Đất Đà Nẵng “xì hơi” sau 3 năm tăng phi mã
Khoảng từ 2015 đến 2018, thị trường bất động sản Đà Nẵng liên tục diễn ra những cơn sốt đất, nhất là khu vực phía Nam, khiến giá đất tăng phi mã. Tuy nhiên, từ đầu năm đến nay giá đất ở nhiều khu vực tại Đà Nẵng liên tục giảm.
Phát biểu tại cuộc làm việc với Ngân hàng nhà nước Việt Nam vào cuối tháng 8/2019, một lãnh đạo TP Đà Nẵng khẳng định đang có chủ trương dìm bằng được giá bất động sản xuống. Theo vị này: “nổi phình phình chỉ nuôi mấy ông mua đi bán lại, người dân không được gì, thành phố thì bị thất thu”.
Thị trường bất động sản Đà Nẵng ngay sau đó đã có những diễn biến nóng, lạnh bất thường tùy theo khu vực. Đặc biệt, khu vực vốn sôi động nhất thuộc Nam Đà Nẵng gồm khu Hòa Xuân, quận Ngũ Hành Sơn, khu vực đất nền thị xã Điện Bàn (tỉnh Quảng Nam) trở nên ảm đạm.
“Giá khu này trước trên gần 5 tỉ lô đất khoảng 100m2, bây giờ bán khoảng 4 tỉ không ai hỏi mua. Mấy tháng nay đất đứng, người đi xem không có chứ đừng nói người mua”, anh Nguyễn Văn Việt, chủ một trung tâm môi giới nhà đất khu vực Hòa Xuân (quận Cẩm Lệ, Đà Nẵng), than thở.
Theo anh Việt, giá đất Hòa Xuân nói riêng, khu Nam Đà Nẵng bao gồm Thị xã Điện Bàn của tỉnh Quảng Nam tăng giá phi mã từ năm 2016 đến cuối năm 2018. Giá đất lúc “sốt” nhất ở Hòa Xuân có giá 6 tỉ lô 100m2 đường 7,5m. Ở khu vực Điện Bàn thì khoảng 4 tỉ lô 100m2.
“Thời điểm này giá giảm trung bình từ 500 đến hơn 1 tỉ tùy lô và tùy vị trí. Dù vậy, giao dịch vẫn khan hiếm do thiếu nhà đầu tư và khách hàng đang chờ đợi giá đất tiếp tục hạ nhiệt”, chị Lê Thị Kim Vân, một nhân viên môi giới công ty bất động sản T.N, chia sẻ.
Theo đánh giá của các chuyên gia bất động sản, giá đất khu vực Nam Đà Nẵng hạ nhiệt từ đầu năm 2019 do nhu cầu giảm. Tuy nhiên, nguyên nhân quan trọng nhất là hàng loạt vụ tranh chấp xảy ra giữa nhà đầu tư và nhà phân phối khiến khách hàng lo lắng. “Những vụ việc như chủ đầu tư là công ty Bách Đạt An tranh chấp với nhà phân phối là công ty Hoàng Nhất Nam gây xôn xao dư luận và lo lắng cho khách hàng.
Ngoài ra, thủ tục pháp lý chưa rõ ràng khiến khách mua đất không nhận được sổ đỏ đúng hẹn, chủ đầu tư chậm bàn giao sổ đỏ khiến khách hàng lo ngại khi đầu tư vào thị trường nhà đất Nam Đà Nẵng.
Qua tìm hiểu, được biết khu vực này vừa có 7 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư, phê duyệt quy hoạch 1/500 nên hy vọng sẽ là động lực mới cho thị trường trong năm 2020”, ông Lê Đông H, Giám đốc công ty bất động sản T.N, nhận định.
Cùng cảnh với khu Nam Đà Nẵng, bất động sản khu vực Tây Bắc Đà Nẵng cũng đứng giá trong nhiều tháng qua. Tuy nhiên, điểm trái ngược là giao dịch đất đai tại khu Tây Bắc vẫn sôi động.
Theo tìm hiểu thực tế những ngày cuối tuần gần đây, giá đất tại khu vực này hiện dao động từ 2,4 tỉ đến khoảng 4 tỉ đồng/lô 100m2 tùy dự án, vị trí. Giá này so với thời gian cao điểm giảm khoảng 100 đến 200 triệu đồng/lô.
“Đây là khu vực đông dân cư, hạ tầng đường sá đã ổn định từ trước nên khách hàng là những người thật sự có nhu cầu mua đất để ở. Do vậy, thời điểm đất đứng giá là dịp để họ có thể sở hữu nhà đất nên giao dịch vẫn sôi động.
Ngoài ra, đây là khu vực sẽ triển khai các dự án hạ tầng lớn trong tương lai của Đà Nẵng như Cảng Liên Chiểu, khu công nghệ cao… có vốn đầu tư hàng chục nghìn tỉ đồng nên vẫn giữ được niềm tin của các nhà đầu tư”, ông H nhận định.
Các chuyên gia bất động sản cho rằng lợi thế của khu vực Tây Bắc là hệ thống đường sá thông thoáng, tiện lợi, quy hoạch đồng bộ. Đặc biệt, các dự án bất động sản ở khu vực này đều có pháp lý đầy đủ, không xảy ra tranh chấp giữa các bên.
Ngoài đất nền, khu vực Tây Bắc còn thu hút khách hàng với các dự án nhà ở thương mại (Shophouse). Bà Đặng Thị Thiện, Hiệp hội môi giới bất động sản Đà Nẵng, nhận định đây là mô hình bất động sản mới phát triển tại Đà Nẵng nhưng tiềm năng rất lớn.
