Bất động sản TPHCM: Những cực tăng trưởng mới

Bắt đầu từ năm 2017 tới nay, thị trường bất động sản TPHCM đã vượt qua ranh giới địa phương để phát triển ra các tỉnh, thành phố lân cận. Đây được cho là sự tăng trưởng tất yếu và bền vững cho toàn bộ thị trường bất động sản Vùng TPHCM.

Đua nhau cùng tiến

Ông Ngô Quang Phúc, Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam nhận định, chưa bao giờ thị trường bất động sản TPHCM và các tỉnh, thành phố lân cận lại phát triển sôi động và đồng đều như hiện nay.

Dẫn chứng cụ thể, ông Phúc cho biết, chỉ riêng tại TPHCM, quy mô thị trường đã phát triển mạnh với chủng loại hàng hóa rất đa dạng ở tất cả các phân khúc. Chẳng hạn, năm 2017, TPHCM đã có 92 dự án nhà ở hình thành trong tương lai được Sở Xây dựng xác nhận đủ điều kiện huy động vốn, với tổng số 42.991 căn nhà (trong đó, có 37.502 căn hộ chung cư, 5.489 căn nhà thấp tầng), với tổng giá trị cần huy động vốn lên đến 86.421 tỷ đồng.

Năm tháng đầu năm 2018, lượng căn hộ mới ra hàng cũng được xác định là rất lớn. Trong đó, một số doanh nghiệp lớn “nằm im nghe ngóng” trong năm 2017, thì năm nay đang đẩy mạnh ra hàng, những đại dự án như dự án bắt đầu ra mắt thị trường.

Theo ông Phúc, thị trường TPHCM đang phân bố lại, thay vì năm 2016 và năm 2017 chủ yếu chỉ bó hẹp ở khu Đông, thì năm 2018 đã phân bổ đều ở các khu còn lại. Đơn cử, tại khu Nam, từ đầu năm 2018 tới nay đã có tới khoảng 8.000 căn hộ mới được mở bán, khu Tây vốn trầm lắng thì hiện cũng có những dự án mới xuất hiện như dự án của TTC Land…

“Điểm đặc biệt là hiện các dự án đều có sự dịch chuyển ra vùng ven, xa trung tâm Thành phố”, ông Phúc nói.

Bên cạnh TPHCM, bất động sản nhiều địa phương lân cận đang rất sôi động

Không chỉ bất động sản TPHCM mở rộng quy mô, mà các tỉnh, thành phố lân cận cũng sôi động không kém. Đơn cử, tại thị trường Long An, chỉ tính từ đầu năm 2018 tới nay, đã mở bán 2,3 dự án mới tại  đây…

Tại Bình Dương, thị trường này được cho là đang hồi phục mạnh mẽ sau giai đoạn trầm lắng những năm 2014-2016. Nhiều dự án mới tại đây được phát triển, những dự án đình lại trong giai đoạn trầm lắng cũng được tái khởi động, giá đất nhúc nhích tăng lên. Đặc biệt, theo thông tin từ Hiệp hội Bất động sản Bình Dương, lượng hàng tồn kho bất động sản đang giảm mạnh. Khu vực trung tâm Thành phố mới Bình Dương, các dự án vắng bóng người trước đây đã bắt đầu đón một lượng dân cư mới.

Trong số những địa phương nằm trong quy hoạch Vùng TPHCM, có thể nói, thị trường bất động sản Đồng Nai đang có sự phát triển sôi động nhất. Đặc biệt, nếu trước đây thị trường này chỉ xuất hiện các dự án phân lô bán nền tự phát ăn theo hạ tầng giao thông và quy hoạch Sân bay Long Thành, thì hiện đã có những dự án lớn được phát triển bài bản theo đúng chủ trương của tỉnh như Dự án Khu đô thị Long Hưng tại TP. Biên Hòa.

