Hoàn chỉnh thị trường đất đai: Vẫn còn nhiều bất cập

Để đáp ứng yêu cầu của đầu tư phát triển, việc chuyển dịch đất đai từ việc sử dụng đất hiệu quả chưa cao sang việc sử dụng đất hiệu quả cao hơn là yêu cầu cần thiết. Tuy nhiên, quá trình chuyển dịch này còn gặp nhiều vướng mắc phát sinh cả từ phía thể chế chính sách đất đai cũng như triển khai trên thực tế.

Chưa phù hợp cơ chế thị trường

Hiện có rất nhiều hạn chế liên quan đến thể chế thị trường đất đai. Theo GS.TS.Trần Quốc Toản, nguyên Phó Chủ nhiệm Văn phòng Chính phủ, hệ thống pháp luật đất đai tuy đã được điều chỉnh, bổ sung thường xuyên, nhưng thực tiễn cho thấy, một số văn bản quy phạm pháp luật về đất đai ban hành còn chậm, nội dung hướng dẫn chưa rõ ràng, không phù hợp với thực tiễn, thậm chí không phù hợp với luật, “bó lại” hơn so với luật, chưa đáp ứng được yêu cầu giải quyết một số vấn đề vướng mắc trong thực tế, gây khó khăn cho việc thực hiện công tác quản lý nhà nước về đất đai.

Theo Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội, có năm nhóm vấn đề lớn thành phố gặp khó khăn khi thi hành Luật Đất đai 2013, bao gồm nhóm các vấn đề liên quan đến việc giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư; cấp giấy chứng nhận, đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; vướng mắc trong công tác xác định giá… Bên cạnh đó, quản lý thị trường đất đai – bất động sản còn nhiều lúng túng, kém hiệu quả, sơ hở, tạo điều kiện phát sinh tệ tham nhũng, tiêu cực trong quản lý đất đai, như thu hồi đất và đền bù không đúng; đất công bị sử dụng sai mục đích, “bán” cho các đổi tượng sân sau với giá bèo gây thất thoát lớn cho nhà nước…

Cũng theo GS.TS.Trần Quốc Toản, vấn đề định giá đất còn nhiều bất cập, chưa phù hợp với cơ chế thị trường, chưa đáp ứng được yêu cầu giá quy định sát giá thị trường. Hiện nay giá đất do Nhà nước quy định vẫn chỉ bằng từ 30% tới 60% giá đất chuyển nhượng thực tế, có khi thấp hơn nhiều. Chưa tổ chức được đầy đủ và có hiệu quả hệ thống theo dõi giá đất trên thị trường để làm cơ sở định giá đất phù hợp, công tác thẩm định giá đất còn nhiều hạn chế. “Chính điều này đã làm cho vấn đề thu hồi đất, bồi thường giá đất bị thu hồi có nhiều bất cập, gây nhiều khiếu kiện”, GS.TS.Trần Quốc Toản nhấn mạnh.

Còn PGS.TS. Doãn Hồng Nhung, Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội cho rằng, quá trình phát triển đất nước theo hướng công nghiệp hóa – hiện đại hóa, việc thu hồi đất để xây dựng khu đô thị, phục vụ cho lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế – xã hội là một việc làm rất cần thiết, sẽ làm tăng thêm giá trị của đất mang lại lợi ích đối với Nhà nước, nhà đầu tư và người nông dân có đất bị thu hồi. Tuy nhiên, khi lợi ích giữa Nhà nước, các chủ đầu tư phát triển quỹ đất và người nông dân bị thu hồi đất không được phân bổ hài hòa, có nguy cơ xuất hiện nhiều tranh chấp liên quan đến thu hồi đất đai. Đây chính là một trong những nguyên nhân phát sinh nhiều khiếu kiện của người dân về mức bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, gây ảnh hưởng đến nguồn sinh kế và quyền lợi của người dân.

Nhận định về những rào cản trong chuyển dịch đất đai tại Việt Nam trong giai đoạn hiện nay, PGS.TS. Doãn Hồng Nhung cho biết, khi mua bán nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản có trên đất, hầu hết người dân không bao giờ khai thật giá trị mua bán, chuyển nhượng thông qua hợp đồng tại văn phòng công chứng. Việc không kê khai thật giá trị chuyển nhượng nhằm mục đích trốn thuế Thu nhập cá nhân 2% giá trị chuyển nhượng. Điều này dẫn đến hệ quả là các giao dịch về đất đai không trung thực, không làm cơ sở, số liệu thông tin về giao dịch đất trên địa bàn. Nếu Nhà nước lấy chính giá đó bồi thường cho người dân thì không nhận được sự hợp tác của người dân, thời gian thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng bị kéo dài…. Trong khi đó, việc kê khai giá chuyển nhượng có thể bị tăng lên gấp nhiều lần giá trị thật nếu người dân dùng chính hợp đồng mua bán, chuyển nhượng để thế chấp ngân hàng.

