Phân lô bán nền: Đề xuất quản lý chặt, không nên cấm
Thực trạng phân lô bán nền trái phép đã để lại nhiều hệ lụy cho thị trường bất động sản. Do đó, Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai đề xuất mở rộng phạm vi các khu vực không được phép thực hiện dự án phân lô bán nền.
Trong điều kiện khó khăn về vốn, việc mở rộng phạm vi cấm thực hiện dự án phân lô bán nền có thể tạo thêm khó khăn cho doanh nghiệp bất động sản. Ảnh: Lê Tiên
Giới chuyên gia, doanh nghiệp (DN) bất động sản (BĐS) cho rằng, sự “bát nháo” của phân lô bán nền là do công tác quản lý của địa phương lỏng lẻo, không thể đổ lỗi cho pháp lý.
Phân lô bán nền tạo nên bất ổn của thị trường?
Luật sư Trương Thanh Đức – Trọng tài viên Trung tâm Trọng tài quốc tế Việt Nam cho rằng, từ Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS đã có quy định cho phép và ghi nhận lợi ích của việc phân lô bán nền. Trong thực tế, phân lô bán nền đáp ứng nhu cầu có nhà ở của đa số người dân, giúp DN BĐS có thêm tài chính để phát triển các dự án, nếu để xây nhà xong mới bán cần rất nhiều vốn.
Ngoài ra, theo ông Đức, bản chất của phân lô bán nền còn giúp cải thiện, chỉnh trang bộ mặt đô thị. Ví dụ, Hà Nội cho phép phân lô bán nền, mặc dù có xảy ra những vùng “sốt nóng” nhưng về tổng thể vẫn có sự hợp lý, hài hòa đẹp mắt. “Tôi cho rằng cấm như vậy là không cần thiết. Luật pháp cần chấp nhận hài hòa giữa nhu cầu chung với nhu cầu sở hữu riêng của người Việt Nam”, ông Đức nói.
Đồng quan điểm, chuyên gia kinh tế Ngô Trí Long đặt câu hỏi: “Tại sao phân lô bán nền nở rộ”? Theo ông Long, bởi đây là hình thức đem lại nhiều lợi nhuận cho DN, nhà đầu tư và người dân. Theo tổng kết của thị trường, giao dịch phân lô bán nền chiếm tới 60% giao dịch của thị trường BĐS thời gian qua. Việc cấm thực hiện phân lô bán nền xuất phát từ những bất ổn của thị trường. Tuy nhiên, bất ổn là do quản lý lỏng lẻo hoặc DN không có năng lực. Do đó, cần phải có sự quản lý thật chặt đối với các DN này, có chế tài xử phạt với cấp quản lý địa phương.
Ở góc độ DN, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đầu tư BĐS Toàn cầu cho rằng, trong khi nguồn vốn cho DN BĐS khó khăn, nếu cấm phân lô bán nền, DN phải xây thô mới được bán, tổng mức đầu tư tăng thêm 2 lần rưỡi. Do đó, ông Hiệp kiến nghị Chính phủ xem xét có nhất định phải đưa ra hình thức cấm phân lô bán nền trên diện rộng hay không?
Phải quản lý chặt
Bên cạnh nhiều ý kiến phản đối cấm phân lô bán nền, một số chuyên gia cho rằng, nếu có điều chỉnh thì phải phù hợp với quy hoạch đô thị, trong quản lý đất đai cần chế tài nghiêm khắc. Theo PGS.TS Doãn Hồng Nhung – giảng viên cấp cao Khoa Luật (Đại học Quốc gia Hà Nội), việc quản lý phân lô bán nền, tách thửa theo quy hoạch được duyệt cần có cơ chế kiểm soát, giám sát xem có đúng quyết định, quy hoạch đã được phê duyệt của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hay không?
PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế, cũng cho rằng, phân lô bán nền trong thời gian qua có nhiều vấn đề bất ổn như tình trạng dự án “ma”, hoang hóa, lãng phí đất đai, cò đất thổi giá gây xáo trộn an ninh trật tự ở địa phương, gây rối loạn hoạt động thị trường BĐS, do đó, cần có quy hoạch chi tiết, tỉ mỉ cho từng địa bàn, thành phố. Ngay Hà Nội cũng phải quy hoạch chỗ nào xây dựng chung cư, chỗ nào phân lô bán nền. Các địa bàn như Ba Vì, Phúc Thọ, Sóc Sơn thì phân lô bán nền là hợp lý.
Ông Thịnh khuyến nghị, phải kiểm tra, giám sát thường xuyên liên tục, tránh sự móc nối của một số người có trách nhiệm trong cơ quan công quyền với chủ đầu tư, DN trong việc chuẩn bị, xây dựng dự án. Nâng mức kiểm tra, giám sát, chế tài xử lý với dự án “ma”, không đúng quy định pháp luật, từ đó mới có dự án phân lô bán nền đáp ứng hài hòa quyền lợi của các bên.
Thận trọng hơn, TS. Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính – tiền tệ quốc gia cho rằng, một quốc gia đông dân như Việt Nam cần phải có quỹ đất để dành. “Đang xảy ra tình trạng nơi nào cũng cấp dự án, muốn khai thác càng nhiều càng tốt, càng sớm càng tốt, buộc DN BĐS chạy theo nhu cầu. Không chỉ các tỉnh, thành phố, mà ngay cả Hà Nội cũng nên quy hoạch rõ ràng vùng nào xây dựng ngay, vùng nào có thể phân lô bán nền, vùng nào để dành”.
