến các cơ quan chức năng, ông Hứa Đại Phương Đức, chủ một DN xây dựng ở quận Thủ Đức cho biết, tháng 6 vừa qua, ông mua lại công trình nhà ở tại đường số 58, phường Linh Chiểu, quận Thủ Đức. Căn nhà này vốn trước đây được chủ cũ xin phép xây dựng, hoàn công và ngăn phòng với ý định làm chung cư mini cho thuê dài hạn. Trước khi ông Đức mua lại, căn nhà này đã được quận Thủ Đức cập nhật việc hoàn công công trình vào sổ hồng theo giấy phép xây dựng với quy mô 1 tầng hầm, 1 tầng lửng và 3 lầu cùng mái tum, với diện tích sàn xây dựng 731m2.

Điều này có nghĩa những hạng mục sai phép của căn nhà trước đó đã bị chính quyền địa phương và Thanh tra xây dựng lập biên bản và chủ cũ đã khắc phục nên công trình mới được hoàn công. Sau khi chuyển nhượng tài sản, ông Đức tiến hành phá dỡ một số vách ngăn bên trong nhà và sửa sang lại nội thất để làm văn phòng công ty. Trước khi tiến hành cải tạo bên trong nhà, ông Đức đã liên hệ với phường, quận và đều được hướng dẫn theo quy định hiện nay, việc sửa chữa bên trong nhà không cần xin cấp phép xây dựng. Tuy nhiên, khi ông Đức tiến hành sửa chữa phần nội thất để làm văn phòng cho DN, Thanh tra xây dựng phụ trách địa bàn liên tục có mặt yêu cầu phải dừng thi công vì cho rằng tòa nhà xây dựng sai phép.

Để ngăn chặn chung cư mini tự phát, những năm qua, Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh đã nhiều lần kiến nghị Chính phủ, Bộ Xây dựng và các cơ quan chức năng, trong đó nêu rõ những bất hợp lý trong quy định về “Phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân”. Bởi nếu như trước đây, Luật Nhà ở 2005 và Nghị định 90/2006/NĐ-CP không cho phép nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân, được thiết kế kiểu chung cư mini, có nhiều tầng, nhiều căn hộ tại đô thị thì đến năm 2010, Nghị định 71/2010/NĐ-CP đã cho phép việc phát triển chung cư mini nhưng lại trái với Luật Nhà ở 2005.

Trước bất hợp ý này, Hiệp hội Bất động sản thành phô cho rằng cần sửa đổi, bổ sung quy định trong Luật Nhà ở 2014 theo hướng muốn xây nhà ở riêng lẻ theo kiểu chung cư mini nhằm mục đích kinh doanh như bán, cho thuê thì phải lập dự án đầu tư. Trước mắt, ngoài việc chính quyền nỗ lực thực hiện xóa chung cư mini trá hình để tránh hệ lụy cho xã hội từ các chung cư mini, Nhà nước cần tạo điều kiện thỏa đáng để người dân, DN tham gia xóa loại căn hộ trá hình này.