“Nhà ở Shophouse có giá cao hơn đất nền nhưng bù lại luôn có pháp lý rõ ràng. Khu vực xây Shophouse luôn tập trung ở khu dân cư có trình độ dân trí cao, thoáng mát, giao thông thông thoáng. Nhiều dự án Shophouse ở quận Liên Chiểu thuộc các trục đường Hoàng Thị Loan, Nguyễn Sinh Sắc… đang là điểm nhấn trên thị trường.
Ưu điểm của loại hình shophouse là khách hàng ngoài việc nhận nhà còn nhận ngay sổ đỏ nên không lo sợ vướng tranh chấp pháp lý như loại hình đất nền truyền thống”, bà Thiện nói.
Trong khi đó, thống kê và đánh giá chi tiết về thị trường BĐS Đà Nẵng từ năm 2017 cho đến tháng 6/2019, Công ty CP DKRA Việt Nam cho hay, thị trường BĐS Đà Nẵng có dấu hiệu giảm nhiệt ở hầu hết các phân khúc nhưng lại tăng mạnh ở phân khúc đất nền với mức tăng gấp 3 lần so với năm 2017. Ở phân khúc nhà phố, biệt thự, trong 3 năm qua, có 12 dự án nổi bật được mở bán như: Lakeside Palace, Kim Long City, Dragon Smart City…, cung cấp ra thị trường 2.199 căn và đã bán được 3.138 căn, đạt 97% nguồn cung.
Ở phân khúc căn hộ (chung cư), có 16 dự án nổi bật được mở bán với 7.291 căn và đã bán được 99% số căn hộ. BĐS nghỉ dưỡng nổi lên tại Đà Nẵng hơn 10 năm nay, tuy nhiên, ở phân khúc biệt thự biển, từ năm 2018 đến nay, gần như không có nguồn cung mới nên không có phát sinh giao dịch ở phân khúc này.
Còn ở phân khúc căn hộ du lịch (condotel), từ năm 2016 đến nay, Đà Nẵng có 9.890 căn hộ du lịch của 12 dự án được đưa ra thị trường và đã tiêu thụ đạt 75% (7.418 căn), nhưng từ giữa năm 2018 đến nay, sản lượng tiêu thụ sụt giảm đáng kể.
Nhận định về thị trường bất động sản Đà Nẵng, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới Bất động sản, cho rằng không thể dìm được giá đất. Ông Đính khẳng định chủ trương dìm giá đất là phi thị trường, đi ngược lại nguyên lý thị trường.
“Sẽ không thể làm được như vậy vì giá cả là do thị trường và người tiêu dùng quyết định. Vấn đề của Nhà nước nằm ở điều tiết vĩ mô, phát triển kinh tế phải làm thế nào để các lĩnh vực đều phát triển đúng với quy luật”, ông Đính nói.
Công ty CP DKRA Việt Nam đánh giá, với định hướng của Nghị quyết số 43-NQ/TW ngày 24-1-2019 của Bộ Chính trị về xây dựng và phát triển Đà Nẵng đến năm 2030, tầm nhìn 2045, là triển vọng tươi sáng tạo tiền đề cho thị trường BĐS Đà Nẵng tăng trưởng mạnh.
Tuy nhiên, Đà Nẵng sẽ phải vượt qua nhiều thách thức lớn như: quỹ đất còn khiêm tốn so với năng lực phát triển, tâm lý người mua vẫn chuộng các sản phẩm đất nền và nhà liền thổ, thông tin thị trường chưa được minh bạch dẫn đến những xáo trộn ở một số thời điểm, áp lực đối với môi trường tự nhiên khi phát triển BĐS du lịch và nghỉ dưỡng…
Theo Công ty TNHH CBRE, thị trường bất động sản tại TP Đà Nẵng, BĐS du lịch tiếp tục gia tăng nguồn cung ở phân khúc 4-5 sao.
Từ đầu năm 2019 đến nay, nguồn cung BĐS du lịch đã ghi nhận tăng 548 phòng, ngoài ra còn có khách sạn tiêu chuẩn 5 sao Fullman Danang đã hoàn thành việc nâng cấp, sửa chữa và quay trở lại hoạt động.
Từ nay đến cuối năm 2019, thị trường BĐS du lịch tại Đà Nẵng có thêm 3 khách sạn tiêu chuẩn 4 sao đi vào hoạt động, nâng tổng số phòng khách sạn ở phân khúc 4 sao lên 4.500 phòng. Hoạt động khai thác dịch vụ trong lĩnh vực cũng đạt từ 60-70% công suất phòng trường. Tổng nguồn cung căn hộ chung cư đang có trên thị trường với trên 5.000 căn từ 16 dự án đang khai thác.
Trong bối cảnh pháp lý cho sản phẩm căn hộ khách sạn (condotel) chưa rõ ràng, sức mua giảm thì sản phẩm căn hộ để ở nhận được tín hiệu khá tích cực từ thị trường. Nhiều dự án căn hộ chung cư đang được các chủ dự án khẩn trương hoàn thành để cung cấp ra thị trường khoảng 1.900 căn hộ như Premier Sky Residences, Center Point Residency, Century Bay. Giá bán trung bình đối với căn hộ hạng trung bình 1.190 USD/m2; hạng cao cấp giá 2.250 USD/m2 và hạng sang giá trên 3.820 USD/m2.
