Phân khúc nào đang hấp dẫn?

Do lợi nhuận tiềm tàng từ việc mua bán các dự án bất động sản rất lớn nên trào lưu mua lại dự án hoặc doanh nghiệp giá rẻ được dự báo sẽ tăng mạnh.

Thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam đã suy giảm lâu dài, nhiều doanh nghiệp trong ngành gặp khó khăn nên phải bán dự án để cơ cấu lại tài chính, trả nợ ngân hàng hay tái cấu trúc hoạt động; từ đó tạo ra môi trường sôi động cho hoạt động mua bán các dự án BĐS.

Dự án minh bạch, pháp lý cao vào tầm ngắm

Nhiều chuyên gia dự báo các giao dịch này có thể đạt tới con số trên tỉ USD/năm trong năm 2013 và vài năm tới. Trong thời gian qua đã có một số dự án chuyển nhượng như: cao ốc Vincom A hay dự án Park City với giá trị lên đến hàng ngàn tỉ đồng, hoặc có thể lặng lẽ như việc mua bán các khách sạn, dự án BĐS cỡ nhỏ từ vài chục tỉ đến vài trăm tỉ đồng. Trong bối cảnh có nhiều lựa chọn và bản thân thị trường BĐS vẫn tiềm ẩn nhiều rủi ro, người mua vẫn rất thận trọng đối với những dự án thuộc các phân khúc nhà ở trung và cao cấp. Các tổ chức đầu tư lớn, đặc biệt của nước ngoài, với năng lực tài chính mạnh mẽ và tầm nhìn dài hạn, thường ưa thích các dự án có độ minh bạch pháp lý cao, có khả năng đem lại nguồn thu rõ ràng và dài hạn, chẳng hạn như dự án cao ốc văn phòng, khu phức hợp, trung tâm thương mại và khách sạn, khu nghỉ dưỡng lớn…

Một xu thế mới hiện đang nổi lên đối với nhà đầu tư trong nước và các quỹ đầu tư ngoại vừa và nhỏ là mua dự án phân khúc nhà giá rẻ, bao gồm: dự án nhà ở giá rẻ có sẵn, dự án dang dở có thể chuyển đổi công năng và dự án có đất rẻ, vị trí phù hợp. Đây là một chiến lược được các chuyên gia trong ngành đánh giá là khá hợp lý trong bối cảnh thị trường hiện nay bởi nhu cầu nhà ở thực tế của người dân còn lớn nên vẫn có thể tiêu thụ sản phẩm tốt ngay cả trong lúc thị trường trầm lắng. Tổng giá trị đầu tư các dự án này không quá lớn, thường ở mức 500 tỉ đồng trở lại, phù hợp với năng lực tài chính và kiểm soát rủi ro của nhà đầu tư vừa và nhỏ. Do đó, các doanh nghiệp khó khăn đang nắm giữ các dự án BĐS loại này đều nằm trong tầm ngắm của những nhà đầu tư tiềm năng.

Có thể mua lại cả doanh nghiệp

Không chỉ đàm phán mua lại các dự án BĐS, nhà đầu tư còn có thể mua lại cả doanh nghiệp. Điều này càng trở nên dễ dàng hơn nếu cổ phiếu doanh nghiệp mục tiêu đang được niêm yết trên thị trường chứng khoán.

Thị trường chứng khoán cũng đang ảm đạm song hành với thị trường BĐS. Nhóm các doanh nghiệp niêm yết thuộc ngành BĐS hoặc có dự án BĐS hiện đang bị đánh giá thấp, giá cổ phiếu thuộc loại rẻ nhất trên sàn chứng khoán (rất nhiều doanh nghiệp loại này có giá cổ phiếu nằm sâu dưới mệnh giá), thủ tục mua bán lại khá thuận lợi nên việc mua lại doanh nghiệp trở nên dễ dàng. Ví dụ: Công ty TNHH Khải Hưng có thể mua lại đến 51% cổ phiếu XMC từ Tổng Công ty Vinaconex hay Quỹ Asean Small Cap Fund mới nâng tỉ lệ sở hữu cổ phiếu TIG lên 7,5% gần đây.

Do lợi nhuận tiềm tàng từ việc mua bán các dự án BĐS rất lớn nên trào lưu mua lại dự án hoặc doanh nghiệp giá rẻ được dự báo sẽ gia tăng mạnh. Có thể sẽ xuất hiện nhiều sự thay đổi cổ đông lớn ở nhiều doanh nghiệp niêm yết vừa và nhỏ thuộc nhóm BĐS trong thời gian tới.