Tuy nhiên hoạt động mua bán, chuyển nhượng đất đai tại Vạn Ninh, Phú Quốc, Vân Đồn gần đây đều trở nên trầm lắng, ảm đạm. Tại các sàn giao dịch lớn, con số ký gửi bán ra cao, nhưng nhiều sàn hiện từ chối nhận ký gửi bán đất rừng, đất ruộng và đất chưa có pháp lý. Rất nhiều nhà đầu tư đổ tiền vào đất đặc khu kinh tế bất chấp những khuyến cáo từ cơ quan chính quyền trong việc đầu tư khi quy hoạch tại đây vẫn chưa được phê duyệt chính thức.
Chính những việc đầu tư thổi giá của họ một phần đã đẩy giá đất ở đây lên cao chưa từng có, dẫn đến sự bất ổn trong thị trường bất động sản ở các đặc khu kinh tế. Quyết định hạn chế giao dịch, dừng chuyển đổi mục đích sử dụng đối với các khu phân lô mới được ban hành thời gian gần đây đã ảnh hưởng đến quyết định của các nhà đầu tư ngắn hạn, nếu không nói là “bẻ gãy cánh” của “cò đất”. Đây là động thái “cứng rắn” được chính quyền đưa ra nhằm siết chặt công tác quản lý đất đai và kiềm tỏa cơn sốt đất ngày càng gia tăng trong khi chờ Quốc hội thông qua Luật Đặc khu hành chính kinh tế đặc biệt.
Quyết định này tác động trực tiếp đến nhà đầu tư nhỏ, người đầu cơ lướt sóng bởi vì dòng tiền của họ đa phần đều lướt sóng, mang tính chất ngắn hạn, không mang tính chất dài hơi. Vì thế, giao dịch bất động sản bị ngừng, các nhà đầu tư ngắn hạn, giới đầu cơ đã rút khỏi và giá bất động sản ở các đặc khu giảm xuống theo đúng giá trị thực. Giới đầu tư thứ cấp, chuyên “lướt sóng” bất động sản hiện nay lại tìm cách rút vốn bằng cách bán đổ bán tháo. Theo đó, giá đất tại các đặc khu tương lai đang giảm khá mạnh. Số sản phẩm giao dịch thành công giảm khoảng 50% so với thời gian đỉnh điểm.
Vấn đề là các bất động sản rao bán ra với giá cao rất khó vì kén người mua. Trong khi đó, không ít nhà đầu tư bắt đầu mất niềm tin vào đất đặc khu. Không chỉ những người trực tiếp đầu tư đất, dân đầu tư ăn theo dịch vụ này cũng đang khốn đốn vì sóng đầu tư giảm mạnh. Hàng chục văn phòng môi giới nhà đất rơi vào cảnh “chợ chiều”. Đi theo hàng chục văn phòng này là hàng trăm nhà đầu tư ngắn hạn đang ôm khá nhiều đất nền mà chưa thể chuyển nhượng, chuyển mục đích sử dụng được. Sau khi cơn sốt đất nền đi qua, thị trường xuất hiện nhiều thông tin bán cắt lỗ nhà đất tại Phú Quốc, Vân Đồn, Bắc Vân Phong, những nơi dự kiến sẽ trở thành đặc khu trong tương lai. Các nhà đầu tư bắt đầu lo lắng và có động thái giảm giá để ra hàng nhanh.
Khó khăn nhất hiện nay là các nhà đầu tư liều lĩnh mua đất không giấy tờ, đất rừng, đất nông nghiệp, chưa rõ quy hoạch, giờ bán không ai chịu mua. Nhiều lô đất vườn cằn cỗi, đất rừng lúc cao điểm được mua vào giá 5-7 tỉ đồng/lô nay đang ế chỏng chơ vì không sang nhượng được. Sản phẩm này giá giảm mạnh cả trăm triệu đồng vẫn khó bán. Nhiều nhà đầu tư lướt sóng đã đầu tư vào khu vực đặc khu ngay khi giá đất đã cao, nên giờ đành xả hàng với giá thấp, nếu để giá xuống hơn nữa thì sẽ lỗ khá nặng. Nhiều người cho biết, nếu kéo thêm một thời gian dài nữa thì họ sẽ không thể kham nổi do phải vay lãi ngân hàng. Nhiều văn phòng, cá nhân hoạt động trong lĩnh vực môi giới bất động sản ở huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh đã rục rịch rút khỏi địa bàn.
Đất ở Vân Đồn không còn giá “trên trời” nữa, đã hạ nhiệt rất nhiều. Nhiều người “ôm” đất tại đây đang thấp thỏm đứng ngồi không yên và muốn bán để rút vốn. Hiện nay việc giao dịch mua bán đất chủ yếu cũng chỉ diễn ra giữa người địa phương với nhau theo hình thức công chứng, viết tay để chờ được sang tên. Giá đất huyện Vạn Ninh đã giảm nhiệt, giao dịch đóng băng, các sàn bất động sản cũng đồng loạt nghỉ và “cò” địa ốc trở về với nghề cũ. Theo đánh giá của giám đốc một sàn giao dịch địa ốc tại đây, nhiều nhà đầu tư bất động sản đang mong muốn tháo chạy khỏi Vân Phong. Nhiều người phía Bắc vào chi tiền tỷ để gom đất, giờ đành “chôn chân” chờ thời cơ, vì không thể giao dịch được, hoặc đang tìm cách bán tháo mong gỡ vốn.
Ông Nguyễn Văn Đính, Tổng thư ký Hội môi giới Bất động sản Việt Nam cũng đánh giá, các nhà đầu tư ngắn hạn sẽ bán tháo để rút vốn về, xảy ra bán rẻ, dự báo thị trường bất động sản đặc khu giá xuống nhanh. Toàn bộ hệ thống môi giới đất đai, trái pháp luật ở các đặc khu thì hầu như đóng cửa văn phòng, không giao dịch. Đây là những môi giới không chuyên, tự phát chiếm khoảng 50% số lượng môi giới và văn phòng giao dịch bất động sản ở các đặc khu. Giá bất động sản sẽ xuống vì trước đây đã bị đẩy lên trên giá trị thực. Giá xuống đúng giá trị sẽ phù hợp để phát triển kinh tế, giúp các nhà đầu tư bất động sản có điều kiện tiếp cận đất đai phát triển tốt hơn.
Những người có nhu cầu mua bán bất động sản để đầu tư dài hạn thì vẫn quan tâm đến thị trường này. Trong thời gian chờ lên đặc khu, giao dịch sẽ trở về giá trị thực, khó có hiện tượng chênh giá, sốt nóng như giai đoạn trước và có khả năng sẽ ổn định trong thời gian dài./.
Bảo Anh/Công luận