Thể chế thị trường đất đai nước ta hiện có rất nhiều hạn chế, bất cập. Ảnh: ST.

Đảm bảo nguyên tắc hài hòa lợi ích

Để đẩy mạnh việc khắc phục những yếu kém, bất cập, và chủ động xây dựng – hoàn thiện thể chế thị trường đất đai ở Việt Nam theo hướng hiện đại, minh bạch và hiệu quả, góp phần quan trọng vào sự phát triển nhanh và bền vững của đất nước, cần thực hiện đồng bộ nhiều giải pháp phù hợp với điều kiện và trình độ phát triển của Việt Nam, đồng thời tiếp cận với xu hướng chung của thế giới. Nhiều ý kiến cho rằng, hiện nay cơ chế chuyển dịch đất đai chưa đảm bảo hài hòa lợi ích của các bên, dẫn đến nhiều vụ tranh chấp, khiếu kiện diễn ra, do đó, phương án chuyển dịch đất đai cần phải quan tâm tới nguyên tắc chia sẻ lợi ích.

Chia sẻ về kinh nghiệm chuyển dịch đất đai tại các nước trên thế giới, GS. Đặng Hùng Võ cho biết, tại nhiều nước phát triển và đang phát triển, người ta chỉ sử dụng và cũng rất hạn chế sử dụng cơ chế chuyển dịch đất đai bắt buộc, thường chỉ áp dụng trong trường hợp không sinh lợi và thật cần thiết. Mặt khác, cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện cũng chỉ áp dụng trong trường hợp sinh lợi mà không liên quan đến lợi ích quốc gia, chỉ liên quan đến lợi ích riêng của nhà đầu tư. Tại nhiều nước đang phát triển, việc chuyển dịch đất đai sinh lợi có liên quan đến lợi ích quốc gia được thực hiện theo một cơ chế “trung dung”, không hẳn bắt buộc, không hẳn tự nguyện. Đó là cơ chế đồng thuận với phương án chuyển dịch đất đai theo đa số cộng đồng những người đang sử dụng đất. Đạt được khoảng 70% ý kiến cộng đồng thì phương án chuyển dịch đất đai được quyết định và thiểu số ý kiến không đồng thuận phải chấp hành. Theo đó, phương án chuyển dịch đất đai cần phải quan tâm tới nguyên tắc chia sẻ lợi ích của người được đất vì việc sử dụng đất đạt hiệu quả cao hơn nhiều so với cách sử dụng đất trước của những người đang sử dụng đất. Một phần lợi ích từ dự án đầu tư phải được chia sẻ với cộng đồng dân cư mất đất tại địa phương. Cơ chế chia sẻ lợi ích cần được quan tâm đặc biệt trong các trường hợp sử dụng đất vào mục đích khai thác tài nguyên thiên nhiên như đầu tư vào các dự án thủy điện hay các dự án khai khoáng. Đây là kinh nghiệm Việt Nam nên áp dụng.

Cũng liên quan vấn đề đảm bảo lợi ích trong chuyển dịch đất đai hướng tới xây dựng thị trường đất đai hoàn chỉnh, PGS.TS. Doãn Hồng Nhung cho rằng, pháp luật về bảo vệ quyền của người nông dân bị thu hồi đất để xây dựng khu đô thị phải đảm bảo hài hòa lợi ích các bên trong mối quan hệ thu hồi đất đó là Nhà nước, người nông dân và của chủ đầu tư. Những thiệt hại cần được tính toán cụ thể về chính sách bồi thường nhằm bảo đảm quyền lợi của người dân bị thu hồi đất, quyền lợi của Nhà nước trong việc phân phối chênh lệch địa tô, và khả năng sinh lợi của nhà đầu tư khi bỏ vốn thực hiện dự án khu đô thị do chuyển từ đất nông nghiệp sang đất đô thị. Nhà nước cần phải có sự rõ ràng, minh bạch về phân chia lợi nhuận.

