BĐS Miền Trung: Chuyển dịch dòng vốn từ thị trường Đà Nẵng, Nha Trang sang khu vực tỉnh lẻ

Hội môi giới bất động sản Việt Nam vừa có báo cáo tình hình giao dịch bất động sản 6 tháng đầu năm 2018. Báo cáo ghi nhận, trong nửa đầu năm nay cơn sốt đất tại thị trường bất động sản Đà Nẵng, Nha Trang đang có dấu hiệu giảm xuống, đồng thời làn sóng đầu tư mới đang dần chuyển dịch về các địa phương khác trong khu vực miền Trung với sự xuất hiện những thương hiệu mạnh tại các địa phương này.

Đà Nẵng – Nha Trang giảm sốt

Theo báo cáo của Hội môi giới bất động sản Việt Nam, thị trường BĐS Đà Nẵng những tháng đầu năm 2018 trầm lắng, nhất là với phân khúc nhà ở chung cư do không có nguồn cung với loại hình này ra thị trường. Ngoài ra, thị trường có nhiều dự án được phê duyệt nhưng không được triển khai do gặp vấn đề pháp lý, chính quyền không tháo gỡ được tạo hiện tượng khan hiếm hàng hóa trên thị trường.

Giá đất tại khu vực ven biển dọc theo trục đường Võ Nguyên Giáp, Đà Nẵng có thời điểm đạt mức 300 triệu/m2.

Báo cáo cho thấy, các dự án quý I/2018 được bán chạy thì đến nay rơi vào tình trạng thiếu nguồn hàng, bị môi giới đẩy giá ảo và xuất hiện dấu hiệu “bong bóng”. Đồng thời khi chính quyền địa phương bắt đầu có các chính sách thắt chặt về mặt pháp lý, giới đầu cơ cũng đã tháo chạy khỏi thị trường Đà Nẵng khiến khối lượng giao dịch, mua bán giảm dần.

Cũng theo Hội môi giới bất động sản Việt Nam, trong nửa đầu 2018, thị trường Đà Nẵng không có dự án phát triển nhà ở nào mới được tung ra thị trường (kể cả đất nền và căn hộ chung cư). Trong quý I/2018, do hiện tượng sốt đất ảo xuất hiện, các nhà đầu tư nhảy vào mua đi bán lại đẩy giá lên cao. Trong quý II/2018, hiện tượng này đã giảm rõ rệt. Tuy nhiên giá BĐS thì hầu như vẫn đứng yên, không sụt giảm.

Giá đất tại khu vực ven biển dọc theo trục đường Võ Nguyên Giáp, mặt đường được xác định khoảng 300 triệu đồng/m2 (tăng gấp đôi so với cùng kỳ 2017), nhưng không có giao dịch nào xuất hiện. Các trục đường lớn lớp trong có mức giá khoảng 200 triệu đồng/m2 và các đường nhỏ từ trên 100 triệu đồng đến 150 triệu đồng/m2 tùy vị trí. Chủ yếu là mua đi bán lại và giao dịch không nhiều.

Đất dự án đô thị tại một số quận ven đô có giá giao dịch bình quân từ 10 – 15 triệu đồng/m2, tăng so với cùng kỳ 2017 khoảng trên 30%. Đánh giá đây là mức giá phù hợp trong điều kiện thành phố Đà Nẵng đã và đang đẩy mạnh đầu tư hoàn thiện hệ thống hạ tầng đô thị đồng bộ, hiện đại, và tăng trưởng kinh tế của thành phố này ở mức cao vào ổn định.

Sản phẩm căn hộ chung cư thương mại tại thành phố Đà Nẵng trong 6 tháng đầu năm có nguồn cung khoảng 800 căn. Trong đó, sản phẩm cao cấp từ dự án Rise Marine có trên 300 căn, với giá bán từ 40 triệu – 70 triệu đồng/m2. Dự án trung cấp Monarchy (giai đoạn 2) cung cấp 400 căn có giá cho 3 đợt bán trong năm bình quân ở mức 32 triệu đồng/m2. Dự án hạng sang Bạch Đằng Complex có giá bán 80 triệu đồng/m2 và một số dự án khác. Tính hấp thụ của các dự án này đều đạt 80% trong 6 tháng đầu năm 2018. Cũng có không ít các dự án không đủ pháp lý hoặc do chủ đầu tư không đủ năng lực thi công, nằm bất động và đang dần được mua bán lại nhờ các thương vụ M&A để chuyển giao sang cho chủ đầu tư khác có năng lực phát triển tốt hơn.

