Quy định mới sẽ dẹp “loạn” tranh chấp phí bảo trì?

Chấm dứt việc tự ý sử dụng phí bảo trì

Để ngăn chặn hành vi chủ đầu tư tùy tiện sử dụng phí bảo trì của dự án chung cư, Bộ Xây dựng đang sửa đổi Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở. Theo Bộ Xây dựng, theo quy định tại Nghị định 99 thì chủ đầu tư phải lập một tài khoản để người mua, thuê mua căn hộ nộp kinh phí 2% bảo trì nhà chung cư. Tuy nhiên, trên thực tế cho thấy có tình trạng chủ đầu tư đã tự ý sử dụng tài khoản này trước khi bàn giao cho Ban quản trị, từ đó dẫn đến khó khăn trong công tác quyết toán, thu hồi kinh phí này để bàn giao sang cho Ban quản trị. Đồng thời, theo quy định hiện hành thì người mua nhà hoặc trực tiếp nộp phí bảo trì vào tài khoản đã ghi trong hợp đồng mua bán, hoặc nộp cho chủ đầu tư để chủ đầu tư chuyển vào tài khoản kinh phí bảo trì. Tuy nhiên, việc quy định 2 hình thức nộp tiền như trên cũng dẫn đến tình trạng chủ đầu tư đã sử dụng kinh phí này trước khi bàn giao cho Ban quản trị, từ đó dẫn đến khó khăn trong công tác bàn giao.

Để chấm dứt tình trạng này, theo Bộ Xây dựng, cần phải bỏ quy định về hình thức nộp tiền trực tiếp cho chủ đầu tư, đồng thời cho biết một số địa phương đề nghị cần quy định rõ trong Nghị định sửa đổi về tài khoản kinh phí bảo trì theo hướng đây phải là tài khoản “đóng”, chủ đầu tư không được sử dụng cho đến khi bàn giao sang cho Ban quản trị. Theo đó, Bộ Xây dựng đề xuất chủ đầu tư phải lập tài khoản vốn chuyên dùng để người mua, thuê mua, chủ đầu tư nộp kinh phí 2% bảo trì vào tài khoản này. Việc sửa đổi này nhằm bảo đảm tài khoản vốn chuyên dùng được thực hiện như dạng tài khoản “đóng”, chủ đầu tư không được tự ý sử dụng vào các mục đích khác. Đồng thời, Bộ Xây dựng đề xuất quy định một hình thức để người mua nhà nộp tiền trực tiếp vào tài khoản kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư, bỏ quy định nộp trực tiếp cho chủ đầu tư.

Việc sửa đổi quy định này được cho là sẽ khắc phục tình trạng chủ đầu tư toàn quyền quản lý kinh phí bảo trì dẫn đến lạm dụng quỹ bảo trì, gây ra tranh chấp nóng bỏng tại nhiều dự án chung cư vừa qua.

Theo ông Nguyễn Thế Điệp, Câu lạc bộ BĐS Hà Nội, việc đề xuất lập tài khoản đóng để cư dân đóng 2% quỹ bảo trì, sau đó bàn giao lại quỹ bảo trì cho cư dân, nếu thực thi thì đây sẽ là giải pháp tốt để đảm bảo quyền lợi của người mua nhà, là bước tiến tốt trong xây dựng quy trình quản lý nhà chung cư, giảm bớt tình trạng khiếu kiện, tranh chấp quỹ bảo trì chung cư như thời gian qua.

Liên quan vấn đề này, ông Nguyễn Minh Tuấn, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc Công ty TNHH Quản lý toà nhà Việt (VietBuildings) cho biết, từ trước đến nay người mua nhà hầu như chỉ nộp trực tiếp cho chủ đầu tư. Trong khi đó, quỹ bảo trì của các dự án lớn có thể lên tới vài trăm tỷ đồng, đơn cử như dự án Time City (600 tỷ đồng), Royal City hơn 400 tỷ đồng… Với những dự án nhỏ, phí bảo trì cũng có thể từ 5-10 tỷ đồng…, quá trình quản lý, sử dụng sẽ không tránh khỏi việc muốn chiếm dụng vốn, nảy sinh tranh chấp. “Phần tích cực của dự thảo sửa đổi lần này là bắt buộc chủ đầu tư phải lập tài khoản riêng cho phí bảo trì, chỉ định ngân hàng và quy định không nộp tiền mặt. Tại thông tư hướng dẫn chi tiết, cần quy định rõ chế tài phong toả tài khoản đó, tránh để trường hợp xảy ra chiếm dụng như trước đây”, ông Nguyễn Minh Tuấn nhấn mạnh.