Ông Nguyễn Nam Hiền, Tổng giám đốc Hưng Thịnh Land cho rằng, với góc nhìn của một doanh nghiệp phát triển dự án, ông thấy việc thị trường bất động sản TPHCM tăng trưởng theo hướng đa cực là điều rất tốt và hợp lý. Đó là việc thị trường bắt đầu vượt qua ranh giới của Thành phố, vốn từ lâu ngầm quy định phải là sân chơi của doanh nghiệp lớn.

Hiện nay, các doanh nghiệp nhỏ, có quỹ đất ở vùng ven cũng có thể phát triển dự án mới thành công. Bên cạnh đó, việc thị trường các tỉnh lân cận cùng phát triển đã tạo ra một sức bật cho thị trường bất động sản TPHCM, giúp thị trường vẫn phát triển mà không rơi vào trạng thái quá nóng do khan hàng.

“TPHCM đã hình thành được một thị trường bất động sản có tính liên kết vùng, quy mô thị trường tăng lên, sự đa dạng phân khúc đã tạo ra một rổ sản phẩm phong phú để khách hàng lựa chọn. Đó là TPHCM chủ yếu phát triển dự án chung cư, các sản phẩm cao cấp còn các tỉnh nằm ở 3 phân khu của Vùng TPHCM sẽ phát triển các sản phẩn đất nền, chung cư giá rẻ. Như vậy, mỗi khách hàng đều có sự lựa chọn phù hợp cho mình”, ông Hiền nói.

Hạ tầng vẫn sẽ là đòn bẩy

Theo giới theo dõi thị trường, sức bật của ngành địa ốc những năm gần đây có sự đóng góp quan trọng của đòn bẩy hạ tầng. Với kế hoạch đầu tư hàng trăm ngàn tỷ đồng phát triển các dự án hạ tầng giao thông kết nối TPHCM với các địa phương phía Nam cũng như trên nền tảng quy hoạch vùng đã được phê duyệt, giới phân tích có chung nhận định, giai đoạn 2018 – 2030, thị trường bất động sản TPHCM sẽ còn được tiếp lửa mạnh từ yếu tố hạ tầng.

Cụ thể hơn, ông Trần Trọng Tuấn, Giám đốc Sở Xây dựng TPHCM cho biết, từ năm 2014, khi Thủ tướng Chính phủ ban hành bản Quy hoạch Vùng TPHCM giai đoạn 2030 tầm nhìn 2050 đã định hướng phát triển hệ thống giao thông kết nối vùng. Đến cuối năm 2017, Thủ tướng Chính phủ lại tiếp tục ban hành Quy hoạch điều chỉnh Vùng TPHCM và điều chỉnh quy hoạch hệ thống hạ tầng giao thông kết nối theo chiều hướng khoa học, đồng bộ hơn.

Cụ thể, theo ông Tuấn, trên cơ sở hạ tầng giao thông hiện có, Thành phố sẽ đẩy mạnh đầu tư nâng cấp và phát triển hoàn thiện hệ thống giao thông vùng. Đảm bảo nhu cầu về giao thông – vận tải, phát huy tối đa lợi thế về đầu mối giao thông quốc gia, quốc tế của vùng. Tạo mối liên kết chặt chẽ và đồng bộ giữa các loại hình vận tải. Chú trọng phát triển giao thông công cộng trong các đô thị và kết nối giữa các đô thị trong vùng bằng các phương tiện giao thông hiện đại, thân thiện với môi trường.

Giai đoạn đến năm 2030, các tuyến xây dựng mới gồm Cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu: Là tuyến nối TP. Biên Hòa với TP. Vũng Tàu; đây cũng là tuyến Xuyên Á trong tương lai. Cao tốc TPHCM – Thủ Dầu Một – Chơn Thành (Bình Phước): Dự kiến kéo dài tới cửa khẩu Hoa Lư kết nối với Campuchia.

Cao tốc TPHCM – Mộc Bài (Tây Ninh): Từ giao đường vành đai tại ngã tư An Sương đi cửa khẩu Mộc Bài sang Campuchia; nối tiếp từ Gò Dầu đến cửa khẩu Xa Mát sang Campuchia.