Theo đánh giá của Hội môi giới bất động sản Việt Nam, các chủ đầu tư dự án vẫn kỳ vọng vào thị trường nên vẫn có các dự án mới chuẩn bị đầu tư. Nhiều dự án bị đắp chiếu lâu do pháp lý hoặc do năng lực của chủ đầu tư yếu kém sau thời gian ngừng triển khai, xuất hiện “làn sóng” đầu tư mới thông qua thay đổi chủ đầu tư. Việc Đà Nẵng vừa thông qua điều chỉnh quy hoạch và thiết kế kiến trúc cho một số dự án cũng sẽ tạo cơ sở pháp lý cho nhà đầu tư mới triển khai đầu tư xây dựng để xóa dự án “treo” tồn tại nhiều năm nay ở trung tâm thành phố.

Tại thị trường Nha Trang, trong 6 tháng đầu năm và quý II/2018 có lượng căn hộ chung cư được chào bán từ 4 dự án là khoảng 1000 căn. Giá chào bán không thay đổi so với quý I, dao động từ 18 triệu – 25 triệu đồng/m2. Duy nhất có dự án K – Home là có lượng hấp thụ 80%, các dự án còn lại tiêu thụ chậm đạt khoảng 30%. Tổng lượng giao dịch của thị trường đạt 400 căn.

Thị trường đất nền và nhà liền kề tại Nha Trang trong quý II/2018 chào hàng khoảng 2.000 sản phẩm, chiếm tỷ trọng bán tốt nhất, đặc biệt là phân khúc đất nền 1 – 2 tỷ đồng/nền đã hoàn thiện pháp lý, hạ tầng và có sổ đỏ, lượng giao dịch đạt 650 căn. Đây là kênh đầu tư ưa thích của nhà đầu tư Bắc và Nam nên huy động được nhiều nhà đầu tư thứ cấp tham gia tốt nhất hiện nay. Đang là các giao dịch chiểm tỷ lệ giao dịch thành công cao nhất thị trường quý II/2018. Giá bán ở phân khúc này giảm nhiệt so với quý I/2018, mức giá bình quân từ 10 – 15 triệu đồng/m2 và tương đương cùng kỳ của năm 2017.

Theo Hội môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, trong 3 tháng vừa qua, thị trường BĐS Nha Trang có dấu hiệu chững lại. Tần suất giao dịch từ các sàn BĐS giảm hẳn, bớt sôi động trong khi giá cũng bắt đầu giảm nhẹ. Nhiều sàn BĐS vẫn tiếp tục đẩy mạnh bán hàng, tuy không có sản phẩm mới các giao dịch được duy trì từ các kênh F2,F3….

Cũng theo báo cáo của Hội môi giới bất động sản Việt Nam, hầu hết các sàn giao dịch BĐS đều giảm lượng giao dịch. Nhà đầu tư, khách hàng không dám đưa ra quyết định đầu tư và rất cân nhắc đến bài toán dòng tiền. Nguyên nhân do chính sách thay đổi, cụ thể là việc Ngân hàng Nhà nước đã siết chặt cho vay các dự án BĐS, trong khi gói cho vay ưu đãi mới vẫn chưa đến tay người mua nhà.

Thị trường tỉnh lẻ đón nhận dòng vốn mới

Tại một số thị trường khác của miền Trung, theo đánh giá của Hội môi giới bất động sản Việt Nam, hiệu ứng sôi động của thị trường BĐS Đà Nẵng và Nha Trang đã tạo ra sức lan tỏa ra các tỉnh khác của khu vực này, điển hình như Bình Định, Quảng Nam, Quảng Ngãi đã bắt đầu sôi động từ năm 2017, và  Phú Yên, Huế, Quảng Trị, Quảng Bình, Bình Thuận…trong năm 2018.

Một dự án nhà ở thương mại tại TP Đồng Hới, Quảng Bình đang thu hút nhà đầu tư và khách hàng địa phương.

“Thị trường tại các địa phương này sôi động đã kéo theo hàng loạt các nhà đầu tư phát triển dự án BĐS (trong đó có nhiều thương hiệu lớn) vào nghiên cứu và thực hiện đầu tư các dự án bất động sản có quy mô lớn. Các nhà đầu tư đã chuyển dòng vốn của mình sang các tỉnh khác như Quảng Nam, Quảng Bình, Phú Yên, Bình Định…là những địa phương có tiềm năng và lợi thế rất lớn để phát triển du lịch, là các thị trường mới nổi để phát triển bất động sản,” Hội môi giới bất động sản Việt Nam nhận định.

Ngọc Tân/Đầu tư Bất động sản