Thời gian qua, những lùm xùm về việc các chủ đầu tư tự ý sử dụng phí bảo trì, chây ỳ bàn giao phí bảo trì của tòa nhà lại cho Ban quản trị đã làm tranh chấp tại các dự án chung cư diễn ra ngày càng nhiều.
Ảnh: ST

Đòn “rắn” cho tình trạng chây ỳ bàn giao quỹ

Liên quan bất cập trong bàn giao phí bảo trì, Bộ Xây dựng cũng đề cập đến vướng mắc liên quan trường hợp phải xử lý tài sản của chủ đầu tư để thu hồi kinh phí bảo trì cho Ban quản trị. Bộ Xây dựng cho biết, theo quy định hiện hành, trong quyết định cưỡng chế thu hồi, UBND cấp tỉnh phải nêu rõ biện pháp xử lý tài sản. Tuy nhiên, khi triển khai thực hiện các địa phương đã gặp vướng mắc, do không rõ thực hiện xử lý tài sản theo hình thức nào, dẫn đến rất khó cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì nhà chung cư sang cho Ban quản trị. Do đó, Bộ Xây dựng đề xuất quy định hình thức xử lý tài sản của chủ đầu tư theo hình thức bán đấu giá tài sản để làm cơ sở cho địa phương thực hiện việc thu hồi kinh phí bàn giao cho Ban quản trị.

Theo đó, trong thời hạn 3 ngày kể từ ngày nhận được quyết định cưỡng chế của UBND cấp tỉnh, tổ chức tín dụng đang quản lý tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì nhà chung cư hoặc quản lý tài khoản khác của chủ đầu tư theo quyết định cưỡng chế có trách nhiệm chuyển kinh phí sang tài khoản do Ban quản trị lập để quản lý, sử dụng theo quy định của pháp luật về nhà ở và quyết định cưỡng chế. Trường hợp phải xử lý tài sản của chủ đầu tư để thu hồi kinh phí bảo trì cho Ban quản trị thì UBND cấp tỉnh thực hiện xử phạt vi phạm hành chính đối với hành vi không bàn giao kinh phí bảo trì của chủ đầu tư theo quy định, trong quyết định xử phạt vi phạm hành chính phải ghi rõ biện pháp kê biên tài sản của chủ đầu tư để thực hiện bán đấu giá theo quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản nhằm thu hồi kinh quỹ bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư.

Theo các chuyên gia, đề xuất này được coi là biện pháp cứng rắn, quyết liệt của Bộ Xây dựng nhằm đối phó hiệu quả với tình trạng các chủ đầu tư chây ỳ trong hoàn trả quỹ bảo trì cho Ban quản trị tòa nhà. Ông Nguyễn Thế Điệp nhấn mạnh, đấu giá tài sản là giải pháp cứng rắn, quyết liệt và cần thiết để bảo đảm lợi ích của người mua nhà, đồng thời góp phần làm lành mạnh hóa thị trường bất động sản. Đây là việc phải làm, để đảm bảo tính nghiêm minh của pháp luật. Tuy nhiên, chuyên gia này cũng lưu ý, việc cưỡng chế tài sản, đấu giá tài sản cũng chỉ là giải pháp tình thế, việc thực thi cũng sẽ không đơn giản. Phong tỏa tài khoản là giải pháp khả thi hơn.

Nhấn mạnh hình thức xử lý này là mới, thể hiện tính cương quyết của nhà làm luật để xử lý tình trạng chủ đầu tư vi phạm pháp luật phải thực hiện thu hồi, cưỡng chế đối với kinh phí bảo trì chung cư, ông Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Law firm cho rằng, thực tiễn áp dụng cũng có thể đối diện với một số khó khăn. Bởi thực tế thời gian qua việc triển khai những nội dung này chưa hiệu quả. Nguyên nhân là do tổ chức tín dụng hay cơ quan Thuế không cung cấp, không xác định được tài khoản của chủ đầu tư có tiền hay không có tiền, dẫn đến khi ra quyết định cưỡng chế không thu hồi được hoặc nếu có cũng rất ít. “Việc xử lý mạnh liên quan đến cưỡng chế tài sản này có thể gặp phản ứng từ các chủ đầu tư. Tuy nhiên đây là quy định cần thiết để phòng ngừa và giải quyết các vi phạm của chủ đầu tư đối với người dân trong quản lý sử dụng nhà chung cư”, ông Trương Anh Tú khẳng định.