Hàng loạt biện pháp siết chặt giao dịch tại Phú Quốc được thực hiện

Tại hội thảo chủ đề “Thị trường BĐS Kiên Giang có gì mới?” được tổ chức mới đây, ông Đỗ Viết Chiến – nguyên Cục trưởng Cục Phát triển đô thị – Bộ Xây dựng, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng các khó khăn thách thức hiện nay là đầu vào, tức thông tin về thị trường bất động sản, rất mù mịt.

Tình hình thả nổi giao dịch đất tại đảo Phú Quốc thời gian qua đã tạo cơ hội cho nhiều thành phần đầu cơ làm giá, thổi giá và gây ra các đợt nóng sốt không dừng. Từ đó đã dẫn đến việc đất đai ở đây bị băm nát, mạnh ai nấy làm mà không theo bất kỳ một quy hoạch nào.

Vị này đã đề xuất nhiều giải pháp nhằm chặn đứng tình trạng trên. Theo đó, cần sớm xây dựng chương trình phát triển đô thị nhằm xác định lộ trình từng bước thực hiện quy hoạch vùng tỉnh Kiên Giang trong đó xác định chương trình ưu tiên và nguồn lực thực hiện cho từng kế hoạch: Ngắn hạn, trung hạn và dài hạn.

Quan trọng hơn hết, việc tổ chức thực hiện quy hoạch phải theo nguyên tắc: Phát triển đô thị theo đúng quy hoạch và có kế hoạch.  Xác định muc tiêu và lộ trình dài hạn, đầu tư vào 4 địa phương trọng điểm của tỉnh (Rạch Giá, Kiên Lương, Hà Tiên, Phú Quốc), chứ không chỉ “ưu ái” cho một vị trí có tiềm năng vượt trội.

Địa phương này cũng cần xác định các khu vực phát triển đô thị cho giai đoạn 5 năm và hằng năm nhằm phát triển đô thị có trọng tâm, trọng điểm không dàn trải, tiết kiệm nguồn lực đất đai. Từ đó để lập quy hoạch phân khu làm cơ sở hình thành các dự án đầu tư phát triển đô thị theo quy định. Trên cơ sở đó lập kế hoạch thực hiện khu vực phát triển đô thị. Trong đó, lập danh mục các dự án đầu tư phát triển đô thị theo 3 hướng.

Thứ nhất, nhóm dự án có khả năng thu hồi vốn và sinh lời. Cần công khai trên các phương tiện thông tin để thu hút đầu tư và tiến hành đấu thầu chọn Chủ đầu tư hoặc đấu giá quyền sử dụng đất.

Thứ hai, nhóm dự án không có khả năng thu hồi vốn và sinh lời. Cần có sự đầu tư của Nhà nước. Nhóm này cần làm rõ để xây dựng kế hoạch trung hạn và ngắn hạn theo luật đầu tư công.

Thứ ba, nhóm dự án Nhà nước và dân cùng làm. Áp dụng cho các khu vực dân cư, làng xóm đô thị hóa, làng nghề. Nhà nước hỗ trợ quy hoạch chi tiết – Hạ tầng kỹ thuật khung, và các công trình xử lý người dân bỏ vốn xây dựng cải tạo nhà ở của mình theo quy hoạch. Đây là kênh thông tin đầu vào quan trọng của thị trường bất động sản của Kiên Giang để các nhà Đầu tư, người dân lựa chọn

Đối với nhóm dự án sinh lời, nhà nước cần áp dụng thí điểm mô hình đầu tư dự án theo quy hoạch hoặc theo mô hình PPP – để giải phóng mặt bằng – đầu tư hạ tầng kỹ thuật (đất đã có hạ tầng kỹ thuật) cần đấu giá quyền sử dụng đất nhằm thu lợi nhuận tối đa về giá trị kinh tế đất để có nguồn lực tiếp tục đầu tư hạ tầng kỹ thuật cho các dự án đô thị và nhà ở khác trên đảo.

Theo ông Chiến, hiện nay các sản phẩm bất động sản mới như officetel, hometel, condotel đã phát triển ồ ạt tại nhiều địa phương, kể cả tại Phú Quốc và đang được giao dịch tràn lan. Cần xây dựng khung pháp lý và quy định cụ thể cho sự phát triển của loại hình này.

