Condotel ‘chất đống’ tồn kho, nhà đầu tư cẩn trọng xuống tiền

Theo Công ty DKRA Việt Nam, trong các tháng 4,5,6/2018, phân khúc căn hộ nghỉ dưỡng (condotel) bị “tồn kho” cao ngất ngưởng, cao nhất lên đến 90%. Nghiên cứu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cũng cho thấy sự giảm sút về lượng giao dịch condotel những tháng đầu năm.

Tồn kho cao nhất lên đến 90%

Công ty DKRA Việt Nam vừa công bố diễn biến thị trường căn hộ nghỉ dưỡng condotel từ Đà Nẵng đến Phú Quốc trong các tháng 4, 5, 6/2018 với lượng tồn kho vọt lên ngất ngưởng. Toàn thị trường tung ra 2.100 căn nhưng chỉ tiêu thụ 850 căn.

Tỷ lệ hấp thụ theo khu vực đang ở mức đáng quan ngại. Phú Quốc và Bà Rịa – Vũng Tàu thanh khoản khả quan nhất thị trường nhưng mức hấp thụ cũng chỉ dừng ở ngưỡng 39-40%, tương đương mức tồn kho lần lượt là 61-60%.

Trong khi đó, các thành phố du lịch biển còn lại có tỷ lệ hấp thụ căn hộ condotel ảm đạm hơn, lần lượt ghi nhận Khánh Hòa tiêu thụ (26%), Bình Định (22%), Đà Nẵng (9%). Như vậy, lượng hàng tồn kho căn hộ nghỉ dưỡng tại 3 tỉnh thành này lần lượt là 74-78-91%.

DKRA Việt Nam cho biết, nguồn cung condotel cũ và mới trên thị trường khá dồi dào nhưng tình hình tiêu thụ khá thấp. Trong khi đó, nguồn cung có thể sẽ tiếp tục tăng mạnh trong thời gian tới với nhiều dự án được đưa ra thị trường có quy mô hơn 1.000 căn.

Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng (condotel ), biệt thự nghỉ dưỡng đang đi xuống, khách hàng cần cân nhắc bài toán dòng tiền (Ảnh minh hoạ).

Báo cáo mới đây về thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng cho thấy, sự giảm sút về lượng giao dịch condotel.

Tại thị trường phía Bắc, ghi nhận ở Hạ Long, trong quý I không ghi nhận dự án condotel mới nào được chào bán ra thị trường. Các sản phẩm được chào bán năm 2017 hiện đã đi vào giai đoạn cuối và hàng còn lại là các căn hộ diện tích lớn nên giao dịch rất chậm. Thêm vào đó, một diễn biến ghi nhận tại đây là sự chuyển dịch từ sản phẩm căn hộ chung cư thuần túy sang căn hộ chung cư có cam kết thuê lại của chủ đầu tư để mở rộng đối tượng khách hàng đầu tư và cũng tạo nguồn cung đáp ứng cho lượng khách du lịch đến Hạ Long.

Còn tại Đà Nẵng, Hội Môi giới cho biết, không có nguồn cung condotel hay biệt thự nghỉ dưỡng nào được chào bán mới ra thị trường. Lượng giao dịch biệt thự cũng chững lại, không xuất hiện thêm giao dịch nào của quý II/2018. Chỉ có khoảng 300 căn condotel được giao dịch trong thời gian này.

Cũng có không ít các dự án không đủ pháp lý hoặc do chủ đầu tư không đủ năng lực thi công, nằm bất động và đang dần được mua bán lại nhờ các thương vụ M&A để chuyển giao sang cho chủ đầu tư khác có năng lực phát triển tốt hơn.

Tình hình thị trường condotel cũng không mấy khả quan tại Nha Trang. Thống kê sơ bộ của Hội Môi giới, sản phẩm bất động sản ở tất cả các phân khúc, kể cả condotel đều chững hoặc giảm giá.