Trong rất nhiều đề xuất về giải pháp nhằm hoàn thiện thể chế thị trường đất đai ở Việt Nam, GS.TS.Trần Quốc Toản nêu một giải pháp đáng chú ý đó là cần nghiên cứu xây dựng đồng bộ cơ chế, chính sách, quy trình thực hiện các khâu quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, định giá đất, quyết định thu hồi đất, đền bù, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ nơi ở và tổ chức sinh kế ổn định cho người bị thu hồi đất; đưa đất bị thu hồi vào sử dụng theo đúng luật pháp và có hiệu quả.

“Đây là những công việc rất phức tạp, nhưng hiện đang còn nhiều bất cập cả từ phía khách quan và chủ quan các chủ thể liên quan. Nhưng nguyên tắc đổi mới cơ bản là lợi ích từ đất đai phải phục vụ cho sự phát triển nhanh và bền vững đất nước cả về kinh tế, chính trị, xã hội và môi trường; lợi ích đất đai phải được điều tiết hài hòa, hợp lý giữa người dân, chủ đầu tư, doanh nghiệp, nhà nước và xã hội”, GS.TS.Trần Quốc Toản nhấn mạnh.

PGS.TS Trần Kim Chung, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương (CIEM):

Về bản chất, chuyển dịch đất đai chính là việc bố trí nguồn lực mặt bằng, địa bàn của các dự án. Giai đoạn 2005-2016, một nền tảng quan trọng cho phát triển kinh tế là chuyển dịch đất đai. Trong đó các xu hướng chuyển dịch đất đai chính là chuyển dịch đất đai chủ yếu từ nhóm chưa sử dụng sang mục đích sử dụng khác và từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp; từ đất nông nghiệp sang đất công nghiệp dịch vụ, đất đô thị và đất nông nghiệp quy mô nhỏ sang đất nông nghiệp tập trung. Về thực trạng chuyển dịch đất đai tại Việt Nam, quá trình này diễn ra chậm hơn so với kế hoạch đề ra. Đáng chú ý, quy hoạch đất đai với vai trò là cơ sở đầu tiên để đất đai có thể chuyển dịch; còn kế hoạch chuyển dịch đất đai là cơ sở để đất đai chuyển dịch trong năm nhưng tỷ lệ biết thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của người dân ở nơi cư trú là gần 70%. Ở khâu quy hoạch, công tác lấy ý kiến của nhân dân về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai chưa thực sự được chú trọng. Cùng với đó, sau khi có quy hoạch, tình trạng quy hoạch treo còn phổ biến. Việc quy hoạch các khu công nghiệp quá nhiều, không dựa trên nhu cầu và tiềm năng phát triển khiến tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp còn thấp.

ThS. Nguyễn Thị Lý, Viện Chiến lược, Chính sách tài nguyên và môi trường:

Nhằm khai thác có hiệu quả nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế – xã hội cần thực hiện các giải pháp như: Một là, rà soát và hoàn thiện cơ chế thu hồi đất để phát triển KT-XH vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng; thu hồi đất đối với các dự án không đưa đất vào sử dụng, chậm đưa đất vào sử dụng, sử dụng đất sai mục đích, vi phạm pháp luật về đất đai; có cơ chế, chế tài cụ thể nhằm khai thác hiệu quả quỹ đất phụ cận các công trình kết cấu hạ tầng theo quy hoạch. Hai là, thu hồi đất của cơ quan nhà nước, đơn vị sự nghiệp trong quá trình rà soát, sắp xếp tài sản công phải thực hiện theo đúng quy định pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công, đặc biệt là tại các vị trí có lợi thế và khả năng sinh lợi cao để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất, khắc phục tình trạng thất thoát tài sản nhà nước. Ba là, hoàn thiện tổ chức bộ máy, cơ chế hoạt động, cơ chế tài chính, đảm bảo để tổ chức phát triển quỹ đất hoạt động hiệu quả nâng cao năng lực của Tổ chức phát triển quỹ đất bảo đảm thực hiện việc tạo lập quỹ “đất sạch” để đấu giá quyền sử dụng đất; quản lý, khai thác quỹ đất, xây dựng các khu tái định cư và thực hiện tốt nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Bên cạnh đó, cần hoàn thiện cơ chế nhằm phát huy nguồn lực từ đất đai thông qua quy định Nhà nước chủ động thu hồi đất theo kế hoạch sử dụng đất. Đồng thời, cần luật hóa và quy định cụ thể trong Luật nhiều nội dung, đặc biệt là các nội dung có liên quan đến quyền và lợi ích của người sử dụng đất như thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất….

Hoài Anh/Báo Hải quan