Về phía địa phương, ông Nguyễn Xuân Lộc – Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Kiên Giang thông tin cho thấy thời gian 2 tháng gần đây, tỉnh đã có nhiều văn bản chỉ đạo, nghiêm cấm lấn chiếm đất rừng, khuyến cáo người dân về các giao dịch đất đai bất hợp pháp. Nhưng việc tự ý chuyển mục đích sử dụng đất, xây dựng trái phép, san gạt, lấn chiếm đất rừng vẫn đang diễn ra và các giao dịch về quyền sử dụng đất tăng cao.

Vị này cho rằng nguyên nhân hàng đầu gây ra sốt đất là do thông tin giả. Với dự đoán về định hướng phát triển đảo Phú Quốc trong tương lai, không ít người đưa ra thông tin giả như điều chỉnh quy hoạch nông nghiệp sang thương mại dịch vụ tại một khu vực nào đó, đã đẩy giá đất nông nghiệp lên cao. Hay là thông tin mua đất Phú Quốc sẽ bán lại được ngay với giá cao hơn, tạo ra cơn sốt khan hiếm đất. Từ đó, cò đất lợi dụng đẩy giá lên cao.

Do vậy, Phú Quốc đang thực hiện nhiều biện pháp “rắn” nhằm ngăn chặn hiện tượng đầu cơ, đẩy giá đất, mua bán, chuyển nhượng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, tách thửa, phân lô trái pháp luật.

Đặc biệt, tỉnh đã có quyết định đề nghị UBND huyện Phú Quốc cấm mọi giao dịch quyền sử dụng đất không đủ điều kiện theo quy định của pháp luật, hướng đến mục đích ngăn ngừa tình trạng mua bán “nóng” và thổi giá đất nền, phân lô tách thửa tràn lan… dẫn đến sốt đất ảo. Tiếp đó là, kiểm soát chặt chẽ, việc đầu tư xây dựng phải có đầy đủ các thủ tục và giấy phép quy định; nghiêm cấm mọi hiện tượng phân lô, bán nền trái quy định phát luật. Đặc biệt là trên đất nông nghiệp và đất rừng…

Chính vì vậy tình hình giao dịch đất đai trên địa bàn Phú Quốc đang thay đổi nhanh chóng, nhiều văn phòng môi giới không được cấp phép hoạt động đã đóng cửa. Hiện tại, đa phần người nhận chuyển nhượng đất tại Phú Quốc là người dân có hộ khẩu từ Hà Nội, TP.HCM và một số thành phố lớn khác. Đây là những giao dịch chính thức qua hệ thống Văn phòng Đăng ký đất đai. Còn lại, các cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai trên đảo Phú Quốc không tiếp nhận và giải quyết tất cả hồ sơ chuyển nhượng đất không rõ nguồn gốc, đất không có quy hoạch…

Theo một số chuyên gia kinh tế, cơn sốt đất tại Phú Quốc chắc chắn có yếu tố ảo. Trong đó, khi có cán bộ quản lý tham gia vào đầu tư lướt sóng và người dân bị kéo theo, cũng là yếu tố khiến giá đất sốt ảo. Do vậy, GS. TS. Đặng Hùng Võ – nguyên Thứ trưởng Bộ Tài Nguyên – Môi trường cho rằng địa phương cần công khai thông tin quy hoạch lên một trang điện tử. Việc công khai, minh bạch thông tin quy hoạch, quyết định dự án sẽ giúp ngăn chặn sốt ảo.

Ngoài ra, tại thời điểm sốt ảo, có thể áp dụng mức thuế cao đối với giao dịch chuyển nhượng bất động sản trong thời gian ngắn. Tuy nhiên, một mình tỉnh Kiên Giang không thể áp dụng sắc thuế này mà cần có quy định chung trên cả nước. Đồng thời, cần nâng cao nhận thức của người dân về “lướt sóng”, cũng như về pháp lý bất động sản. Để phát triển tại Phú Quốc, đầu tiên, tỉnh Kiên Giang cần kêu gọi đầu tư hạ tầng từ các tập đoàn lớn, sau đó sẽ lôi kéo được các nhà đầu tư dịch vụ, sản xuất khác.