Đa số các dự án nghỉ dưỡng tại Nha Trang đều có tỷ lệ hấp thụ rất thấp trong quý II/2018, chỉ đạt bình quân khoảng 20 – 25% lượng giao dịch thành công.
Phân khúc condotel trung cấp với nội thất cơ bản có tỷ lệ hấp thụ cao hơn với khoảng 30% giao dịch thành công.
Tổng lượng sản phẩm condotel giao dịch trong quý II/2018 tại Nha Trang đạt khoảng 1.500 căn. Theo thông tin, hầu hết các sàn giao dịch BĐS đều giảm lượng giao dịch. Nhà đầu tư, khách hàng không dám đưa ra quyết định đầu tư, cần cân nhắc bài toán dòng tiền.

Đẩy giá lên cao, khách hàng hờ hững

Lý giải nguyên nhân khiến thị trường bất động sản nghỉ dưỡng 6 tháng đầu năm 2018 giảm sút về giao dịch, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng có một số nguyên nhân.

Thứ nhất, các quy định về pháp lý cho loại hình bất động sản căn hộ du lịch – condotel của Nhà nước vẫn còn tồn tại nhiều vướng mắc, chưa được điều chỉnh theo kiến nghị để cấp sổ đỏ cho các căn hộ này. Điều này khiến khách hàng lo ngại về rủi ro pháp lý khi quyết định đầu tư căn hộ.

Thứ hai, giá bán các sản phẩm condotel trên thị trường hiện nay đang được đẩy lên quá cao, không phù hợp với các nhà đầu tư và không còn hấp dẫn các nhà đầu cơ mua đi bán lại kiếm lợi như giai đoạn trước.

Thứ ba, vì nhu cầu đầu tư lâu dài, khách hàng trên thị trường hiện nay chỉ lựa chọn các dự án có chủ đầu tư uy tín, chất lượng và khả năng điều hành, khai thác, kinh doanh dự án sau đầu tư hiệu quả. Như vậy, mới đảm bảo an toàn nguồn vốn và khả năng sinh lợi cao, bền vững cho họ.

Thứ tư, sự chững lại của thị trường tháng 6 một phần là do trùng với thời điểm của thi cử, nghỉ hè, du lịch, các gia đình thường lo cho con cái, gia đình nên sức mua giảm. Thông thường, các năm đều xuất hiện tình trạng tương tự vào thời điểm này.

Riêng tại thị trường Nha Trang, khu vực dự kiến xây dựng đặc khu hành chính – kinh tế đặc biệt Bắc Vân Phong vừa qua đã bị hạn chế giao dịch để chờ thông qua luật nên cũng ảnh hưởng không nhỏ đến tâm lý các nhà đầu tư, dẫn đến từ đầu năm đến nay tại Nha Trang không có dự án mới nào được mở bán, khiến thị trường giảm bớt sự sôi động.

“Quan điểm hiện tại của các nhà đầu tư thứ cấp chắc chắn sẽ tạo nhiều thay đổi đối với các dự án nghỉ dưỡng. Đó là sẽ tạo sự thanh lọc. Các chủ đầu tư dự án yếu kém sẽ phải chuyển giao dự án lại cho các chủ đầu tư có năng lực thực sự. Đồng thời thị trường sẽ tạo tính cạnh tranh mạnh hơn nữa giữa các chủ đầu tư có năng lực để thu hút khách hàng” – Hội Môi giới nhận định.

Trước đó, hồi quý III/2017, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) từng có văn bản kiến nghị Bộ Xây dựng đặc biệt quan tâm đến những bất ổn tiềm ẩn của thị trường căn hộ condotel, mô hình đầu tư mới mẻ nhanh chóng tạo cơn sốt gần đây.

Theo thống kê của HoREA từ năm 2014 đến năm 2017, trên phạm vi cả nước đã xuất hiện cơn sốt đầu tư phát triển một loại hình sản phẩm bất động sản du lịch mới du nhập từ các nước phát triển sang, đó là các dự án căn hộ khách sạn, biệt thự trong các khu du lịch nghỉ dưỡng (condotel). Sản phẩm đang được phát triển tại các khu vực ven biển, hải đảo, trong đó Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc là 3 địa bàn đang phát triển nóng.

Năm 2016, tổng nguồn cung căn hộ condotel đã lên đến 16.000 căn. Trong giai đoạn 2017-2019, dự kiến trung bình mỗi năm sẽ có khoảng 27.000 – 29.000 căn hộ condotel được mở bán. Đa số các sản phẩm có diện tích căn hộ khoảng trên dưới 45m.

Nhật Minh/Vietnamnet