Xây dựng đường Vành đai 4: Hoàn thành trước năm 2020 đoạn Bến Lức – Long An đến cuối tuyến Trục Bắc – Nam TPHCM và đoạn Phú Mỹ, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu đến Trảng Bom – Đồng Nai.

Giai đoạn sau năm 2030 nâng cấp các tuyến cao tốc hiện tại lên quy mô 6 – 8 làn xe nhằm đáp ứng nhu cầu giao thông đường bộ tăng cao.

Xây dựng các tuyến đường chuyên dụng như tuyến đường bộ ven biển Bà Rịa – Vũng Tàu – TPHCM – Tiền Giang; kết hợp nghiên cứu các giải pháp giao thông phù hợp, kết nối giữa các tỉnh trong vùng. Tuyến TPHCM – Tây Ninh (định hướng kéo dài lên cửa khẩu Mộc Bài và Xa Mát), kết nối với đường sắt TPHCM – Mỹ Tho – Cần Thơ tại ga Tân Chánh Hiệp. Tuyến đường sắt nhẹ Thủ Thiêm – Cảng hàng không quốc tế Long Thành với điểm đầu tại ga Thủ Thiêm.

Xây dựng mới hệ thống đường sắt đô thị TPHCM và phát triển các tuyến đường sắt vận chuyển khách nội – ngoại ô TPHCM. Xây dựng 8 tuyến metro xuyên tâm và vành khuyên nối các trung tâm chính của Thành phố, kết nối với các đô thị vệ tinh trong vùng.

Xây dựng hệ thống giao thông đô thị đồng bộ với các quy hoạch chuyên ngành khác và theo quy hoạch chung xây dựng của các đô thị, đảm bảo diện tích đất giao thông đạt tỷ lệ theo quy định. Bố trí đủ diện tích đất dành cho giao thông tĩnh và các công trình đầu mối; chỉ tiêu về mật độ mạng đường trong đô thị đảm bảo theo quy chuẩn, tiêu chuẩn hiện hành.

Lựa chọn loại hình vận tải hành khách công cộng tùy theo tốc độ phát triển của các đô thị trong vùng; ưu tiên xây dựng phát triển vận tải hành khách công cộng tại vùng đô thị trung tâm của vùng (TPHCM, Bình Dương, Biên Hòa, Long Thành) với các loại hình đa dạng gồm đường sắt đô thị, xe buýt nhanh, hệ thống xe buýt thông thường và taxi; hình thành các tuyến xe bus nội vùng kết nối giữa trung tâm TPHCM và các đô thị tỉnh trong vùng; tăng cường phát triển các loại hình giao thông công cộng sử dụng năng lượng sạch, thân thiện với môi trường; hạn chế và từng bước loại bỏ việc sử dụng phương tiện cá nhân trong khu vực trung tâm TPHCM.

Là chủ đầu tư chuyên phát triển dự án ở các địa phương lân cận TPHCM, ông Trần Đức Vinh, Tổng giám đốc Trần Anh Group cho rằng, thị trường bất động sản Long An hay các tỉnh lân cận muốn phát triển được vẫn phụ thuộc rất nhiều vào thị trường TPHCM bởi lượng khách lớn nhất mua sản phẩm ở các tỉnh này đến từ TPHCM.

“Để thị trường các tỉnh thuộc Vùng TPHCM đi lên bền vững thì nền tảng quan trọng nhất vẫn là hạ tầng giao thông kết nối đồng bộ giữa TPHCM và các tỉnh. Thời gian qua, TPHCM đã xây dựng khá tốt hệ thống hạ tầng giao thông này. Đồng thời, nhìn vào kế hoạch phát triển hạ tầng giao thông mà Chính phủ công bố ở bản điều chỉnh quy hoạch Vùng TPHCM năm 2030 tầm nhìn tới năm 2050, chúng tôi tự tin rằng thị trường bất động sản các tỉnh thuộc Vùng TPHCM sẽ tiếp tục đi lên trong trung và dài hạn”, ông Vinh nói.